TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10591 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HCA

Minute :

Société N.B.E.

Représentant : Me [L], avocat au barreau de LYON

C/

Madame [S] [I]

Monsieur [O] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BRUMM

Copie délivrée à :

M. et Mme [I]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société N.B.E., ayant son siège social [Adresse 7], poursuites et diligences de S.A.S. LAMY ayant son siège social [Adresse 5], en qualité de mandataire

représentée par M^e BRUMM de la SPE BRUMM ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [I], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 octobre 2022, la SCI N.B.E a donné à bail à Mme [S] [I] et M. [O] [I] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 840,86 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 20,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI N.B.E a fait signifier à Mme [S] [I] et M. [O] [I], par exploit de commissaire de justice du 23 mai 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 780,52 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2024, la SCI N.B.E a fait assigner Mme [S] [I] et M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SCI N.B.E, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire

o ordonner l’expulsion de Mme [S] [I] et M. [O] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

o condamner solidairement Mme [S] [I] et M. [O] [I] à payer :

o la somme de 4 451,30 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal ;

o une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

o une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 17 octobre 2022 fait force de loi, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [S] [I] et M. [O] [I] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

Mme [S] [I] et M. [O] [I], cités à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [S] [I] et M. [O] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 octobre 2022 que Mme [S] [I] et M. [O] [I] doivent payer un loyer d’un montant de 940,86 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 20,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 918,61 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [S] [I] et M. [O] [I] restaient devoir la somme de 4 451,30 euros au 01 août 2024, terme d’août 2024 inclus.

Mme [S] [I] et M. [O] [I], non comparants, ne proposent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [I] et M. [O] [I] au paiement d’une somme de 4 551,30 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 01 août 2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera prononcée solidairement dès lors qu’une clause est stipulée en ce sens au contrat de bail.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 octobre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 1 780,52 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [S] [I] et M. [O] [I] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [S] [I] et M. [O] [I] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 24 juillet 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 17 octobre 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [S] [I] et M. [O] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 septembre 2024, terme de septembre de septembre 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 24 juillet 2024 au 31 août 2024 a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2022 entre la SCI N.B.E et Mme [S] [I] et M. [O] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [I] et M. [O] [I] à verser à la SCI N.B.E la somme de 4 551,30 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 01 août 2024, terme d’août 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [I] et M. [O] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [S] [I] et M. [O] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [I] et M. [O] [I] à payer à la SCI N.B.E l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [I] et M. [O] [I] à payer à la SCI N.B.E une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [I] et M. [O] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION