TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 2]

[Localité 10]

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REFERENCES : N° RG 24/10421

N° Portalis DB3S-W-B7I-2GII

Minute :

JUGEMENT

Du : 01 décembre 2025

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

Syndic en exercice la société LE TERROIR Intervenant volontaire

C/

Monsieur [C] [P]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

1- Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 7]

2- Syndic en exercice la société LE TERROIR

[Adresse 5]

[Localité 8]

INTERVENANT VOLONTAIRE

représentés par M^e Laure HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [C] [P]

M^e Laure HOFFMANN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [P] est propriétaire du lot n°90 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 30 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIERE LELIEVRE, a fait assigner Monsieur [C] [P] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1 353,60 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2024 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  216,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2024 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises du fait du changement de syndic en exercice et de la nécessité de récupérer les éléments comptables.

Par conclusions signifiées à Monsieur [C] [P] à étude le 6 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS LE TERROIR a sollicité l’acceptation de l’intervention volontaire du nouveau syndic la SAS LE TERROIR, et a actualisé sa créance à la somme de 1 513, 20 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 et 336,40 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’affaire a été examinée à l’audience du 24 septembre 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient les demandes contenues au terme de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens.

Monsieur [C] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE

En vertu des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, l’intervention volontaire de la SAS LE TERROIR est recevable en ce qu’il s’agit du nouveau syndic du syndicat des copropriétaires demandeur, nommé en cours de procédure au terme de contrat de syndic à effet du 9 janvier 2025.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats :

— le relevé de propriété, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,

— les appels de charges et travaux pour la période du 18 décembre 2018 au 30 janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 24 juin 2019, 20 janvier 2021, 10 juillet 2022, 18 novembre 2021, 19 décembre 2023, 19 mars 2024, 7 janvier 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 suivants et adoption de travaux ;

— le décompte de la créance pour la période du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2025 inclus ;

— la sommation de payer du 19 janvier 2024 ;

— la mise en demeure du 16 juillet 2024 ;

— le contrat de syndic à effet du 18 mars 2024 avec la SAS FONCIERE LELIEVRE et le nouveau contrat de syndic avec la SAS LE TERROIR à effet du 9 janvier 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement inclus dans les décomptes ayant été déduits des sommes sollicitées.

Il ressort ainsi de ces documents que Monsieur [C] [P] reste devoir la somme de 1 513,20 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 1 353,60 € à compter du 30 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] produit la mise en demeure du 16 juillet 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi effectif des mises en demeure du 10 décembre 2019, 30 juillet 2020 et du 10 mai 2021 qui ne seront pas retenues.

La demande en paiement au titre de la mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic alors applicable, soit la somme totale de 60 € TTC.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 19 janvier 2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 120,40 €.

En conséquence, Monsieur [C] [P] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme totale de 180,40 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [C] [P] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 150,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SAS LE TERROIR ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LE TERROIR, la somme de 1 513,20 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 353,60 € à compter du 30 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LE TERROIR, la somme de 180,40 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LE TERROIR, la somme de 150,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LE TERROIR, la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE