TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 10]

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N° RG 25/01327 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JDO

Minute : 25/00514

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [C] [H]

Monsieur [Z] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Madame [C] [H]

[Adresse 6]

[Localité 11]

comparante en personne

Monsieur [Z] [P]

domicilié : chez Madame [Y] [G]

[Adresse 7]

[Localité 12]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2013, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à Mme [C] [H] et M. [Z] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial de 507,92 euros outre une provision pour charges récupérables de 243,96 euros.

Par acte sous signature privée en date du 4 mai 2022, la société ICF LA SABLIERE a donné en location à Mme [H] et à M. [P] un emplacement de stationnement n°0034 situé [Adresse 4] [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 23,08 euros outre une provision pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la société ICF La SABLIERE a fait signifier à Mme [C] [H] et M. [Z] [P] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer, dans le délai de deux mois, la somme de 6 469,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés relatifs au logement.

Par un deuxième acte de commissaire de justice en date du même jour, la société ICF LA SABLIERE a fait signifier à Mme [C] [H] et M. [Z] [P] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 222,75 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés relatifs à l’emplacement de stationnement.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue 18 septembre 2024.

Par courrier recommandé daté du 18 octobre 2024 et reçu le 9 décembre 2024, M. [Z] [P] a informé la société ICF LA SABLIERE de ce qu’il avait quitté les lieux « depuis le mois de mars 2024 ».

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner Mme [C] [H] et M. [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 20 juin 2025 au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement signifié le 8 novembre 2024 pour défaut de paiement,

— constater la résiliation du bail portant sur le local du [Adresse 4] [Localité 11], et ce dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement susvisé par acte extra judiciaire ; en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [C] [H] et M. [Z] [P] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef au titre de l’article 24 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleurs et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais et périls de Mme [C] [H] et M. [Z] [P],

— condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [Z] [P] à payer par provision au demandeur, le montant des loyers et charges impayés, à savoir 9 138,82 euros, terme du mois de de décembre 2024 inclus selon décompte en date du 15 janvier 2025, par application de l’article 7 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989,

— fixer et condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [Z] [P] au paiement par provision au profit du demandeur à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté des charges comme si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à leur départ effectif et/ou celui de tout occupant de leur chef augmenté des intérêts au taux légal,

— condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [Z] [P] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [Z] [P] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié préalablement et de la présente assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 16 avril 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, la société ICF LA SABLIERE qui s’est fait représenter, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 13 732,90 euros, indiquant que M. [Z] [P] avait quitté les lieux en avril 2024 et qu’une clause du bail prévoyait la solidarité des locataires 2 ans après le congé.

Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [C] [H] et M. [Z] [P] ont comparu en personne. Mme [C] [H] a déclaré qu’elle avait donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception 7 jours auparavant et qu’elle payerait la dette seule. Elle a demandé des délais de paiement, proposant, après avoir précisé que ses revenus mensuels étaient de 1500 euros, de régler 50 euros par mois et qu’elle déposerait un dossier auprès de la commission de surendettement.

M. [Z] [P] a déclaré ne pas avoir d’observation et a rappelé qu’il avait quitté les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par courrier recommandée avec accusé de réception reçu 18 septembre 2024. La situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail en date du 18 janvier 2013 contient à l’article 10 de ses conditions générales une clause qui stipule que « en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » ".

La société ICF LA SABLIERE fait signifier, le 8 novembre 2024, à Mme [C] [H] et M. [Z] [P] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 469,80 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail en date du 18 janvier 2013 est résilié à la date du 9 janvier 2025.

Il est établi et non contesté que M. [Z] [P] a quitté le logement, il n’y a donc pas lieu d’ordonner son expulsion

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [H], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles seront remisés en garantie des sommes dues. En effet, la société ICF LA SABLIERE ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie de toutes les sommes dues alors que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation du contrat de location de l’emplacement de stationnement

Le contrat de location du 4 mai 2022 contient à l’article 9 de ses conditions générales une clause qui stipule : « en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeure infructueux. »

La société ICF LA SABLIERE fait signifier, le 8 novembre 2024, à Mme [C] [H] et M. [Z] [P] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 222,75 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail en date du 18 janvier 2013 est résilié à la date du 9 janvier 2025.

Il est établi et non contesté que M. [Z] [P] a quitté les lieux, la demande d’expulsion à son égard est donc sans objet

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [H], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef de l’emplacement de stationnement loué selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Il est établi et non contesté que M. [Z] [P] n’était plus occupant des lieux à la date de résiliation du bail le 9 janvier 2025. Seule Mme [C] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Elle doit donc indemniser la société ICF LA SABLIERE du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution. Mme [C] [H] sera d’ores et déjà condamnée à payer la somme de 4286,92 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtée au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Outre que l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, il ressort en l’espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 janvier 2013, du contrat de location du 4 mai 2022, des commandements de payer délivré le 8 novembre 2024, du décompte de la créance arrêté au 31 mai 2025 qu’à la date de résiliation du bail, la dette locative était de 9446 euros (dette arrêtés à décembre 2024 + 9 jours de janvier 2025), la loyer étant payable à terme échus.

Le contrat de bail stipule à l’article 11 de ses conditions générales qu’ « en cas de pluralité de titulaire du contrat de location, ceux-ci reconnaissent être solidaires et indivis pour l’exécution de leurs obligations. En cas de congé de l’un des titulaires du contrat de location, cette solidarité se continuera pendant deux ans à compter de la dette d’effet du congé valablement signifiée au bailleur ». M. [Z] [P] a donné congé le 18 octobre 2024, il est donc tenu solidairement de la dette de loyer arrêtée au 9 janvier 2025.

Le contrat de location de l’emplacement de stationnement s’il prévoit que les locataires sont tenus solidairement pour l’exécution de leurs obligations, ne prévoit pas qu’ils sont encore tenus jusqu’à deux ans après le congé. Par ailleurs, l’article 5.2 de ce contrat stipule que le congé donné par lettre recommandé avec accusé de réception ne prend effet que trois mois après ce courrier. En l’espèce, M. [Z] [P] a donné congé par courrier recommandé du 18 septembre 2024. Il est donc tenu des loyers de l’emplacement de stationnement jusqu’au 18 décembre 2025. La somme de 18,14 euros correspondant au loyer de l’emplacement de stationnement pendant 13 jours doit donc être déduite de sa condamnation.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [Z] [P] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 9927,86 euros, arrêtée au 20 juin 2025, au titre des loyers du logement et de l’emplacement de parking avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, date de l’assignation.

Mme [C] [H] est condamnée à payer la somme de 18,14 euros au titre du reliquat de loyer de l’emplacement de stationnement.

Sur la demande délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Mme [C] [H] n’ayant pas repris le paiement du loyer, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [H] et M. [Z] [P], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers du logement en date du 8 novembre 2024 et de l’assignation du 14 avril 2025. Les depens ne comprendront pas le coût du commandement de payer les loyers de l’emplacement de stationnement dès lors qu’un seul acte de commissaire de justice était suffisant pour les loyers du logement et pour les loyers de l’emplacement de stationnement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge la société ICF LA SABLIERE la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail relatif au logement,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 janvier 2013, entre la société ICF La Salblière et Mme [C] [H] et M. [Z] [P] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 11], sont réunies à la date du 9 janvier 2025,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 4 mai 2022, entre la société ICF La Salblière et Mme [C] [H] et M. [Z] [P] concernant l’emplacement de stationnement n°0034 situé [Adresse 4] [Localité 11], sont réunies à la date du 9 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail et du contrat de location à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 11] et de l’emplacement de stationnement n°0034 situé à la même adresse de Mme [C] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont conservés en garantie de toutes les sommes dues,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion des lieux de M. [Z] [P],

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [C] [H] à compter du 9 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [C] [H] à payer à la société ICF LA SABLIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Déboute la société ICF LA SABLIERE de sa demande de condamnation de M. [Z] [P] au paiement de l’indemnité d’occupation,

Condamne Mme [C] [H] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 4286,92 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtée au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts à compter de la notification de la présente décision,

Condamne solidairement Mme [C] [H] et M. [Z] [P] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 9927,86 euros, arrêtée au 20 juin 2025, au titre des loyers du logement et de l’emplacement de parking avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, date de l’assignation,

Condamne Mme [C] [H] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 18,14 euros, arrêtée au 20 juin 2025, au titre du reliquat des loyers de l’emplacement de parking avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, date de l’assignation,

Déboute la société ICF LA SABLIERE de sa demande de condamnation de M. [Z] [P] au paiement du loyer de l’emplacement de stationnement du 18 décembre 2024 au 9 janvier 2025,

Condamne in solidum Mme [C] [H] et M. [Z] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant notamment le coût de l’assignation du 14 avril 2025 et le coût du commandement de payer les loyers du logement en date du 8 novembre 2024 mais ne comprenant pas le coût du commandement de payer les loyers de l’emplacement de stationnement,

Condamne in solidum Mme [C] [H] et M. [Z] [P] à payer à la société ICF LA SABLIERE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge