TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 12]

N° RG 25/01852 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UIM

Minute : 25/00626

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [Y] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 juin 2024, Seine-[Localité 15] Habitat a donné à bail à M. [Y] [K] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 358,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-[Localité 15] Habitat a fait signifier à M. [Y] [K], par exploit de commissaire de justice du 4 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 745,16 € et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 juillet 2025, Seine-[Localité 15] Habitat a fait assigner M. [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seine-[Localité 15] Habitat, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [Y] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [Y] [K] à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir ;

condamner M. [Y] [K] à payer :

la somme provisionnelle de 4 541,93 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au terme du mois de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l’assignation et des voies d’exécution éventuelles ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 3 juin 2024 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Y] [K] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [Y] [K], assigné à l’étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Y] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 juin 2024 que M. [Y] [K] doit payer un loyer d’un montant de 358,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 540,77 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Y] [K] restait devoir la somme de 4 541,93 € euros à la date du 29 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 150,61 € (« frais de p 03/25 »), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 391,32 €, arrêtée à la date du 29 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [K] au paiement d’une somme provisionnelle de 4 391,32 €, arrêtée à la date du 29 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 745,16 € à compter du 4 février 2025, sur le surplus à compter du 1 juillet 2025.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’Habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 3 juin 2024 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 février 2025 pour la somme en principal de 2 745,16 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [Y] [K] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [Y] [K] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 5 avril 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 3 juin 2024.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er mai 2025, terme d’avril 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 5 avril 2025, 00 heure, au 30 avril 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur la demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte

L’article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, le bail a été résilié du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Aussi, M. [Y] [K] n’a plus la qualité de locataire. Il n’est donc pas tenu d’être assuré contre les risques locatifs.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4 février 2025 et de l’assignation en date du 1 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2024 entre Seine-[Localité 15] Habitat et M. [Y] [K] concernant l’appartement à usage d’Habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [Y] [K] à verser à Seine-[Localité 15] Habitat la somme provisionnelle de 4 391,32 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 29 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 745,16 € à compter du 4 février 2025, sur le surplus à compter du 1 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [Y] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Y] [K] à payer à Seine-[Localité 15] Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2025, terme d’avril 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de production de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte ;

CONDAMNE M. [Y] [K] à payer à Seine-[Localité 15] Habitat une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 10] le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION