COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Mai 2025

N° RG 24/03004 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P27I

Grosse délivrée

à Me [V]

Copie délivrée

à M^e KARZAZI

le

DEMANDERESSE:

Madame [N], [M] [E] épouse [R]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [F] [S] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Abdellatif KARZAZI, avocat au barreau de NICE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

[J] [K] née [E]

elisant domicile chez son conseil M^e Philippe CAMPS, [Adresse 7]

représentée par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre Monsieur [U] [E] et Madame [F] [H] le 1er juin 2020, portant sur un logement situé [Adresse 5], pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel indexé de 800,00 euros ainsi qu’une provision sur charges de 60,00 euros par mois, soit un total mensuel de 860,00 euros, actualisé à 870,00 euros.

Suite au décès de Monsieur [U] [E] survenu le 14 avril 2024, ses filles, Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] sont venues aux droits de ce dernier selon acte de notoriété en date du 20 juin 2024 attestant de leur qualité d’héritière.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel Madame [Y] [R] née [E] a fait assigner Madame [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 novembre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 1728 et 1217 du code civil, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et de statuer sur ses conséquences.

Vu le premier renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 29 janvier 2025 à 9h00 et le second à l’audience du 25 mars 2025 à 14h00 afin que la demanderesse produise ses conclusions récapitulatives,

A l’audience du 25 mars 2025,

Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E], intervenant volontairement, représentées, se réfèrent à leurs conclusions récapitulatives, déposées à l’audience, aux termes desquelles elles demandent de :

—  Prononcer la résiliation du bail du 1er juin 2020 aux torts exclusifs de la locataire,

—  Ordonner l’expulsion de Madame [F] [H] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

—  Condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 24 795,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre celle de 6 028,38 euros à compter du 15 avril 2024 jusqu’au mois de mars 2025 compris,

—  Condamner Madame [F] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 860,00 euros à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

—  Condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Madame [F] [H], représentée, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

—  Rejeter l’intégralité des demandes de Madame [N] [R] née [E],

—  Condamner Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] in solidum au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’article 329 du même code précise que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et l’article 330 qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Madame [J] [K] née [E] est intervenue volontairement à la présente instance aux termes des conclusions déposées à l’audience du 25 mars 2025. Elle verse aux débats un acte de notoriété du 20 juin 2024 attestant de sa qualité d’héritière de Monsieur [U] [E] et justifiant par conséquence de sa qualité à agir. Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule en page 1 que le loyer mensuel est payable d’avance et en totalité le 6 de chaque mois entre les mains du bailleur.

Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] demandent à la juridiction de prononcer la résiliation du bail en date du 1er juin 2020 consenti par leur père, Monsieur [U] [E] à Madame [F] [H] pour manquements graves et renouvelés de cette dernière à son obligation de paiement du loyer.

Elles exposent que la locataire est redevable de la somme de 24 795,00 euros arrêtée au 14 avril 2024, date du décès de Monsieur [U] [E] au titre des sommes qu’elle restait devoir à ce dernier et 6 028,38 au titre de l’arriéré locatif à compter du 15 avril 2024 au titre des sommes qu’elle reste devoir à ses héritières, Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E].

Les demanderesses communiquent à cet effet aux pièces 4 et 8 les décomptes récapitulant les impayés locatifs entre le mois d’avril 2021 et le 14 avril 2024 desquels il ressort que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 24 795,00 euros pour cette période (soit cinq mois de loyers impayés en 2021, 11 mois de loyers impayés en 2022, 9 mois de loyers impayés en 2023 et 4 mois de loyers impayés en 2024 étant précisé que le dernier loyer d’avril 2024 s’élève à la somme de 435,00 euros) ainsi qu’en pièce 13 un décompte locatif reprenant les sommes réglées ou non entre le 15 avril 2024 et mars 2025 inclus.

Madame [F] [H] conteste être redevable de tout loyer et soutient que feu Monsieur [U] [E] l’avait autorisée à occuper gratuitement le bien en raison de la relation qu’il entretenait avec elle. Elle vise pour en attester les échanges de correspondance entre elle et Madame [Y] [R] née [E] entre le mois de novembre 2021 et le mois d’avril 2024 desquels il ressort qu’une relation existait effectivement entre elle et Monsieur [U] [E].

Elle reconnait ne jamais avoir conclu de prêt à usage avec Monsieur [U] [E] mais elle énonce qu’il est manifeste que ce dernier lui avait consenti une occupation gratuite dès lors qu’elle lui avait accordé une autorisation de prélèvement automatique pour le paiement des loyers et qu’il procédait au débit des loyers que très occasionnellement.

Elle communique à cet effet un message sms de Monsieur [U] [E] en date du 7 novembre 2022 qui lui indique qu’elle n’est pas redevable de son loyer du mois de décembre 2022.

Pour leur part, les demanderesses ne contestent pas l’existence d’une relation entre leur père et Madame [F] [H] mais soutiennent que ce dernier ne l’a jamais dispensée du règlement des loyers.

Elles font ainsi remarquer à la juridiction que si dans le sms du 7 novembre 2022 produit par la défenderesse, Monsieur [U] [E] a indiqué qu’elle ne sera pas redevable du loyer du mois de décembre 2022, il a précisé à Madame [F] [H] qu’elle devra reprendre son paiement à compter du mois de janvier 2023.

En outre, elles produisent les courriers de leur père en date des 5 avril 2022, 16 janvier 2023 et 12 octobre 2023 adressés à sa locataire et aux termes desquelles il sollicite le règlement des loyers courants et des arriérés de loyer continuant à courir ainsi que le courrier de réponse de Madame [F] [H] en date du 18 octobre 2023 où elle explique au bailleur la cause de ses difficultés de paiement, à savoir le paiement des études de son fils et s’engage à rembourser les loyers dus depuis le mois de janvier 2022, dès qu’elle aura terminé de régler les études de son fils.

En l’espèce, le fait que Madame [F] [H] ait entretenu une relation avec son bailleur ou encore l’argument selon lequel il ne débitait pas le loyer alors qu’il disposait pour ce faire d’une autorisation de prélèvement importent peu, dès lors que ce dernier ne lui a pas consenti de prêt à usage et que la défenderesse ne prouve avoir été exemptée que du paiement d’un seul loyer, soit celui du mois de décembre 2022 ainsi que Monsieur [U] [E] l’avait indiqué dans son sms du 7 novembre 2022.

Il en résulte que Madame [F] [H] demeure débitrice des obligations découlant de son bail d’habitation signé le 1er décembre 2020, dont notamment le paiement de son loyer.

En conséquence, les irrégularités de paiement de loyer sur une période de quatre ans entre avril 2021 et mars 2025 est caractérisée. Elles constituent un manquement grave et répété de la locataire à ses obligations et justifient le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs à compter de la présente décision.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [H] des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de son chef, et de la condamner à payer à Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer assorti de la provision mensuelle sur charges convenus au bail, soit la somme de 860,00 euros, conformément à la demande des bailleresses à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleresses.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] sollicitent dans leurs conclusions le paiement de la somme de 24 795,00 euros arrêtée au 14 avril 2024, date du décès de Monsieur [U] [E] correspondant aux sommes que la locataire restait devoir à ce dernier et le paiement de la somme de 6 028,00 euros correspondant à l’arriéré locatif à compter du 15 avril 2024 et arrêté au mois de mars 2025 au titre des sommes que la locataire reste leur devoir en tant qu’héritières de Monsieur [U] [E].

Les demanderesses communiquent à cet effet aux pièces 4 et 8 les décomptes récapitulant les impayés locatifs entre le mois d’avril 2021 et le 14 avril 2024 desquels il ressort que la locataire reste devoir la somme de 24 795,00 euros au titre de l’arriéré locatif pour cette période (soit cinq mois de loyers impayés en 2021, 11 mois en 2022, 9 mois en 2023 et 4 mois en 2024 étant précisé que le dernier loyer du mois d’avril 2024 s’élève à la somme de 435,00 euros).

Les demanderesses produisent également en pièce 13 un décompte locatif reprenant les sommes réglées ou non entre le 15 avril 2024 et mars 2025 inclus de laquelle il ressort que Madame [F] [H] resterait devoir la somme de 6 028,38 euros pour cette période.

Il y a lieu cependant de minorer à 435,00 euros la somme de 870,00 euros comptabilisée au débit du compte de la locataire au titre du loyer du mois d’avril 2024, le décompte ne commençant qu’au 15 avril 2024, le loyer intégral ne pouvant dès lors lui être imputé.

La défenderesse ne justifie pas avoir réglé la somme de 24 795,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2024 et la somme de 5 593,38 euros pour l’arriéré locatif à compter du 15 avril 2024 et arrêté au mois de mars 2025.

Madame [F] [H] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 24 795,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2024 et la somme de 5 593,38 euros pour l’arriéré locatif à compter du 15 avril 2024 et arrêté au mois de mars 2025 à Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E], chacune assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [F] [H], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [J] [K] née [E] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 1er juin 2020 à la date du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux situé [Adresse 4] [Localité 1], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer assorti de la provision pour charges locatives convenus au bail, soit d’un montant de 860,00 euros par mois, conformément à la demande des bailleresses, à compter du présent jugement jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleresses et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] la somme de 24 795,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] la somme de 5 593,38 au titre de l’arriéré locatif à compter du 15 avril 2024 et arrêté au mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à Madame [Y] [R] née [E] et Madame [J] [K] née [E] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame Madame [F] [H] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,