TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00156 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QMU

Minute : 25/00195

Madame [O] [N]

Représentant : M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

C/

Monsieur [C] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

Madame [O] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2] – SLOVAQUIE

représentée par Maître Julien MAIMBOURG, substituant Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 juillet 2022 et à effet au 23 juillet 2022, Mme [O] [N], par l’intermédiaire de son mandataire DUO GESTION, a donné à bail, à M. [C] [Z], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] et une cave n°1 au sous-sol de la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 870 euros outre 80 euros de provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, Mme [O] [N], par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 a fait signifier à M. [C] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 965,26 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 9 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, Mme [O] [N] a fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 1103, 1240, 1342-10, 1343-5 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 514, 642, 696 ? 700, 834 e 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater la résiliation du bail intervenu le 2 septembre 2024 à minuit,

En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 1] ainsi que de la cave n°1,

Condamner M. [C] [Z] à payer à Mme [Y] [N], à titre de provision la somme de 3959,53 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges arrêté fin septembre 2024,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2024 à la somme de 1 009,75 euros, ordonner que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié et condamner M. [C] [Z] à payer à Mme [O] [N], à titre de provision ladite somme jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner M. [C] [Z] à payer à Mme [O] [N] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [C] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 7 février 2025, Mme [O] [N], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 4 969,28 euros.

M. [C] [Z] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [C] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [O] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à son article VIII qui prévoit que « le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. »

Mme [O] [N] a fait signifier, le 1er juillet 2024 à M. [C] [Z] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 965,26 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 22 juillet 2022 est résilié à la date du 2 septembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [C] [Z], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [O] [N] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [C] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 2 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 1er juillet 2024 et du décompte de la créance arrêté au 3 février 2025, échéance de février 2025 incluse que Mme [O] [N] rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 4 969,28 euros, arrêtée au 3 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [Z] à payer à Mme [O] [N] la somme provisionnelle de 4 969,28 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, échéance de février 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [Z], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [O] [N], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [C] [Z] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [O] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 juillet 2022 entre Mme [O] [N] et M. [C] [Z] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] et une cave n°1 en sous-sol de la même adresse, sont réunies à la date du 2 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [C] [Z] des lieux situés [Adresse 1] et de la cave cave n°1 en sous-sol de la même adresse, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [C] [Z] à compter du 2 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [C] [Z] à payer à Mme [O] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [C] [Z] à payer à Mme [O] [N] la somme provisionnelle de 4 969,28 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, échéance de février 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamne M. [C] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [C] [Z] à payer à Mme [O] [N] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge