MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/06629 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VL72

AFFAIRE : [I] [J] C/ S.A.R.L. ROYAL DELICE PIZZA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Avec la collaboration de Mme [H], Attachée de justice

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [J]

né le 21 juin 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christian LEFEVRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 385

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ROYAL DELICE PIZZA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

Clôture prononcée le : 06 février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 29 avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2015, M. [I] [J] a consenti un bail commercial à la société JRM d’une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2015 et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer de 818,22 euros TTC. Le 1er juin 2021, le bail a été cédé à la SARL ROYAL DELICE PIZZA.

Le 15 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL ROYAL DELICE PIZZA la mettant en demeure de régler la somme de 3272,88 euros.

Suivant assignation délivrée le 30 septembre 2024, M. [I] [J] a attrait SARL ROYAL DELICE PIZZA devant le tribunal judiciaire de Créteil en vue de son expulsion des locaux loués. Ladite assignation a également été signifiée au domicile du gérant le 05 décembre 2024 pour tentative puis le 16 janvier 2025 pour signification en procès verbal de recherches infructueuses.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son exploit introductif d’instance, M. [I] [J] demande à la juridiction, au visa de l’article L.145-1 et suivants du code de commerce ainsi que les articles 1103 et suivants et 1127 et suivants du code civil, de :

« PRONONCER la résiliation du bail commercial souscrit entre les parties à compter du 01/06/2021, et portant sur les lieux sis [Adresse 3] aux torts exclusifs de la SARL ROYAL DELICE PIZZA

ORDONNER en conséquence, l’expulsion de la SARL ROYAL DELICE PIZZA des lieux loués situés [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier si besoin est

ORDONNER le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dentelles garde-meuble ou en tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la partie expulsée

DIRE et JUGER que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-I à L433-2 et R433-7 à R442-I du Code de Procédure Civile d’Exécution

CONDAMNER la SARL ROYAL DELICE PIZZA à payer à Monsieur [J] la somme de 5 727,54 € , sauf à parfaire, au titre des loyers et charges impayés à la date du 31/07/2024

CONDAMNER la SARL ROYAL DELICE PIZZA à payer à Monsieur [J] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux

CONDAMNER la SARL ROYAL DELICE PIZZA à payer à Monsieur [J] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 1270 du Code civil, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Ordonner l’exécution provisoire de la décision au visa de l’article 515 du CPC

CONDAMNER la SARL ROYAL DELICE PIZZA à payer à Monsieur [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la SARL ROYAL DELICE PIZZA aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer »

M. [I] [J] soutient que la SARL ROYAL DELICE PIZZA a cessé de régler ses loyers à compter du 1er février 2024, raison pour laquelle il a fait délivrer un commandement de payer resté infructueux.

L’acte introductif d’instance a été signifié au défendeur suivant les modalités de l’article 656 du code de procédure civile. SARL ROYAL DELICE PIZZA n’a pas constitué avocat à la date du premier appel de l’affaire devant le juge de la mise en état. La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 472 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025et l’affaire immédiatement mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’absence du défendeur

Il convient de faire application de l’article 472 du Code de procédure civile, en vertu duquel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les demandes principales

1 – Sur la résiliation du contrat de bail

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, conclus et exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code définit en outre le paiement du loyer du bail comme l’une des obligations principales pesant sur le preneur.

Selon l’article 1741 du code civil, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1227 du code civil, « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Au soutien de sa demande en résiliation et expulsion, M. [I] [J] fait notamment valoir que la SARL ROYAL DELICE PIZZA a cessé de régler ses loyers depuis le 1er février 2024.

M. [I] [J] produit un décompte de créance arrêté au 6 février 2025, qui démontre que la SARL ROYAL DELICE PIZZA n’a plus procédé au règlement du loyer mensuel pour les locaux loués depuis le mois de février 2024.

Alors qu’il lui appartient pourtant de démontrer l’exécution de ses obligations, la SARL ROYAL DELICE PIZZA n’a pas comparu à l’instance et ne démontre donc pas avoir satisfait à son obligation de régler les loyers.

Dans la mesure où il est établi que la SARL ROYAL DELICE PIZZA a manqué à son obligation de paiement des loyers à bonne date, malgré le commandement de payer valant mise en demeure délivrée le 15 mai 2024, il convient de prononcer la résiliation du bail qu’elle a conclu avec M. [I] [J] à compter du 30 septembre 2024, date de l’assignation.

L’expulsion de la locataire sera par conséquent ordonnée du même chef, dans les conditions précisées au dispositif.

2 – Sur la dette locative

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, conclus et exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code définit en outre le paiement du loyer du bail comme l’une des obligations principales pesant sur le preneur.

L’article 1353 du code précité dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces produites en l’espèce que la SARL ROYAL DELICE PIZZA n’a pas réglé le loyer et les charges dus depuis le mois de février 2024.

Ainsi, M. [I] [J] a établit le caractère certain, liquide et exigible de sa créance au principal, correspondant aux loyers impayés depuis l’échéance de février 2024 de sorte que la dette locative de la SARL ROYAL DELICE PIZZA s’élève à 5727,54 euros à la date du 31/07/2024 ainsi que figurant sur les demandes à l’assignation.

En conséquence, la SARL ROYAL DELICE PIZZA sera condamnée à payer à M. [I] [J] la somme de 5727,54 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31/07/2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et résiliation du bail.

3 – Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est constant que l’indemnité d’occupation représente, non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le propriétaire de la privation de la libre disposition des lieux ; qu’elle est donc de nature mixte, compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, la SARL ROYAL DELICE PIZZA est occupante sans droit, ni titre depuis le 30 septembre 2024, date de la résiliation du contrat de bail. La SARL ROYAL DELICE PIZZA s’étant maintenue dans les locaux après cette date, elle est redevable d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au titre du bail à la somme de 818,22 € mensuellement et correspondant au montant du loyer et de la provision sur les charges.

4 – Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive

L’article 1217 du code civil dispose que des dommages et intérêts peuvent toujours s’ajouter aux sanctions prévues au titre de l’inexécution du contrat.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, si la SARL ROYAL DELICE PIZZA a cessé de régler ses loyers malgré la mise en demeure de M. [I] [J], ce dernier ne démontre cependant pas une attitude fautive de sa part, ni l’existence d’un préjudice distinct de celui qui sera réparé par la perception de l’intérêt au taux légal.

Par conséquent, la demande en paiement de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive sera rejetée.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SARL ROYAL DELICE PIZZA aux entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans un souci d’équité.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal conclu entre M. [I] [J] et la SARL ROYAL DELICE PIZZA, à compter du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL ROYAL DELICE PIZZA à payer à M. [I] [J] la somme de 5727,54 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31/07/2024 assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL ROYAL DELICE PIZZA et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXE l’indemnité d’occupation au titre du contrat de bail due par la SARL ROYAL DELICE PIZZA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 818,22 €, payable mensuellement, outre les taxes, charges et accessoires ;

REJETTE l’ensemble des autres demandes,

CONDAMNE la SARL ROYAL DELICE PIZZA aux entiers dépens en ce compris le cout du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 7], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT-NEUF AVRIL

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT