TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUF

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 28 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2019, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a consenti un bail d’habitation à M. [O] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], 3ème étage, appartement n°0009, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 364,89 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1797,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [K] le 22 août 2024.

Par assignation du 19 février 2025, la SA d'[Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [K], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2847,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 28 mai 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE maintient l’intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 22 mai 2025, s’élève désormais à 2953,80 euros.

M. [O] [K] reconnaît le montant de la dette locative et propose de l’apurer moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 85 euros, en plus du loyer courant. Il précise ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties sollicitent d’un commun accord la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la SA d'[Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1797,15 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 octobre 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient de constater que, d’après l’historique des versements, M. [O] [K] n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2024.

Cependant, les parties ont fait état de leur accord, lors de l’audience, pour suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement proposé par le défendeur et précisé ci-après, de sorte que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant est ainsi réputée satisfaite et qu’il sera fait droit à la demande.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant sera égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions, à partir du 16 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2025, M. [O] [K] lui devait la somme de 2953,80 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme d’avril 2025 inclus.

M. [O] [K] ne conteste pas sa dette et sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

En application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par le défendeur depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont, conformément aux règles d’imputation prévues par l’article 1342-10 du code civil, intégralement réglé les causes.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [O] [K] dans le paiement des sommes dues, ni la mauvaise foi de ce dernier, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

M. [O] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce qu’il soit dérogé à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mai 2019 entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE, d’une part, et M. [O] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], 3ème étage, appartement n°0009 est résilié depuis le 16 décembre 2024,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à la SA d'[Adresse 5] la somme de 2953,80 euros (deux mille neuf cent cinquante-trois euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [O] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [K] sera condamné à verser à la SA d’HLM TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA d'[Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE la SA d’HLM TOIT ET JOIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 et celui de l’assignation du 19 février 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge