COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6CS

Minute N° : 25/00211

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :06/05/2025

DEMANDEURS

Madame [T] [C] épouse [E]

née le 05 Juillet 1964 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [V] [E]

né le 23 Décembre 1963 à [Localité 10] (78)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]

né le 08 Juin 1990 à [Localité 7] (SENEGAL)

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2019 avec effet au 20 novembre 2019, Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] ont consenti à Monsieur [L] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 570 euros charges non comprises. Ce bail inclut également un parking n°545.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 570 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] ont fait délivrer à Monsieur [L] [J] un commandement de payer la somme totale de 2.858,43 euros selon décompte arrêté au jour du commandement de payer et dont la somme de 2.710,73 euros correspond aux loyers et charges non réglés. Ce commandement mettait également en demeure de justifier l’occupation du logement.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [L] [J] par acte de commissaire de justice délivré le 10 janvier 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du locataire dans la huitaine ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 6.223,05 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 700,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 01 avril 2025, Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, en ajoutant les éléments suivants : le locataire a quitté le logement le 29 janvier 2025 (avec un état des lieux de sortie) et se désistent donc de la demande d’expulsion, ils conservent les demandes suivantes : la dette locative à hauteur de 8.406,48 euros incluant les dégradations locatives, la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

Au cours de cette audience, Monsieur [L] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience en raison de l’absence de l’intéressé à l’entretien.

A l’audience du 01 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 13 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 01 avril 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 30 juillet 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 15 novembre 2019 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] ont fait signifier à Monsieur [L] [J], le 29 juillet 2024, un commandement de payer la somme totale de 2.710,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] que Monsieur [L] [J] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Monsieur [L] [J] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 29 septembre 2024 au profit des bailleurs. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 15 novembre 2019, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation prévoit que « le locataire est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dans il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives ».

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] produise un un décompte avec une dette actualisée au 28 mars 2025, prenant en compte la dette locative ainsi que les indemnités d’occupations jusqu’au départ effectif du locataire, qui s’élève à 8.406,48 euros. Cette somme inclut également les « retenues sur arrêté de compte locataire » pour un montant de 2.176,00 euros au titre des dégradations locatives suite à l’état des lieux de sortie du 29 janvier 2025.

A ce titre, il convient de préciser que les bailleurs ont fourni les deux états des lieux (entrée et sortie) et un relevé « CONSTATIMMO » au titre du chiffrage. Cependant, si la comparaison des deux états des lieux met en exergue des dégradations locatives de manière évidentes, force est de constater que les bailleurs ne fournissent aucun devis à l’appui de leur demande au-delà de la communication de ce chiffrage « CONSTATIMMO ». Dès lors, au-delà de l’insuffisance de preuve, cette demande ne relève pas de la compétence du juge des référés et sera rejetée.

Aussi, la dette s’élève donc au jour de l’audience à 6.230,48 euros. Cette somme sera considérée comme contradictoire et donc prise en compte car ce décompte a été fourni au locataire par lettre recommandée avec accusée de réception en date du 17 mars 2025 à sa nouvelle adresse.

Monsieur [L] [J] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, Monsieur [L] [J] sera condamné à titre provisionnel à régler à Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] la somme de 6.230,48 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 1er avril 2025.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [L] [J] constitue une faute et cause un préjudice à Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E].

En l’espèce, il n’y aura pas lieu à condamner Monsieur [L] [J] puisque la dette locative à englober la somme concernant les indemnités d’occupations mensuelles.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [L] [J] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 29 juillet 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [L] [J] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], loué par Monsieur [L] [J] suivant contrat de bail du 15 novembre 2019,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2019 entre Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] et Monsieur [L] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 30 septembre 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 30 septembre 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [J] à payer à Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E], la somme de 6.230,48 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, arrêtés au 1er septembre 2025,

DISONS n’y avoir lieu à référés sur les dégradations locatives,

CONSTATONS que Monsieur [L] [J] a été occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 30 septembre 2024,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9],

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] à régler à Madame [T] [C] épouse [E] et Monsieur [V] [E] la somme de 300,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 06 mai 2025.

Le Greffier Le Juge