Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi référé, 16 octobre 2025, n° 25/01301

TJ Bobigny 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Accepté
Urgence à reprendre possession des lieux
Le juge a estimé qu'il y avait urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux, compte tenu de l'ancienneté de la dette.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
Le juge a constaté que les locataires devaient une somme d'argent pour les loyers impayés, ce qui justifie la condamnation au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
Le juge a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile, justifiant le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice
Le juge a considéré qu'il était équitable de condamner les locataires à payer une somme au titre de l'article 700, en raison de leur échec dans la présente procédure.
Accepté
Responsabilité des dépens
Le juge a jugé que les locataires, ayant succombé dans la présente procédure, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi référé, 16 oct. 2025, n° 25/01301
Numéro(s) :	25/01301
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chidé Liliane ARBABI
Parties :	S.A. IN' LI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01301 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IUM

Minute : 25/00610

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

Monsieur [S] [L] [N]

Monsieur [P] [U] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [L] [N]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [U] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 juin 2021, la SA IN’LI a donné à bail à M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 7] avec un emplacement de stationnement associé (n°346354), sous-sol 1, place 12, pour un loyer hors charges de 899,40 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 187,01 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI a fait signifier à M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M], par exploit de commissaire de justice du 21 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 631,51 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, la SA IN’LI a fait assigner M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SA IN’LI, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de l’appartement et de l’emplacement de stationnement associé de M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] à payer :

la somme provisionnelle de 5 737,39 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 18 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et du jour de l’assignation pour le surplus ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant au moins égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 16 juin 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M], assignés à l’étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 juin 2021 que M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] doivent payer un loyer d’un montant de 899,40 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 187,01 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 264,83 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] restaient devoir la somme de 6 024,83 € euros à la date du 18 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 287,44 € (« frais proc 01/25 12/25 » et « frais proc 01/25 12/25 »), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 737,39 €, arrêtée au 18 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] au paiement d’une somme provisionnelle de 5 737,39 €, arrêtée au 18 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 12.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juin 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 février 2025 pour la somme en principal de 3 631,51 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 22 avril 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 16 juin 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 octobre 2025, terme d’octobre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 22 avril 2025, 00 heure, au 30 septembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2021 entre la SA IN’LI et M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 7] avec un emplacement de stationnement associé (n°346354), sous-sol 1, place 12, sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] à verser à la SA IN’LI la somme provisionnelle de 5 737,39 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 18 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] à payer à la SA IN’LI l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 octobre 2025, terme d’octobre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] à payer à la SA IN’LI une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [L] [N] et M. [P] [U] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION