TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Gérard EWANGO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine ECHALIE- DALIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04452 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X5N

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PRADEL

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christine ECHALIE- DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P337

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Gérard EWANGO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1749

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04452 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X5N

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 2009, la SCI PRADEL a donné à bail à Mme [Y] [G] un studio meublé à usage d’habitation principale et une cave, situés [Adresse 2] à Paris (14e), pour un loyer initial de 580 euros et 40 euros de provisions pour charges.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 2 mai 2024, le gérant de la SCI PRADEL a informé Mme [Y] [G] de sa volonté de lui donner congé aux fins de vendre l’appartement en visant l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SCI PRADEL a fait délivrer à Mme [G] un second congé pour vente visant l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 indiquant la date du 23 février 2025 à minuit comme terme du congé.

Par courrier du 20 février 2025, le conseil de Mme [G] a contesté la validité de ces congés, invoquant la contradiction entre la lettre recommandée du 2 mai 2024 et l’acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024.

Mme [Y] [G] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte d’assignation en date du 9 avril 2025, la SCI PRADEL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

voir valider le congé délivré le 19 novembre 2024 à Mme [G] et constater la fin du bail au 23 février 2025, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, condamner Mme [Y] [G] à verser à la SCI PRADEL une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, à compter du 24 février 2025,condamner Mme [Y] [G] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [Y] [G] aux dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 octobre 2025.

La SCI PRADEL, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile et maintient ses prétentions. Elle demande de débouter la défenderesse sur le moyen de nullité du congé et s’oppose à un délai pour quitter les lieux.

Mme [Y] [G], représentée par son conseil, soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile et sollicite de voir juger nuls les congés des 2 mai et 19 novembre 2024, leur coexistence créant une confusion sur la durée et le terme du préavis. Elle conteste la démonstration du caractère réel et sérieux du motif de vente invoqué, et demande le rejet des demandes de la SCI PRADEL. À titre subsidiaire, elle sollicite de larges délais pour quitter les lieux, eu égard à ses difficultés de relogement et à son état de santé, ainsi que l’exclusion de l’exécution provisoire. Elle sollicite en outre la condamnation de la SCI PRADEL à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation de logements meublés énonce que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation de logements meublés énonce "Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.".

Il n’est pas contesté que le contrat en litige est un bail meublé à usage de résidence principale, soumis aux dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bail a été reconduit tacitement à plusieurs reprises et pour la dernière fois le 24 février 2024.

En l’espèce, la SCI PRADEL a envoyé un premier courrier recommandé du 2 mai 2024 lequel vise expressément l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne l’expression « vous délivrer congé en date du 23 février 2025 ». Il indique que le congé est motivé par la vente.

La SCI PRADEL a fait délivrer un nouveau congé le 19 novembre 2024, fixant clairement la date du 23 février 2025 à minuit comme date à laquelle elle devait libérer le logement. Ce second congé est intervenu plus de trois mois avant le 23 février 2025, date d’échéance contractuelle du bail, de sorte que le délai de préavis légal a été respecté. Le motif de vente est également mentionné.

Mme [Y] [G] argue que la coexistence de deux actes, émis à des dates différentes, visant un congé pour vente et se référant à la même échéance du bail, est de nature à introduire une confusion dans son esprit quant au calcul de son préavis. Néanmoins, il ressort des pièces que Mme [Y] [G] a été de nouveau informée, sans ambiguïté, par l’acte du 19 novembre 2024, du terme au 23 février 2025 à minuit. Elle était assistée de son conseil dès le mois de février 2025 et a contesté la régularité des congés en ce qu’ils auraient été contradictoires, sans démontrer l’existence d’un préjudice concret né de cette prétendue confusion, ni avoir modifié ses démarches de relogement en considération d’une date de fin de bail différente.

Par ailleurs, le congé du 19 novembre 2024 délivré par acte de commissaire de justice, respecte en lui même les exigences de forme quant au mode de notification, de délai (plus de trois mois avant l’échéance) et de motivation (vente du logement). Le locataire d’un bail meublé ne bénéficiant pas d’un droit de préemption légal, il n’est pas exigé, à ce stade, que le bailleur justifie de démarches avancées de mise en vente pour que le motif de vente soit regardé comme réel et sérieux, dès lors qu’aucun élément ne démontre le caractère fictif ou frauduleux de cette intention.

Dans ces conditions, il convient de valider le congé délivré le 19 novembre 2024 à effet au 23 février 2025 à minuit.

Madame [Y] [G] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 24 février 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, sous réserve du délai suivant commandement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est sollicité de voir fixer une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel outre les charges. Il sera fait droit à cette demande à compter du 24 février 2025.

Sur le délai pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En vertu de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, les délais sont d’un mois à un an.

En l’espèce, Mme [G] justifie de démarches de recherche de logement, en particulier par des annonces sur des plateformes spécialisées et des contacts avec des organismes, mais ces démarches n’ont pas permis, à ce jour, la concrétisation d’un relogement. Elle produit par ailleurs des certificats médicaux attestant de difficultés de santé.

La SCI PRADEL fait valoir de son côté la longévité de la relation locative, l’ancienneté de sa volonté de vendre, et l’absence de difficulté particulière de la locataire à anticiper la nécessité de quitter les lieux à l’échéance contractuelle.

Compte tenu de l’occupation des lieux par Mme [G] depuis le 24 février 2009, de ses efforts de recherche de relogement ainsi que de ses difficultés de santé mais aussi de la nature du motif du congé et de l’absence d’éléments de nature à caractériser une urgence particulière du côté de la bailleresse, il convient d’accorder un délai à Mme [Y] [G] pour quitter les lieux, suffisant pour finaliser un relogement sans porter une atteinte excessive au droit de propriété de la SCI PRADEL.

Un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement sera ainsi accordé, sous réserve du paiement régulier de l’indemnité d’occupation, à peine de déchéance des délais.

Sur les dépens et article 700 du code de procédure civile :

Mme [Y] [G], succombant à l’instance sera condamnée aux dépens incluant le coût du congé.

Au regard de la solution du litige, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion du présent litige ; la somme de 600 Euros lui sera donc allouée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Le présent jugement, statuant sur la validité d’un congé et l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile. Aucun élément particulier ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

DIT que le congé pour vente délivré par la SCI PRADEL le 19 novembre 2024 à Mme [Y] [G], à effet au 23 février 2025 à minuit pour le logement qu’elle occupe aux [Adresse 1], est valide et régulier ;

DIT qu’en conséquence Mme [Y] [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 février 2024 des lieux loués cités ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel outre les charges jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés au procès-verbal d’expulsion, payable au même terme que le loyer ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI PRADEL pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [G] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Mme [Y] [G] un délai supplémentaire pour quitter les lieux de cinq mois à compter de la signification du jugement sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à son terme, à peine de déchéance des délais consentis ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [Y] [G] à verser la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal Judiciaire de PARIS, aux jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,