TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [9]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01233 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HCS

Minute : 25/00512

S.C.I. ECD [C] ZHOU

Représentant : M^e Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 11

C/

Madame [L] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. ECD [C] ZHOU

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Emilie NOEL HASBI, substituant Maître Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [L] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 10]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 décembre 2020, la société ECD [C] ZHOU a donné à bail à Mme [L] [I] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 490 euros outre 54,39 euros de provisions pour charges récupérables.

Par courrier du 15 novembre 2024, la société ECD [C] ZHOU a informé Mme [L] [I] de ce qu’elle avait procédé à une régularisation des charges et qu’en application de cette régularisation la locataire était redevable de la somme de 2 409,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société ECD [C] ZHOU, a fait signifier à Mme [L] [I] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 409, 84 euros au titre charges impayées.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la société ECD [C] ZHOU a fait assigner Mme [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 20 juin 2025, au visa des articles 762 et suivants du code de procédure civile, 1103, 1728 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 4 décembre 2020,

Ordonner l’expulsion de Mme [L] [I] ainsi que tous occupants de son chef ainsi que de ses biens,

Autoriser la SCI ECD [C] ZHOU à expulser Mme [L] [I] ainsi que tous occupants de son chef du bien sis [Adresse 4] à ROSNY SOUS BOIS 93110 avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

Condamner Mme [L] [I] à payer à la SCI ECD [C] ZHOU les sommes suivantes :

— Une provision de 2 409,84 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges, décompte arrêté au 15 novembre 2024,

— Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer courant majoré de la provision pour charges jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner Mme [L] [I] à payer à la SCI ECD [C] ZHOU la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [L] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 13 février 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, la société ECD [C] ZHOU représentée par son conseil, par conclusion visées par le greffe et développées à l’oral a demandé à la juridiction de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 4 décembre 2020,

Ordonner l’expulsion de Mme [L] [I] ainsi que tous occupants de son chef ainsi que de ses biens,

Autoriser la SCI ECD [C] ZHOU à expulser Mme [L] [I], ainsi que tous occupants de son chef du bien sis [Adresse 4] à ROSNY SOUS BOIS – 93110 avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

Condamner Mme [L] [I], à payer à la SCI ECD [C] ZHOU les sommes suivantes :

— Une provision de 1 782,09 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges, décompter arrêté au 15 novembre 2024,

— Une indemnité d’occupation égale au loyer courant majoré de la provision sur charges jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner Mme [L] [I] à payer à la SCI ECD [C] ZHOU la somme de1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [L] [I] aux entiers dépens en ce compris le commandement.

La SCI ECD [C] ZHOU a expliqué avoir actualisé le solde de la dette à 1 782,09 euros car une partie de la somme réclamée initialement au titre de la régularisation des charges étaient prescrites et a maintenu les termes de son assignation pour le surplus indiquant qu’elle produisait tous les justificatifs nécessaires. Elle s’est opposé à l’octroi de délais.

Mme [L] [I] a comparu en personne. Elle a contesté le montant réclamé, faisant valoir qu’une bonne partie n’était pas due comme le coût d’un canapé et d’un réfrigérateur mis indûment à sa charge ainsi que celui de l’électricité dont la facture avait augmenté en raison de l’occupation des lieux par une autre colocataire avec un enfant.

Elle s’est déclarée prête à régler les sommes qui étaient effectivement dues si cela lui était démontré, a fait valoir qu’elle avait toujours payé ses loyers et provisions pour charges au terme convenu. Elle a demandé, à titre subsidiaire, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais, proposant de régler la somme de 60 euros par mois en plus du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société ECD [C] ZHOU produit le bail signé le 4 décembre 2020, ainsi qu’un décompte de régularisation de charges faisant apparaître les sommes payées par la locataire et les sommes qui seraient dues, mois par mois, de 2021 à 2024.

Elle verse également aux débats des factures d’électricité et d’abonnement à internet au nom de Mme [F] [C], et non au nom de la société ECD [C] ZHOU ni au nom de la copropriété, alors qu’il ne résulte pas du bail que Mme [L] [I] a l’obligation de participer à ces dépenses. En effet, le bail produit stipule que « en sus du loyer, le locataire rembourse au bailleur sa quote-part de charges réglementaires conformément à la liste fixée par le décret n°87-713 ». Si ce décret vise les dépenses d’électricité, il s’agit des dépenses d’électricité de la copropriété non celles du bien privatif et ce décret ne vise pas les dépenses d’abonnement à internet. Au surplus, Mme [F] [C] est certes la gérante de la société ECD [C] ZHOU, mais elle n’est pas la bailleresse de Mme [L] [I].

La société ECD [C] ZHOU produit ensuite, pour justifier sa demande en paiement, une facture de la société Electro Dépôt pour l’achat d’un réfrigérateur par Mme [F] [C] sans indiquer le fondement de l’obligation au paiement de Mme [L] [I] alors même que celle-ci a soulevé la difficulté à l’audience.

Elle produit 30 factures d’une assurance habitation. Le bail prévoit que le bailleur a souscrit une assurance pour le compte des locataires dont le montant total de la prime d’assurance est de 22,45 euros, le locataire devant s’acquitter chaque mois du douzième de la prime d’assurance soit la somme de 5,61 euros. Mais elle ne donne aucune indication, alors qu’il ne s’agit pas de charges locatives, de la ventilation de cette somme dans les sommes réclamées à Mme [L] [I]. Il convient de relever que là encore les factures sont au nom de Mme [F] [C] et non au nom du bailleur.

La société ECD [C] ZHOU verse des justificatifs de taxe d’ordure ménagères pour les années 2021 à 2024 émise par la commune de [Localité 10] pour le bien situé [Adresse 4] propriété de la société ECD [C] ZHOU et les relevés de charges de copropriété mentionnant la part du locataire d’octobre 2021 à septembre 2024. Si la taxe d’ordure ménagère et la part des charges de copropriété récupérables sur le locataire sont bien dues par Mme [L] [I], il ressort du bail et des débats que l’appartement est occupé en colocation, les charges locatives et la taxe d’ordures ménagères doivent donc être divisées entre les locataires et il n’est donné aucune information sur la division de ses charges entre les locataires et leur ventilation.

La société ECD [C] ZHOU ne fournit aucune explication ni information sur le mode de calcul des sommes qu’elle impute, mois par mois, à Madame [L] [I].

Dès lors, alors qu’il n’est pas contesté que Mme [L] [I] a payé régulièrement la provision pour charges, il existe une contestation sérieuse sur son obligation au paiement des sommes demandées.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la provision de 1 782,09 euros.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société ECD [C] ZHOU aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article VIII de ses conditions générales une clause qui prévoit qu'« à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt et deux mois après commandement de payer infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. » "

La société ECD [C] ZHOU a fait signifier, le 28 novembre 2024 à Mme [L] [I] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 409, 84 euros.

Néanmoins, comme jugé ci-dessous, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation à la dette de Mme [L] [I]. Or, un commandement de payer une somme qui n’est pas due ne permet pas de faire jouer la clause résolutoire. Il existe donc également une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Il n’y a donc pas lieu à référer sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société ECD [C] ZHOU qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Elle sera donc déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales,

Renvoie les parties à mieux se pourvoir,

Condamne la société ECD [C] ZHOU aux entiers dépens de l’instance,

Déboute la ECD [C] ZHOU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge