TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00476 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PI3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01084

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI FELIX FAURE PERENNE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 4]

ET :

La Société EDEN DISTRIBUTION,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane DAYAN de la SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0418

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2024, la société SCI FELIX FAURE PERENNE, a donné à bail à la société EDEN DISTRIBUTION des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] et [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCI FELIX FAURE PERENNE a fait délivrer au preneur le 14 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Soutenant que ce commandement n’a pas été régularisé, la société SCI FELIX FAURE PERENNE, par acte délivré le 6 mars 2025, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société EDEN DISTRIBUTION pour :

Constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Ordonner l’expulsion de la société EDEN DISTRIBUTION et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ;Condamner la société EDEN DISTRIBUTION à lui payer :* une somme de 172.620,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 3 mars 2025 ;

* la somme de 17.262 euros au titre de la clause pénale prévue au bail ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner la société EDEN DISTRIBUTION à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 juin 2025.

La société SCI FELIX FAURE PERENNE demande le bénéfice de son assignation et actualise sa demande de condamnation au titre des loyers et provisions sur charges à la somme de 298.244,99 euros, pour les termes de décembre 2024 à juin 2025.

En défense, par conclusions déposées et soutenues oralement, la société EDEN DISTRIBUTION demande au juge des référés :

A titre principal,

Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la clause résolutoire et demandes subséquentes ; Débouter la société SCI FELIX FAURE PERENNE de ses demandes de provision ; Condamner la société SCI FELIX FAURE PERENNE au paiement de la somme de 214.008,61 euros ; A titre subsidiaire,

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par la société SCI FELIX FAURE PERENNE ;Condamner la société SCI FELIX FAURE PERENNE au paiement de la somme de 26.804,01 euros ;En tout état de cause,

Ordonner à la société SCI FELIX FAURE PERENNE, au visa des articles L126-26 et suivants du code de commerce et de l’article L125-5 du code de l’environnement, de transmettre l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le rapport amiante des lieux loués, sous astreinte ; Débouter la société SCI FELIX FAURE PERENNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la société SCI FELIX FAURE PERENNE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société EDEN DISTRIBUTION soutient l’existence de contestations sérieuses, tenant à ce que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur et que les sommes réclamées ne sont pas dûes. Elle précise qu’elle loue ces locaux, dans lesquels elle exploite un fonds de commerce de supermarché, depuis 2009 ; qu’elle a signé avec la société SCI FELIX FAURE PERENNE, venant aux droits du précédent bailleur, un bail de renouvellement le 1er février 2024.

Elle expose qu’un incendie survenu dans l’immeuble mitoyen le 30 mai 2023 a rendu les locaux loués inexploitables ; qu’une expertise ordonnée par le tribunal administratif de Montreuil a conclu à l’existence d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens ; qu’un arrêté de mise en sécurité d’urgence a ainsi été pris par la municipalité le 30 octobre 2023, à effet du 1er novembre 2023, qui a été levé le 8 novembre 2024 ; que durant cette période, les loyers étaient suspendus, conformément aux dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation ; que néanmoins, elle s’est acquittée de l’intégralité des loyers appelés par le bailleur jusqu’au 31 mai 2024 ; que c’est dans ce contexte que le bailleur lui a fait délivrer un premier commandement de payer le 11 juillet 2024 qu’elle a contesté, puis un second, en date du 14 janvier 2025, qu’elle a tout autant contesté ; qu’elle a ainsi réglé des loyers indus alors qu’elle était privée de l’accès aux locaux loués, de sorte qu’elle est fondée à en solliciter le remboursement.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l’audience et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales et la demande reconventionnelle de provision

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Enfin, d’après l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Les sommes qui auraient été ainsi indûment perçus par le propriétaire sont restituées à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 janvier 2025 au preneur comporte un décompte portant sur les échéances du 1er juin 2024 au 1er janvier 2025.

Or, il est établi par le rapport d’expertise du 12 juin 2023 que les locaux n’ont manifestement pas pu être exploités à compter de l’incendie survenu le 30 mai 2023, que l’arrêté de mise en sécurité du 10 octobre 2023 a notamment eu pour effet la suspension du loyer principal à compter du mois suivant la notification dudit arrêté, soit le 1er novembre 2023 jusqu’au premier jour suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée, soit le 1er décembre 2024.

Aussi, compte tenu de surcroît des échanges intervenus entre les parties à compter de la délivrance du précédent commandement en date du 11 juillet 2024 et des contestations élevées par le preneur, il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer et dès lors, quant à la régularité de cet acte.

Au vu de ces éléments, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ne peuvent donc prospérer. Les demandes provisionnelles formées de part et d’autre ne relèvent pas plus de l’évidence. L’appréciation de l’étendue des obligations contractuelles respectives des parties et de leurs éventuels manquements dans l’exécution de ces obligations se heurte à d’évidentes contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Le débat doit ainsi être porté dans son ensemble devant le juge du fond.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé de ces chefs de demandes.

Sur la demande reconventionnelle aux fins de transmission de diagnostics

En l’espèce, le preneur, qui au demeurant ne précise pas sur quel texte justifiant la saisine du juge des référés il fonde sa demande, ne caractérise ni l’urgence ni un quelconque dommage imminent ou trouble manifestement illicite, de sorte que les conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

La société SCI FELIX FAURE PERENNE supportera la charge des dépens.

Elle sera en outre condamnée à régler à la société EDEN DISTRIBUTION la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons l’action recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la société SCI FELIX FAURE PERENNE à régler à la société EDEN DISTRIBUTION la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SCI FELIX FAURE PERENNE à supporter la charge des dépens ;

Déboutons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 JUIN 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE