JUGEMENT DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00103 – N° Portalis DB3A-W-B7J-ECYD

NAC : 5AH

AFFAIRE : [F] [R], [L] [S] C/ [T] [U] épouse [E]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. GUINARD, Magistrat à Titre Temporaire

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [R]

né le 18 Mai 1964 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Charlène RIET, avocat au barreau D’ALBI

Madame [L] [S]

née le 13 Avril 1977 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Charlène RIET, avocat au barreau D’ALBI

DEFENDERESSE

Madame [T] [U] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 01 Décembre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

Le 22 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e RIET

FAITS et PROCÉDURE.

Selon contrat du 1er avril 2011, Madame [T] [E] née [U] a donné en location à Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] un logement de type 3, situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 575 €, dont 15 € de provision mensuelle sur charges locatives et versement d’un dépôt de garantie de 575 €.

Après 11 années de location, la bailleresse a donné congé à ses locataires par LRAR du 17 août 2022, fixant un état des lieux au 15 octobre 2022 avec restitution des clefs.

En l’absence de remboursement spontané du dépôt de garantie, Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] sollicitaient la restitution de ce dépôt de garantie par LRAR du 11 janvier 2023, la bailleresse refusant sa restitution au motif qu’il n’avait pas été établi d’état de sortie écrit lors de la remise des clefs.

Après échange de correspondances entre les parties, par courrier du 20 juillet 2023 adressé à M^e BAGET, conseil des demandeurs, Madame [T] [E] considère être en droit de conserver le dépôt de garantie au motif que lors de l’état des lieux de sortie verbal, elle avait demandé aux locataires de remettre le logement en l’état (installation électrique et construction d’un mur).

Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] justifient d’une tentative de résolution amiable du litige par production d’un constat de carence établi par le conciliateur de justice le 9 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 27 février 2025, Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] ont fait assigner Madame [T] [E] née [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 31 mars 2025.

PRÉTENTIONS des PARTIES.

Dans leur acte introductif d’instance, les requérants sollicitent la condamnation de Madame [T] [E] au paiement des sommes suivantes :

575 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023, Une somme mensuelle égale à 10% du loyer à compter du 15 novembre 2022, 2000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la nullité du congé donné par la bailleresse,1000 € pour résistance abusive,1600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après quatre renvois contradictoires, l’affaire a été examinée à l’audience du 1er décembre 2025, date à laquelle les requérants maintiennent leurs demandes.

Madame [T] [E] étant non comparante, non représentée et non excusée, le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

Vu les articles 1134 et suivants, 1231-7, 1240 et 1728, du code civil, la loi du 6 juillet 1989, les articles 6, 9, 16, 472, 473, 750-1, 843 à 847, 848 et 849 du Code de Procédure Civile et L 231- 3 et R 231-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Sur le principe de l’oralité devant le tribunal judiciaire

Attendu qu’aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens venant à leur soutien ; qu’elles ne peuvent en conséquence être entendues que si elles comparaissent, en personne ou représentées ; que ce principe implique donc pour les parties au procès l’obligation de comparaître puisque ne sont pris en compte que les demandes, défenses ou moyens évoqués à l’audience, seraient-ils différents de ceux développés par écrit ;

Attendu que Madame [T] [E] née [U] n’ a pas comparu, n’a pas été représentée et n’ a pas justifié de son absence, de sorte qu’ elle ne saurait ultérieurement être admise à soulever le non respect du contradictoire, ce dernier n’étant que la conséquence de sa non comparution ;

Qu’aux termes de l’ article susvisé, les parties peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit, les observations des parties étant notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal, tel n’étant pas le cas  ;

Que lorsqu’une disposition particulière le prévoit, elles peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience, le jugement rendu dans ces conditions étant contradictoire, le juge disposant néanmoins de la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui, tel n’étant pas non plus le cas  ;

Que par application des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il est statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée ;

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que par application combinée des articles 750 et 750-1 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable au cas d’espèce, la demande en justice est formée par voie d’ assignation ; qu’elle peut l’être également par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 € en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement ; qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Attendu qu’en l’espèce le montant de la demande n’excédant pas la somme de 5 000 €, celle-ci sera déclarée recevable comme ayant été précédée d’une tentative de résolution amiable du litige ;

Sur l’ engagement des parties

Attendu que selon contrat du 1er avril 2011, Madame [T] [E] née [U] a donné en location à Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] un logement de type 3, situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 575 €, dont 15 € de provision mensuelle sur charges locatives et versement d’un dépôt de garantie de 575 € ; que de la sorte l’engagement des parties est établi et non contesté, les obligations principales du preneur étant, au visa de la loi du 6 juillet 1989 en son article 7, de payer le loyer au terme convenu, de s’assurer contre les risques locatifs, d’ user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ il n’ a pas introduit dans le logement ;

Sur la restitution du dépôt de garantie

Attendu que Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] sollicitent la condamnation de Madame [T] [E] née [U] au paiement de la somme de 575 € au titre du dépôt de garantie, somme augmentée de 10 % par mois de retard à compter du 15 novembre 2022 ;

Attendu qu’aux termes de l’ article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ; qu’au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers ; qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; que cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ;

Attendu qu’en l’espèce, à défaut d’établissement d’état des lieux de sortie écrit, il s’en déduit que l’appartement est présumé avoir été restitué en bon état, de sorte que la restitution du dépôt de garantie devant intervenir 1 mois après le 15 octobre 2022, date de remise des clefs , la somme de 560 € ( montant du loyer hors charges) sera augmentée de 10% par mois de retard soit 56 € x 12 mois x 3 ans , soit 2016 € ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour nullité de congé

Attendu que Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] sollicitent la condamnation de Madame [T] [E] née [U] au paiement de la somme de 2000 € pour nullité du congé délivré par la bailleresse ;

Que par application de l’article 15 de la loi sus visée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ; qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ; que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ; que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu qu’en l’espèce Madame [T] [E] née [U] a donné congé à Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] par courrier du 15 juin 2022 ; que la demande d’octroi de dommages et intérêts sur la base d’une prétendue nullité du congé délivré pour vente n’ayant pas été précédée d’une action spécifique en demande de nullité du congé, il s’en déduit que la demande de Monsieur [F] [R] et de Madame [L] [S] ne pouvant prospérer, elle sera rejetée ;

Sur la résistance abusive de la bailleresse

Attendu que Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] sollicitent la condamnation de Madame [T] [E] née [U] au paiement de la somme de 1000 € pour résistance abusive ;

Que n’établissant pas le lien de causalité entre la faute de la bailleresse et le préjudice distinct qu’ils prétendent avoir subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la demande sera rejetée, étant observé que la résistance de Madame [T] [E] née [U] sera suffisamment sanctionnée par l’octroi des indemnités de retard attachées à la restitution tardive du dépôt de garantie ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que la partie succombante doit les dépens ; qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’ ils ont dû engager dans l’instance de sorte que la somme de 1600 € dont ils sollicitent le paiement sera déclarée recevable dans son principe et son montant ;

PAR CES MOTIFS,

le Juge des Contentieux de la Protection

Statuant après audience publique par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort :

Rejetant toutes conclusions contraires,

Déclare recevable l’action en justice de Monsieur [F] [R] et de Madame [L] [S] comme ayant satisfait aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,

Condamne Madame [T] [E] née [U] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S] les sommes suivantes :

560 € au titre de la restitution du dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer hors charges, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023,

2016 € au titre des pénalités de retard,

Condamne Madame [T] [E] née [U] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Condamne Madame [T] [E] née [U] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [L] [S], la somme de 1600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est de plein droit assortie de l’ exécution provisoire .

Le greffier Le juge des contentieux de la protection