COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 20/00069 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UM4S

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00111

DEMANDEUR

S.A. SOCIETE CREDIT LYONNAIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicole-marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R228

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 août 2010, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à la S.A. CREDIT LYONNAIS des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93) pour y exercer une activité stipulée au bail de commerce de banque et activités annexes, y compris les opérations de courtage notamment de courtage d’assurance et ce, pour neuf ans à compter du 6 septembre 2010 moyennant un loyer de 55.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Par acte en date du 5 mars 2019, la SCI [Adresse 3] a fait notifier à la société CREDIT LYONNAIS un congé pour le 5 septembre 2019 avec offre de renouvellement et fixation du nouveau loyer annuel HC / HT à la somme de 70 000 €.

Selon mémoire du 7 janvier 2020, la société CREDIT LYONNAIS a fait connaître au bailleur sa volonté de voir le loyer renouvelé fixé à la somme de 44 500 €.

Par acte en date du 16 juillet 2020, la société CREDIT LYONNAIS a assigné la SCI [Adresse 3] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 21 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 6 septembre 2019, a ordonné avant dire-droit une expertise et a nommé pour ce faire Monsieur [U] [V].

Aux termes de son rapport d’expertise du 21 décembre 2022, Monsieur [V] a évalué la surface utile pondérée à 188 m²P et la valeur locative de renouvellement au 6 septembre 2019 à 65.800 euros/an (350 euros/m²/ an x 188 m²P). Après abattements à hauteur du montant de la taxe foncière, en raison du transfert à la charge du preneur des travaux de mise aux normes, du report de l’accession et de l’aménagement d’un local « brut de béton », il a déterminé la valeur locative comme étant de 52.920 euros [(65.800 – 4.972) – 13%] arrondie à 53.000 euros/an HT HC.

Dans son dernier mémoire notifié par voie électronique le 16 septembre 2024 et signifié le 17 octobre 2024 à la SCI [Adresse 3], la société CREDIT LYONNAIS a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

FIXER le loyer de renouvellement au 6 septembre 2019 à la somme annuelle en principal de 40.050 euros ;

IUGER que les intérêts de retard au taux légal ont couru sur les trop perçus de loyer calculés terme par terme à compter du 6 septembre 2019 par application de l’article 1231-6 du Code Civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

IUGER qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce et qu’a défaut d’appel, la décision a intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

DEBOUTER la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de ses demandes tendant a voir fixer le loyer de renouvellement a la somme de 62.114 euros en principal a compter rétroactivement du 6 septembre 2019 ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 3] lui payer 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’a supporter les entiers dépens en ce compris le coût des opérations d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société CREDIT LYONNAIS fait principalement valoir :

que les locaux, qui sont en bon état d’entretien général, se trouvent à un emplacement d’intérêt commercial moyen bénéficiant d’une commercialité de quartier,que les éléments valorisant mis en exergue par l’expert judiciaire résultent des travaux effectués par la société CREDIT LYONNAIS à ses frais exclusifs et ne peuvent donc être pris en compte dans l’estimation de la valeur locative,que le bailleur reconnaît lui-même que les locaux sont en parfait état des suites d’une réfection totale en octobre 2019 réalisée par le preneur, que la valeur locative résultant du rapport d’expertise de Monsieur [V] est inférieure au montant du loyer initial du bail expiré ; il y a donc lieu de fixer le loyer en renouvellement à la valeur locative sans qu’il n’y ait à justifier d’un motif de déplafonnement,que dès lors qu’il n’existe aucun mécanisme de plancher, le preneur est en effet dispensé d’apporter la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce,que les parties sont en accord sur la surface utile des locaux de 209 m², non sur la surface pondérée,que le coefficient de pondération retenu pour la zone d’angle par l’expert judiciaire est contestable puisque il qualifie de moyenne la pondération à retenir tout en fixant celle-ci à la valeur maximum de 1,30. Il convient de retenir le coefficient de 1,15, tel que l’expert judiciaire l’avait retenu dans son pré-rapport et qui correspond réellement à l’appréciation de la zone d’angle des locaux loués,que cette zone qui représente une surface totale de 24,85 m² comporte un effet vitrine limité puisque la zone d’angle est en murs pleins tandis que la façade se trouvant en mur pignon ne comporte qu’une vitrine réduite,de surcroît l’expert omet de prendre en compte la différence de commercialité entre le [Adresse 8] et l'[Adresse 7] or, contrairement à ce que le preneur affirme, l’objet et la nature des règles de pondération justifient de distinguer la valeur commerciale de chaque zone des locaux,qu’il y a donc lieu de retenir un coefficient de 0,9 au lieu de 1 pour la 1ère zone des locaux donnant sur l'[Adresse 7] et de 0,7 au lieu de 0,8 pour la 2ème zone,que selon la Charte de l’expertise, le coefficient de pondération applicable aux « annexes divers » varie entre 0,1 et 0,4. Le local technique et le SAS TDF doivent se voir appliquer un coefficient maximum de 0,30 et non de 1 comme l’expert l’a retenu,que la surface pondérée est donc de 159,39 m² P et non de 187,88 m² arrondie à 188 m² comme l’expert l’affirme,que la valeur locative ne saurait excéder 320 euros le m² pondéré au regard des références transmises et de l’emplacement des locaux dans un quartier populaire pas très recherché et qui, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, n’a pas connu de modifications, étant toujours très mal desservi par les transports en commun,que la taxe foncière doit être déduite, ce qui n’est pas contesté par le bailleur,qu’un abattement doit s’appliquer en raison du transfert au preneur des travaux de mise en conformité et de mise aux normes, ainsi que l’expert judiciaire l’a reconnu et l’a fixé à 3%,que la proposition du bailleur de fixer cet abattement à 1% ne peut prospérer au regard de son caractère dérisoire, la jurisprudence retenant habituellement un abattement de 5%,que la clause 1-2.1 du bail exclut la prise en compte des travaux d’amélioration et d’aménagements réalisés par le preneur à ses frais exclusifs dans les lieux loués à l’occasion de la fixation de la valeur locative et diffère l’accession au bailleur desdits travaux en fin de jouissance ; ce qui justifie l’application d’un abattement déterminé en considération de l’état actuel des locaux,

que cet abattement ne saurait être inférieur à 10% comme le retient l’expert,qu’il ne peut être soutenu comme le fait le bailleur que les aménagements d’une agence immobilière sont très proches de ceux d’une agence bancaire, qui nécessite des aménagements spécifiques dont notamment des enceintes techniques sécurisées et le renforcement des planchers du fait du poids de celles-ci,qu’il n’y a pas lieu d’accorder une majoration sur le fondement de la clause de destination des locaux, l’activité de courtage d’assurance étant incluse dans la destination de commerce de banque et ne nécessitant pas d’autorisation spécifique du bailleur,que la clause de cession du bail ne justifie pas plus de majoration, celle-ci n’apportant aucun avantage spécifique au preneur par rapport au droit commun,que la valeur locative s’établit ainsi à 40.043,43 euros arrondie à 40.000 euros, somme à laquelle le loyer devra être fixé.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par voie électronique le 10 octobre 2024 et signifié à la société CREDIT LYONNAIS le 9 octobre 2024, la SCI [Adresse 3] a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 6 septembre 2019 à la somme annuelle de 67.083,12 € (SOIXANTE SEPT MILLE QUATRE VINGT TROIS EUROS ET DOUZE CENTIMES) hors charges, par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf application des dispositions d’ordre public du Code de commerce,

CONDAMNER la SOCIETE CREDIT LYONNAIS au paiement des intérêts de retard au taux légal sur les compléments de loyer dus à compter du 6 septembre 2019 par application de l’article 1231-6 du Code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTER la SOCIETE CREDIT LYONNAIS de toutes ses demandes, fins et prétentions,

LAISSER à la charge de chaque partie à l’instance les frais irrépétibles qu’elle a engages pour faire valoir ses droits lors de la présente instance,

FAIRE masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et les répartir pour moitié a la charge de la SCI [Adresse 3] et pour moitié a la charge de la SOCIETE CREDIT LYONNAIS,

DIRE n’y a voir lieu a écarter l’exécution provisoire, applicable de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 3] fait principalement valoir :

que les locaux bénéficient d’une bonne visibilité et d’un emplacement avantageux dans la principale zone commerçante du Haut [Localité 9],qu’il résulte d’une jurisprudence constante que les locaux à usage de banque relèvent des dispositions de l’article R145-11 du code de commerce ; dès lors, le loyer doit être fixé à la valeur locative qu’elle soit inférieure ou supérieure au loyer plafond ou au loyer initial,que c’est à tort que le preneur sollicite d’appliquer des coefficients minorés pour les 1e et 2e zones des locaux donnant sur l'[Adresse 7] au motif d’une différence de commercialité entre cette avenue et le [Adresse 8], la commercialité n’étant pas un facteur d’appréciation des coefficients de pondération,qu’il convient en conséquence de retenir, comme l’expert judiciaire, le coefficient de 1,30 pour l’ensemble de la zone d’angle des locaux,qu’en revanche, il y a lieu d’appliquer un coefficient de 0,40 à l’ensemble des locaux techniques, et de retenir, comme l’expert l’indique, ce même coefficient pour le local social,

qu’au regard des caractéristiques des locaux (bon emplacement, visibilité de qualité, façade linéaire de 46 mètres, accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite) ainsi que des références de comparaison, il convient de retenir une valeur locative unitaire de 360 euros/m²p/an et non de 350 euros/m²p/an comme évalué par l’expert judiciaire,que la valeur locative à la date d’effet du bail s’est en effet accrue par anticipation des acteurs à l’égard des modifications du quartier résultant du développement de la [Adresse 11] et de l’arrivée prochaine du métro,que la taxe foncière devra être déduite, soit 4.972 euros au regard de celle due au titre de l’année 2021,que le transfert au preneur du coût des travaux de mise en conformité ne justifie pas un abattement de 3%, la société CREDIT LYONNAIS ne justifiant pas avoir procédé à des travaux de mise en conformité au cours du bail expiré ; cette abattement ne peut donc excéder 1%,que contrairement à ce qu’il est affirmé par l’expert, les locaux n’ont pas été donné au preneur bruts de béton mais aménagés à l’usage d’agence immobilière, il n’y a donc pas lieu à un abattement de 10% en raison du report d’accession en fin de jouissance, cet abattement ne pouvant excéder 3%,que la destination des locaux étant très large et la clause de cession du bail offrant également un avantage exorbitant au preneur, il y a lieu de majorer la valeur locative de 12%,que la valeur locative est ainsi de 67.083,12 euros, somme à laquelle doit en conséquence être fixé le loyer en renouvellement HC HT par an.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il ressort du jugement du 21 juillet 2021 ainsi que des pièces des parties que le principe du renouvellement du bail au 6 septembre 2019 est acquis.

Sur le prix du bail renouvelé

Selon l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence au prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Une activité bancaire étant essentiellement d’ordre comptable, administratif ou juridique, sans être affectée par la réception de clients, le loyer des locaux à destination d’agence bancaire doit être fixé selon les règles posées par l’article R.145-11 sus-visé.

En l’espèce, la société CREDIT LYONNAIS exerce dans les locaux loués une activité d’agence bancaire conformément à la clause de destination du bail et les parties s’accordent pour fixer le prix du bail renouvelé selon les règles de l’article R.145-11 du code de commerce.

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9] et à l’angle de l'[Adresse 7] et de l'[Adresse 6]. Le [Adresse 8] est une route nationale à double sens de circulation qui démarre à la porte de [Localité 9] et traverse de l’ouest au nord-est la commune pour se terminer à [Localité 10]. L’emplacement des locaux se trouve dans la partie résidentielle de ce boulevard dotée d’une commercialité de quartier. L'[Adresse 7] est quant à elle un axe secondaire qui constitue une zone résidentielle sans commercialité. Cinq lignes de bus se trouvent dans un rayon de 500 mètres tandis que la station de métro la plus proche se situe à 2,1 kilomètres. Les locaux étudiés présentent un linéaire total de façade de 46 mètres et sont en bon état d’entretien général du fait d’une rénovation récente.

L’accès aux locaux, intégralement situés en rez-de-chaussée, se fait par la façade en pan coupé donnant sur le [Adresse 8] et l'[Adresse 7]. Ils comportent une zone d’accueil et une zone de libre-service bancaire (ELSB), deux bureaux dotés de baies en double vitrage donnant sur l'[Adresse 7], une enceinte technique sécurisée (ETS), un espace attente, des circulations et dégagement donnant sur trois bureaux situés du côté de l'[Adresse 7] ainsi que deux sanitaires, l’un pour femme et l’autre pour homme, un local social (tisanerie) et un local de climatisation. La visibilité commerciale est assurée par les bandeaux avec enseigne LCL apposées sur chaque façade ainsi qu’une enseigne drapeau placée à l’angle des locaux.

Les parties ne contestant pas la superficie utile totale de 209 m² résultant d’un plan coté des locaux établi par la société KORUS le 17 novembre 2019, il y a lieu de la retenir.

La charte de l’expertise mentionne à l’égard des boutiques jusqu’à 600 m² qu’une zone d’angle (triangle isocèle de 5 m x 5 m) donne lieu à une pondération de 1,10 à 1,30 selon l’effet vitrine. Dans le cas d’espèce, il sera relevé que chacun des murs composant les deux zones d’angle que comportent les locaux dispose de vitrines, permettant, de fait, une très bonne visibilité des lieux. Dès lors, le coefficient de 1,30 sera retenu pour l’ensemble de cette double zones d’angle et la zone en pan coupé qui s’y rattache.

La première zone de commercialité de 5 mètres à compter des vitrines se verra appliquer un coefficient de 1 et la deuxième zone, de 5 à 10 mètres, un coefficient de 0,80. Il n’y a pas lieu de distinguer selon l’emplacement desdites zones entre celle se situant du côté du [Adresse 8] et celle se trouvant du côté de l'[Adresse 7]. D’une part, la commercialité de ces deux artères est sans effet sur l’appréciation de la pondération. D’autre part, l’emplacement des locaux en rez-de-chaussée du dernier immeuble de l'[Adresse 7] ne peut permettre de considérer que l’enseigne qui s’y trouve puisse pâtir d’une moindre commercialité de celle-ci. De fait, l’expert judiciaire relève que l’intersection entre le [Adresse 8], l'[Adresse 7] et l'[Adresse 6] présente une commercialité active de quartier.

Au regard de la charte de l’expertise, prévoyant l’application d’un coefficient de 0,20 à 0,40 pour les locaux techniques, il y a lieu de retenir le coefficient de 0,40 pour le local climatisation, le coefficient de 1 retenu par l’expert et de 0,90 sollicité par la société CREDIT LYONNAIS n’étant pas justifiés. De fait, la société preneuse reconnaît elle-même dans ses écritures que le coefficient de pondération applicable aux annexes diverses (réserve, locaux sociaux et techniques) varie de 0,1 à 0,4.

Les autres annexes se verront quant à elles appliquer le coefficient retenu pour chacune d’elle par l’expert judiciaire et ce, au regard de leur usage qui justifie de les distinguer.

Les surfaces utiles pondérées sont en conséquence les suivantes :

DESIGNATION

SURFACE UTILE

COEFFICIENT DE PONDERATION

SURFACE PONDEREE

Zones d’angle

50 m²

1,3

65

Bureau 0

7,80 m²

1

7,8

Bureau 1

12,30 m²

1

12,3

Bureau 2

3 m²

0,8

2,4

Bureau 2

7,40 m²

1

7,4

Bureau 3

10,40 m²

1

10,4

Bureau 4

12,60 m²

1

12,6

BRE

4,80 m²

0,8

3,84

Attente et circulation 1

13 m²

0,8

10,4

Attente et circulation 1

3,50 m²

1

3,5

Circulation 2

13,90 m²

1

13,9

Dégagement

17,25 m²

1

17,25

Dégagement

1,45 m²

0,8

1,16

SAS TDF

2,15 m²

0,3

0,64

ETS

13,30 m²

0,3

4

Local technique

4,60 m²

0,3

1,38

Sanitaires

7,35 m²

0,2

1,47

WC 1

1,70 m²

0,2

0,34

WC 2

2,35 m²

0,2

0,47

Tisanerie

9,45 m²

0,4

3,78

Pilon

0,70 m²

0,3

0,21

Local Climatisation

6 m²

0,4

2,4

Back Office

4,10 m²

0,4

1,64

SURFACE UTILE PONDEREE TOTALE

184,28 m²p

La surface pondérée totale sera donc fixée à 184,28 m²p arrondie à 184 m²p.

Les parties s’opposent sur le prix unitaire, le bailleur considérant justifié de retenir le prix de 360 euros/m²p/an tandis que le preneur estime que ce prix ne peut excéder 320 euros/m²p/an.

L’appréciation de la valeur locative s’effectuant au regard des modifications au cours du bail échu, il n’y a pas lieu, contrairement à ce qu’affirme la SCI [Adresse 3] de prendre en considération par anticipation les perspectives de modifications du quartier.

L’expertise amiable réalisée à l’initiative du preneur mentionne des références de renouvellements amiables de bail d’agences bancaires. L’une, située à 3 km des locaux étudiées, a fait l’objet d’une fixation amiable le 1er juillet 2017 à la somme de 336 euros/m²p/an. Une autre, située à 2,6 km, a donné lieu à une fixation du loyer le 1er janvier 2009 à la somme de 335 euros/m²p/an puis, le 1er avril 2012, à celle de 175 euros/m²p/an. Les références en matière de nouvelles locations sur [Localité 9] ne portent pas sur des agences bancaires mais principalement sur des commerces de bouche et oscillent entre 288 euros et 525 euros/m²p/an.

Les références relevées par l’expertise amiable effectuée à la demande du bailleur ne porte sur aucune agence bancaire, que cela soit en nouvelles locations ou en renouvellement amiable de baux. Les commerces étudiés, dont les activités ne sont pas toujours renseignées, sont situés de 150 mètres à 700 mètres des locaux étudiés. Le montant des baux oscillent de 107 à 334 euros/m²p/an.

L’expert judiciaire retient quant à lui des locaux situés de 2,5 à 4 kilomètres des locaux étudiés et portant sur des activités de bouche, d’esthétique ou de laverie. Une seule de ces références porte sur une agence bancaire, située à 2,8 kilomètres, dont le bail a été fixé en renouvellement amiable le 1er juillet 2017 à 336 euros/m²p/an. La référence la plus proche, une brasserie située à 250 mètres, a bénéficié d’une fixation amiable à 367 euros/m²p/an le 11 janvier 2017.

Au vu de l’ensemble des ces éléments ainsi que de l’emplacement des locaux étudiés et leur aménagement, le prix unitaire de 335 euros/m²p/an sera retenu. Dès lors, la valeur locative de renouvellement serait égale à : 335 euros/m²p/an x 184 = 61.640 euros/an.

Il convient cependant d’appliquer plusieurs ajustements à cette valeur locative. Ainsi, le bail prévoit en son article 1-3.2 le transfert au preneur des travaux de mise aux normes des locaux sans contrepartie, ce qui constitue une clause exorbitante de droit commun ouvrant droit à un abattement en application de l’article R145-8 du code de commerce. Faute du versement par la société CREDIT LYONNAIS de justificatifs desdits travaux, permettant d’évaluer précisément leur coût, cet abattement sera fixé à 3% comme retenu par l’expert judiciaire.

Les parties s’accordent de surcroît sur l’application d’un abattement en raison du report d’accession en fin de jouissance, tel que prévu à l’article 1-2.1 du bail, mais s’opposent sur la détermination de celui-ci. En l’espèce, si c’est à tort que l’expert judiciaire indique que les locaux ont été pris par la société CREDIT LYONNAIS « brut de béton », il n’en demeure pas moins que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, il ne peut être considéré que les aménagements d’une agence immobilière, tels que les locaux se présentaient lors de la prise à bail, soient comparables à ceux d’une agence bancaire. Dès lors, il y a lieu de retenir un abattement de 10% à ce titre. Un abattement de 4.972 euros au titre des taxes foncières mises à la charge du preneur sera également appliqué.

En revanche, la destination des locaux telle que fixée par le bail ne justifie pas une majoration, dès lors que l’activité de courtage est régulièrement exercée par les établissements bancaires et ne constitue en conséquence pas une activité distincte de nature à conférer au preneur un avantage exorbitant.

La SCI [Adresse 3] considère qu’il y a lieu également d’appliquer une majoration compte tenu de la clause de cession contenue au bail qui conférerait selon elle un avantage exorbitant au preneur, celle-ci permettant le transfert du bail à toute entité qui acquerrait l’unité d’affaire « transaction immobilière ». Il sera toutefois relevé que l’expertise amiable effectuée à sa demande Monsieur [F] ne prévoit pas une telle majoration. De surcroît, l’article 6 du bail relatif à la cession et la sous-location porte soit sur une modification de l’entité même de la société CREDIT LYONNAIS amenant nécessairement à devoir céder les droits et obligations attachés au bail, soit à la conclusion par ladite société d’un contrat de location-gérance avec un tiers. Outre le fait qu’il n’est en rien démontré par le bailleur la possibilité pour la société CREDIT LYONNAIS de procéder à un complet détachement de son éventuelle activité de transactions immobilières, il y a lieu de relever les conditions particulièrement strictes liées à l’exercice d’une activité par un établissement bancaire. Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu à application d’une majoration.

La valeur locative des locaux loués ressort donc, au 06 septembre 2019 à : 61640 € – 4972 € – 13% soit la somme de 49.301,16 euros, arrondie à 49.301 euros ;

Le prix du bail renouvelé sera donc fixé à la somme annuelle de 49.301 euros à compter du 06 septembre 2019.

Sur les autres demandes

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce à compter du 06 septembre 2019, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement ; qu’en raison de l’incertitude quant au prix du bail dû depuis cette date, il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Il y a lieu de dire que le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté dans les termes contractuels en conséquence de la diminution de loyer.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Vu le jugement du 21 juillet 2021,

DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 06 septembre 2019 entre la SCI [Adresse 3], bailleresse, et la S.A. CREDIT LYONNAIS, preneuse, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9] (93) doit être fixé à la valeur locative,

FIXE à la somme de 49.301 euros (quarante neuf mille trois cent un euros) en principal par an à compter du 06 septembre 2019, le prix du bail renouvelé,

DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 06 septembre 2019 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

DIT que le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté dans les termes contractuels en conséquence de la diminution de loyer,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait au Palais de Justice, le 21 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT