TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01997 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3MG

Minute : 25/00019

S.C.I. PAVISTEUR

Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0441

C/

Monsieur [R] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. PAVISTEUR

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Aliénor MAGNERON, du cabinet de Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 septembre 2018, M. [D] [G] aux droits duquel vient la société immobilière PAVISTEUR (ci-après SCI PAVISTEUR) a donné à bail à M. [R] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 635 euros outre 8 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, la SCI PAVISTEUR a fait signifier à M. [R] [L] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 4 617,26 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés locatifs a été signalée par la voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la SCI PAVISTEUR a fait assigner M. [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 835 du code de procédure civile,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 juin 2024,

En conséquence,

Juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [R] [L] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 etR.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [R] [L] au paiement des sommes contractuellement dues jusqu’à la résiliation du bail, soit la somme de 6 017,46 euros arrêtée au 11 mai 2024,

Condamner M. [R] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1270 euros à compter rétroactivement du 11 juin 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

Juger que si l’occupation devait se prolonger, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée, à compter du 11 juin 2025, sur la variation positive de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à cette date,

A titre subsidiaire,

Juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, M. [R] [L] sera déchus du bénéfice du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire, étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé,

En tout état de cause,

Condamner M. [R] [L] au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024, de la signification de la présente assignation ainsi que les droits de plaidoirie,

Condamner M. [R] [L] au paiement, à la société PAVISTEUR, de la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 8 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, la SCI PAVISTEUR, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance soulignant que la dette n’avait cessé d’augmenter depuis l’assignation.

M. [R] [L], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 10 avril 2024 et du décompte de la créance arrêté au 21 novembre 2024, échéance novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 8 903,75 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [L] à payer à la SCI PAVISTEUR la somme de 8 903,75 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêtée au 21 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, date de l’assignation, à hauteur de 6 017,46 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI PAVISTEUR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI PAVISTEUR aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées. »

La SCI PAVISTEUR a fait signifier à M. [R] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 617,26 euros en principal dans un délai de deux mois, le 10 avril 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 11 juin 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [R] [L], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [R] [L] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la SCI PAVISTEUR du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 11 juin, déduction faite des sommes déjà versées et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, c’est à dire sur la base de l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2018, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [L], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer 10 avril 2024, de la signification de l’assignation du 6 août 2024 et les droits de plaidoirie.

Il serait inéquitable de laisser à la charge la SCI PAVISTEUR, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI PAVISTEUR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 septembre 2018, entre M. [D] [G] aux droits duquel vient la SCI PAVISTEUR et M. [R] [L] concernant le local à usage d’habitation [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [R] [L] à payer à la SCI PAVISTEUR la somme provisionnelle de 8 903,75 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, arrêtée au 21 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, date de l’assignation, à hauteur de 6 017,46 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation [Adresse 2] de M. [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [R] [L] à compter du 11 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [R] [L] à payer à la SCI PAVISTEUR l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne M. [R] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024, de la signification de l’assignation du 6 août 2024, et des droits de plaidoirie,

Condamne M. [R] [L] payer à la SCI PAVISTEUR une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge