TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/10054

N° Portalis DB3S-W-B7I-2EGS

Minute : 253/25

OPH DE LA VILLE DE [Localité 7]

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Monsieur [H] [M]

Madame [B] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LEPAGE

Copie délivrée à :

M. Et MME [H]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7], EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 4],

Représentée par Maître Sandrine LEPAGE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [M], comparant en personne

Madame [B] [H], comparante en personne

demeurant ensemble [Adresse 3]

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 27 avril 2022, l’OPH de [Localité 7] a consenti à M. [H] [M] et Mme [B] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 610,34 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie 610 euros.

Le 8 septembre 2023, l’OPH de [Localité 7] a fait délivrer à M. [H] [M] et Mme [B] [H] deux commandements : un commandement de payer la somme en principal de 3443,58€ arrêtée à la date du 5 septembre 2023 et un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, l’OPH de Drancy a fait citer M. [H] [M] et Mme [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

o déclarer l’OPH de [Localité 7] recevable et bien fondé,

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,

o à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges dus,

o ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 3907,79€ au titre de la dette locative arrêtée au 24 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o autoriser à séquestrer les meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde meuble ou réserve du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ,

o ordonner la capitalisation des intérêts,

o les condamner à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer et n’ont pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 16 décembre 2024, l’OPH de [Localité 7], représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 3388,98€ arrêtée à la date du 11 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse s’est désistée de ses demandes quant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et a maintenu ses autres demandes. Elle a exposé que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [H] [M] et Mme [B] [H], comparants, ont expliqué que Mme [H] perçoit l’allocation adulte handicapée à hauteur de 1000 euros par mois et que M. [H] [M] perçoit une aide au retour à l’emploi à hauteur de 965 euros par mois. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 13 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la Caisse d’allocation familiale le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il convient de prendre acte du désistement de l’OPH de [Localité 7] de sa demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 27 avril 2022 contient en son article 5.e une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2023, pour la somme en principal de 3443,58 euros arrêtée au 5 septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail a été renouvelé sans que cette clause résolutoire ne soit modifiée par les parties et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2023.

Sur la condamnation au paiement

L’OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que M. [H] [M] et Mme [B] [H] restent devoir la somme de 3388,98 € arrêtée à la date du 11 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

M. [H] [M] et Mme [B] [H] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 3388,98 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En raison de la situation maritale des défendeurs, et en application de l’article 220 du code civil, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, les défendeurs proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de leur situation personnelle et financière, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Ils ont par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux. Cette condamnation sera assortie de la solidarité, en vertu de la situation maritale des défendeurs.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [M] et Mme [B] [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais d’un seul des deux commandements, dans la mesure où les commandements auraient pu être réalisés dans un seul et même acte, et les frais de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH de [Localité 7], M. [H] [M] et Mme [B] [H] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE le désistement de l’office public de l’habitat de [Localité 7] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 27 avril 2022, par l’OPH de [Localité 7] à M. [H] [M] et Mme [B] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 novembre 2023;

CONDAMNE solidairement M. [H] [M] et Mme [B] [H] à verser à l’OPH de [Localité 7] à titre provisionnel la somme de 3388,98 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

AUTORISE M. [H] [M] et Mme [B] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 100 € chacune, puis une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [H] [M] et Mme [B] [H] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7],

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de M. [H] [M] et Mme [B] [H] et celle de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE EN CE CAS solidairement M. [H] [M] et Mme [B] [H] à payer à l’OPH de [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [H] [M] et Mme [B] [H] à verser à l’OPH de [Localité 7] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au moins pour une année entière;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [M] et Mme [B] [H] aux dépens, en ce compris les frais d’un commandement et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 17 février 2025.

La greffière, Le juge,