TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/10773 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HYR

Minute : 25/00158

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [I] [U]

Madame [N] [W]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Frédéric CATTONI

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 28 Mars 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 25 Mars 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 25 Mars 2025 ;

Par Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 avril 2021, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 868,50 euros, et 203,05 euros de provision sur charges.

Le 12 juin 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7155,87 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 2 septembre 2024, la société SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 6 novembre 2024, la société SEQENS a assigné Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W]solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 4970 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 20 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 8 novembre 2024.

A l’audience du 23 janvier 2025, la société SEQENS, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3700 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W], bien que régulièrement assignés en l’étude de l’huissier, ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que Monsieur [I] [U] vit seul au domicile depuis le départ de sa compagne le 6 mars 2023. Il est gérant d’une société de VTC et perçoit 2000€ par mois. Il a réglé 1507,21€ le 1er janvier 2025 (comptabilisé dans le décompte du 13/01/25) et 1600€ récemment.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 28 janvier 2025, la société SEQENS verse aux débats un décompte en date du 23 janvier 2025 faisant apparaître un versement de 1600€ le 21 janvier 2025, le solde est désormais de 2100 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] ont été assignés en l’étude de l’huissier et n’étaient ni présents ni représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 avril 2021, du commandement de payer délivré le 12 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025 que la société SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 2100 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] le 12 juin 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 avril 2021 à compter du 13 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

En l’espèce, il résulte de l’enquête sociale que Monsieur [I] [U] justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 août 2024, Monsieur [I] [U] est le seul occupant du logement.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [I] [U] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [U] au paiement de cette indemnité à compter du 13 août 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juin 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] à verser à la société SEQENS la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 avril 2021 entre la société SEQENS d’une part et Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 août 2024,

CONDAMNE Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] à payer solidairement à la société SEQENS la somme de 2100 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse,

AUTORISE Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 23 versements de 80 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique etd 'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 août 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] à payer in solidum à la société SEQENS la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [U] et Madame [N] [W] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 juin 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la société SEQENS du surplus de ses demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier

Le greffier Le juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10773 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HYR

DÉCISION EN DATE DU : 25 Mars 2025

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [I] [U]

Madame [N] [W]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires