TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/12403

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JJ

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [I], [E] [O]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Madame [N], [T] [O] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [X], [G] [O] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Toutes les trois représentées ensemble par Maître Alain COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0860, Maître Isabelle GODARD, avocat au barreau d’AUXERRE, avocat plaidant,

DÉFENDEUR

Monsieur [K], [Y] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Nicolas TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0155

Décision du 05 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 22/12403 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière à l’audience des plaidoiries et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 05 décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition

Contradictoire et en premier ressort

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2020, Mme [I] [O], Mme [N] [O] épouse [S] et Mme [X] [O] épouse [C] (ci-après les consorts [O]) ont conclu une promesse synallagmatique de vente avec M. [K] [A], portant sur les biens suivants dont elles sont propriétaires indivises :

— Une maison d’habitation située [Adresse 3] (89),

— Deux parcelles de terre situées à [Localité 11] (89),

— Une parcelle de terre située à [Localité 12] [Localité 9] (89).

Les parties ont convenu d’un prix de vente global de 172 500 euros et de la signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 10 avril 2021, aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’étant prévue. Elles ont également prévu une clause pénale mettant à la charge de la partie qui refuserait de signer l’acte de vente une indemnisation forfaitaire de 17 250 euros au profit de l’autre partie.

La promesse synallagmatique de vente a été notifiée à l’acquéreur conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation par lettre recommandée avec avis de réception du 12 novembre 2020.

M. [K] [A] n’a pas fait usage de sa faculté de rétractation.

Par exploit d’huissier du 17 juin 2022, les consorts [O] ont sommé M. [K] [A] d’avoir à se présenter en l’étude de Maître [W] [B] le 28 juin 2022 aux fins de signer l’acte authentique de vente.

Le 28 juin 2022, Maître [W] [B] a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de M. [K] [A].

Par exploits d’huissier en date du 14 octobre 2022, Mme [I] [O], Mme [N] [O] épouse [S] et Mme [X] [O] épouse [C] ont fait assigner M. [K] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à leur verser le montant de la clause pénale, outre des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 juin 2023, les consorts [O] demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur [A] de sa demande de nullité de l’assignation,

— Prononcer la caducité de la promesse synallagmatique du 3 octobre 2020 conclue entre Mesdames [O] et Monsieur [K] [A].

A titre subsidiaire, vu les dispositions des Articles 1224 et suivants du code civil,

— Prononcer la résolution de la promesse synallagmatique du 3 octobre 2020 aux torts exclusifs de Monsieur [K] [A].

En tout état de cause, vu les dispositions des Articles 1231-5, 1231-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [K] [A] à payer à Mesdames [N], [I] et [X] [O], les sommes de :

17.250,00 € à titre de clause pénale, 3.380,47 € au titre des frais d’assurances et de la taxe foncière, 15.000,00 € à titre de perte de chance, 763,22 € au titre des frais d’Huissier et de Notaire.

— Condamner Monsieur [K] [A] à payer à Mesdames [N], [I] et [X] [O] une somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [K] [A] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Alain COUTURIER, conformément aux dispositions de l’Article 699 du code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir pour les dispositions qui n’en seraient pas assorties de droit par la Loi.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 mai 2023, M. [K] [A] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

— DECLARER nulle et de nul effet l’assignation signifiée à Monsieur [K] [A] à la demande de Mesdames [O] par exploit du 14 octobre 2022 ;

SUBSIDIAIREMENT,

— DEBOUTER Mesdames [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER Mesdames [O] à verser à Monsieur [K] [A] une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Mesdames [O] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

M. [K] [A] demande au tribunal d’annuler l’assignation qui lui a été délivrée le 14 octobre 2022 sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile, lequel renvoie aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, et fait valoir qu’elle n’a été précédée d’aucune tentative de règlement amiable du litige.

Les consorts [O] opposent que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile avait été annulé par décision du Conseil d’Etat en date du 22 septembre 2022, de sorte qu’elles n’étaient pas applicables, l’assignation ayant été délivrée le 14 octobre 2022. Elles ajoutent qu’en tout état de cause, compte tenu de la nature du présent litige n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile, ses dispositions n’étaient pas applicable.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 1° du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions de procédure au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. [K] [A] par conclusions adressées au tribunal, postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement, doit être déclarée irrecevable.

Sur la clause pénale

Les consorts [O] demandent la condamnation de M. [K] [A] à leur verser la somme de 17 250 euros au titre de la clause pénale et font valoir à titre principal que la promesse du 3 octobre 2020 est caduque dès lors que l’acte authentique de vente n’a pas été signé avant le 10 avril 2021.

A titre subsidiaire, elles demandent au tribunal de prononcer la résolution de la promesse en application des articles 1224 et suivants du code civil et en conséquence, toutes les conditions suspensives étant réalisées et M. [K] [A] étant seul responsable de l’absence de signature de l’acte authentique de vente, de le condamner à leur payer l’indemnité prévue à la clause pénale.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elles soutiennent que leur bien a été immobilisé jusqu’au mois de juin 2022 et qu’elles n’ont délivré une sommation à l’acquéreur d’avoir à signer la vente qu’à cette date en raison de la poursuite des échanges entre eux après le 10 avril 2021 et du fait qu’il leur a assuré qu’il souhaitait toujours acquérir le bien et qu’il allait obtenir les fonds nécessaires à cette acquisition. Elles s’opposent donc à toute demande de minoration du montant de la clause pénale.

M. [K] [A] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, de débouter les consorts [O] dès lors qu’elles ne rapportent la preuve d’aucun préjudice. Il fait valoir qu’elles ne lui ont proposé aucune solution amiable et que la somme réclamée est excessive au regard de la durée d’immobilisation du bien du 3 octobre 2020 au 10 avril 2021, les venderesses ayant concouru à leur propre dommage en attendant le 28 juin 2022 pour faire dresser un procès-verbal de carence.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 3 octobre 2020 énonce que « au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, [elle] pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites […]. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 17 250 euros ».

Il est constant que M. [K] [A] ne s’est pas présenté le 28 juin 2022 pour signer l’acte authentique de vente malgré la sommation qui lui avait été faite, alors qu’il résulte du procès-verbal de carence du même jour, établi par le notaire, que « les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation ont été obtenues ».

C’est donc uniquement en raison de la défaillance de M. [K] [A] que l’acte authentique de vente n’a pas été signé. Ce manquement constitue une inexécution contractuelle dont la sanction n’est pas la caducité de l’acte mais la possibilité pour les vendeurs de demander la résolution de la promesse de vente.

La résolution de la promesse de vente du 28 juin 2022 sera donc prononcée.

La clause pénale prévue par les parties est applicable.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue par les parties en cas d’inexécution par l’une des parties, si cette indemnité est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les biens objets de la promesse de vente ont été immobilisés du fait de l’acquéreur défaillant entre le 3 octobre 2020 et le 28 juin 2022, soit pendant un an, huit mois et 25 jours. Il ressort des pièces versées aux débats par les demanderesses et notamment des échanges avec l’agence en charge de la vente et avec M. [K] [A] lui-même que ce dernier, postérieurement à la date d’expiration de la promesse le 10 avril 2021, a constamment rassuré les venderesses jusqu’à l’établissement du procès-verbal de carence, sur son intention et sa capacité à acquérir leur bien, leur affirmant qu’il allait percevoir les fonds lui permettant de financer cette acquisition, de sorte qu’il est bien responsable de l’immobilisation du bien durant toute la période.

Il en résulte que l’indemnité prévue à la promesse de vente, qui correspond à 10% du prix de vente, n’est pas manifestement excessive au regard de l’importante durée de l’immobilisation.

M. [K] [A] sera donc condamné à payer aux consorts [O] la somme de 17 250 euros au titre de la clause pénale.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts

Les consorts [O] demandent sur le fondement de l’article 1231-2 du code civil la condamnation de M. [K] [A] à les indemniser des autres frais indument exposés par elles, et qu’elles n’auraient pas dû supporter si la vente s’était réalisée, à savoir le remboursement de la somme de 3 380,47 euros au titre des frais d’assurances et de la taxe foncière, outre la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance de vendre le bien au même prix.

Elles font valoir à cet égard qu’il leur est plus difficile de vendre le bien aujourd’hui, en raison de l’augmentation des taux d’intérêt et de la baisse d’intérêt des acquéreurs pour des biens en province par rapport à la période qui a suivi la crise sanitaire et versent aux débats deux attestations de valeur du bien, évaluant sa valeur vénale entre 150 000 et 155 000 euros.

Enfin, elles demandent le remboursement des frais d’huissier et de notaire exposés pour la délivrance de la sommation et l’établissement du procès-verbal de carence, pour un montant total de 763,22 euros.

M. [K] [A] oppose que les taxes foncières et cotisations d’assurance sont en tout état de cause à la charge des propriétaires du bien et ne sauraient être mis à sa charge, alors que les demanderesses ont attendu le 28 juin 2022 pour faire dresser un procès-verbal de carence.

Il fait valoir qu’aucun élément n’est produit par les consorts [O] pour rapporter la preuve de la perte de chance invoquée, notamment s’agissant de la perte de valeur de leur bien alors qu’il a appris que la maison avait été proposée à la vente pour un prix de 50 000 euros inférieurs à d’autres acquéreurs.

Sur ce,

En application des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, le débiteur d’une obligation peut être condamné à des dommages et intérêts à raison de l’inexécution de cette obligation s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Toutefois, l’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, les parties ont prévu à leur contrat une clause pénale aux termes de laquelle elles ont convenu de l’indemnisation « forfaitaire » de la partie victime de la défaillance de son co-contractant et fixé le montant de l’indemnité à hauteur de 17 250 euros.

Les consorts [J] ne peuvent donc solliciter une double indemnisation des préjudices qu’elles invoquent et qui, à les supposer avérés, sont déjà indemnisés de manière forfaitaire par l’allocation de l’indemnité prévue à la clause pénale.

En conséquence, leurs demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [O], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens avec distraction au profit de Maître Alain COUTURIER, conseil des demanderesses.

Il sera également condamné à payer aux consorts [O] prises ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. [K] [A],

Rejette la demande tendant à prononcer la caducité de la promesse de vente du 3 octobre 2020,

Prononce la résolution de la promesse de vente du 3 octobre 2020 aux torts exclusifs de M. [K] [A],

Condamne M. [K] [A] à payer à Mme [I] [O], Mme [N] [O] épouse [S] et Mme [X] [O] épouse [C] prises ensemble la somme de 17 250 euros au titre de la clause pénale,

Rejette les demandes de dommages et intérêts de Mme [I] [O], Mme [N] [O] épouse [S] et Mme [X] [O] épouse [C],

Condamne M. [K] [A] aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Alain COUTURIER, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [A] à payer à Mme [I] [O], Mme [N] [O] épouse [S] et Mme [X] [O] épouse [C] prises ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

La Greffière La Présidente