TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05082 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNIA

Minute : 25/00293

S.A. HLM TOIT ET JOIE

Représentant : SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

C/

Monsieur [M] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM TOIT ET JOIE,

demeurant [Adresse 6] – [Localité 4]

représentée par SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [S],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2022, la SA d’HLM TOIT et JOIE a donné à bail à Monsieur [M] [S], un appartement situé [Adresse 3] [Localité 8], pour un loyer d’un montant actualisé de 600,30 euros outre 102,89 euros de charges.

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2022, la SA d’HLM TOIT et JOIE a loué à Monsieur [M] [S] un emplacement de parking (n°45) moyennant un loyer mensuel de 44,90 euros outre 08 euros de charges.

Les loyers n’ont pas été payés régulièrement.

La SA d’HLM TOIT et JOIE a fait signifier un commandement de payer le 18 mars 2024 à Monsieur [M] [S], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 2812,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2024.

Par lettre reçue le 15 mars 2023, la SA d’HLM TOIT et JOIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 juin 2024, la SA d’HLM TOIT et JOIE a fait assigner Monsieur [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise pour le logement et ses éventuelles annexes,

subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [M] [S] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,l’autoriser à disposer des meubles garnissant les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 4080,82 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2812,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner Monsieur [M] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

condamner Monsieur [M] [S] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 05 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, la SA d’HLM TOIT et JOIE, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6643,58 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 18 mars 2024 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais au profit du locataire, expliquant que la dette a augmenté et que le défendeur a sous-loué le logement à des personnes qui l’occupent actuellement.

Monsieur [M] [S] comparant en personne, reconnaît être redevable des loyers et charges réclamés par le bailleur. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il conteste avoir sous-loué son logement et explique qu’il a accepté qu’une amie vienne habiter dans son le logement avec son enfant pendant son absence car elle était en difficulté. Il précise qu’il lui avait laissé des chèques pour le règlement du loyer. Il déclare qu’il a donné congé au bailleur et qu’il est actuellement en recherche d’emploi.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, 05 juin 2024, soit six semaines avant l’audience du 13 janvier 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT et JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur le bien-fondé de la demande :

Sur la clause résolutoire et la demande de délais :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 29 avril 2022 pour une durée d’un mois et tacitement reconduit le 29 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 18 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 avril 2022 à compter du 30 avril 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement en raison de l’importance de la dette et de l’absence de paiement régulier des loyers.

Monsieur [M] [S] qui ne conteste pas être redevable des arriérés de loyers et charges, ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative alors qu’il déclare être en recherche d’emploi et que l’examen du dernier relevé de compte produit par le bailleur montre l’absence de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience.

Par conséquent, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Sur l’indemnité d’occupation :

La résiliation du bail étant acquise à la date du 30 avril 2024, Monsieur [M] [S] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [M] [S] sera condamné à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE ladite indemnité à compter du 30 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 avril 2022, du commandement de payer délivré le 18 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 que la SA d’HLM TOIT et JOIE apporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 325,85 euros (145,66 euros + 180,20 euros), imputés au locataire au titre des frais de contentieux.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [S] à payer à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 6643,58 euros arrêtée au 06 janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement compte tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [M] [S] qui succombe à la présente instance, sera condamné, aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX. Il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’exécution forcée, qui ne sont qu’éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L11-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT et JOIE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [M] [S] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 29 avril 2022, entre la SA d’HLM TOIT et JOIE, d’une part, et Monsieur [M] [S], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement (n°45), situés [Adresse 3] [Localité 8], sont réunies à la date du 30 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date,

DIT que Monsieur [M] [S] est occupant sans droit ni titre,

DEBOUTE Monsieur [M] [S] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [S] des lieux (logement : bâtiment 28C 3ème étage, porte 305 et emplacement de stationnement n°45) situés [Adresse 3] [Localité 8], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat,

CONDAMNE Monsieur [M] [S], à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 6643,58 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 06 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [M] [S], au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Monsieur [M] [S] , à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE ladite indemnité mensuelle à compter 30 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE, Monsieur [M] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE, Monsieur [M] [S] à payer à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT