TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/00490

N° Portalis 352J-W-B7H-CYT62

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [M] [V]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par Maître Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1628

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 8] 190

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Sarah ESTRACH de l’AARPI NEMESIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0609

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 18 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00490 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYT62

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, geffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 18 mars 2025par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

En vue d’effectuer un investissement locatif engendrant des réductions fiscales importantes, [R] [D] et [M] [V], ci-après désignés les époux [D], ont conclu le 1er juillet 2019 un contrat de réservation avec la société SCI [Adresse 8] 190 portant sur le bien immobilier n°B 21 avec les références suivantes : appartement T2 de 52,03 m² situé au deuxième étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Paris 20ème pour un prix de 580.000 euros TTC.

La vente a été réalisée par acte authentique du 30 novembre 2020, moyennant un prix de 580.000 euros.

Estimant qu’un mur d’une hauteur de trois étages vient obstruer la vue à droite du bien acquis, le privant de tout ensoleillement, sans qu’ils en aient été informés, les époux [D] ont par actes d’huissier du 23 décembre 2022, assigné la SCI [Adresse 8] 190 devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 7 mars 2023 aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023 et au visa des articles 1103 et suivants, 1130 et suivants, 1231-1 et 1642-1 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— " DIRE ET JUGER recevable Madame [V] et Monsieur [D].

En conséquence,

A titre principal :

— JUGER que la SCI [Adresse 8] a commis des manoeuvres frauduleuses afin d’obtenir le consentement de Madame [V] et Monsieur [D] à l’acte authentique de vente du 30 novembre 2020

— JUGER que le consentement de Madame [V] et Monsieur [D] à l’acte authentique de vente du 30 novembre 2020 a été vicié,

— PRONONCER la nullité du contrat de vente intervenu le 30 novembre 2020 entre Madame [V], Monsieur [D] et la SCI [Adresse 8] 190 portant sur le lot de copropriété n°8 dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], cadastré Section [Cadastre 9], lieudit [Adresse 3] d’une surface de 00 ha 04 a 92 ca, cet acte ayant été publié le 23 décembre 2020 au Service de la publicité foncière de PARIS sous le numéro 7171 (volume 2020P).

— ORDONNER la publication de la décision à intervenir au Service de la publicité foncière de [Localité 11].

— CONDAMNER la SCI [Adresse 8] 190 à payer à Madame [V] et Monsieur [D] la somme de 116.566,29 euros au titre des frais dus en raison de la nullité de la vente.

— CONDAMNER la SCI [Adresse 8] 190 à payer à Madame [V] et Monsieur [D] la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice moral.

— CONDAMNER la SCI CHARONNE 190 à payer à Madame [V] et Monsieur [D] la somme de 116.566,29 euros au titre des frais dus en raison de la résolution de la vente.

— CONDAMNER la SCI [Adresse 8] 190 à payer à Madame [V] et Monsieur [D] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral.

A titre très subsidiaire :

— JUGER que les documents publicitaires, les rendus 3D, le contrat de réservation, le contrat de vente du 30 novembre 2020 ou encore tous plans et documents annexés aux contrats ne prévoient pas la construction du mur litigieux,

En conséquence,

— JUGER que le mur litigieux constitue un défaut de conformité contractuel concernant le bien acquis par les Demandeurs,

— JUGER que la SCI [Adresse 8] 190 ne respecte pas ses obligations contractuelles,

— JUGER que la SCI [Adresse 8] 190 engage sa responsabilité en raison du défaut de conformité aux prescriptions contractuelles du bien,

— CONDAMNER la SCI CHARONNE 190 à payer à Madame [V] et Monsieur [D] la somme de 200.000 euros au titre de dommages et intérêts pour défaut de conformité aux prescriptions contractuelles.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI CHARONNE 190 à payer à Madame [V] et à Monsieur [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société SCI [Adresse 8] 190 aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— JUGER que la construction du mur par la SCI [Adresse 8] 190 constitue un vice apparent au bien acquis par les Demandeurs,

— JUGER que la SCI [Adresse 8] engage sa responsabilité en raison des vices apparents en vertu de l’article 1642-1 du code civil,

En conséquence,

— PRONONCER la résolution du contrat de vente intervenu le 30 novembre 2020 entre Madame [V], Monsieur [D] et la SCI [Adresse 8] 190 portant sur le lot de copropriété n°8 dans un ensemble immobilier situe? a? [Localité 12] [Localité 5], cadastré Section [Cadastre 9], lieudit [Adresse 3] d’une surface de 00 ha 04 a 92 ca, cet acte ayant été publié le 23 décembre 2020 au Service de la publicité foncière de [Localité 11] sous le numéro 7171 (volume 2020P).

— ORDONNER la publication de la décision à intervenir au Service de la publicité foncière de [Localité 11]. "

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, la SCI [Adresse 8] 190 a requis du tribunal de céans, au visa de l’article L. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation et des articles 1103, 1004, 1137, 1231-1et 1642-1 du Code civil, de :

— " Débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement les époux [D] à payer à la société SCI [Adresse 8] 190 la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure, outre les entiers dépens. "

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 14 janvier 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de nullité de l’acte de vente pour réticence dolosive

Les époux [D] soutiennent que l’absence de mention claire de la surélévation du mur litigieux atteste la mauvaise foi de la SCI [Adresse 8] et la mise en oeuvre de manoeuvres afin de dissimuler cette information.

Ils font valoir que :

— Les plans annexés au contrat de réservation ne laissent pas apparaitre la construction d’un mur qui arrive au-dessus du plafond de leur appartement

— L’ensoleillement et la clarté du logement était leur préoccupation première puisqu’ils comptaient louer le bien et ils avaient interrogé à plusieurs reprises la société venderesse sur ce point

— La SCI [Adresse 8] 190 a caché délibérément la construction de ce mur qui vient enclaver l’appartement puisqu’il n’apparaît sur aucun des documents contractuels fournis

— Le mur voisin dont ils avaient connaissance ne venait pas cacher la vue ni l’ensoleillement de leur logement en ce qu’il s’arrêtait à mi hauteur de la passerelle de leur appartement

— Au jour de la signature du contrat de réservation et du contrat de vente, aucun élément ne leur permettait d’avoir connaissance qu’un mur allait obstruer la vue et enclaver leur appartement qu’il comptait louer

— Le nouveau permis de construire du 6 janvier 2020 prévoyant le construction de ce mur ne leur a été communiqué que 5 jours avant la signature du contrat de vente le 30 novembre 2020

— Le document transmis concernant le nouveau permis de construire ne fait pas état dans le résumé des modifications et concernant le traitement des limites envisagées de la construction de ce mur et ne leur permettait pas d’avoir connaissance de la surévaluation du mur litigieux

— Les plans produits ne mentionnent pas clairement la hauteur litigieuse puisqu’il n’est fait mention que des cotes NGF qu’ils ne pouvaient interpréter, n’étant pas des professionnels de l’immobilier

— La différence infime entre le prix d’acquisition de leur logement et celui des autres clients repose en réalité sur la date de signature de l’acte de réservation qui a été signé avant les autres

— Ils n’ont pas bénéficié d’un prix avantageux en raison de la construction de ce mur en ce qu’ils ont acquis le logement au prix convenu dans l’acte de réservation, cet acte ayant été signé avant le permis modificatif prévoyant la construction de ce mur

— Ils ont proposé à la SCI [Adresse 8] 190 de racheter le bien au prix d’acquisition et la SCI [Adresse 8] 190 les a rapproché du commercialisateur du projet avec lequel ils ont conclu un contrat de vente exclusif mais aucune proposition d’acquisition ne leur a été faite en raison du caractère encastré de l’appartement et de son manque de luminosité.

La SCI CHARONNE 190 oppose qu’elle n’a dissimulé aucune information déterminante dans la mesure où :

— Le mur accolé à un mur préexistant figure dans les documents précontractuels dans le permis de construire modificatif et dans le plan de l’appartement des acquéreurs

— Le mur mitoyen figure dans le permis de construire, étant précisé que le lot des acquéreurs a toujours été à un niveau inférieur au mur préexistant (66,75) alors que le mur mitoyen est situé à 67,96.

— La plaquette commerciale n’a pas de valeur contractuelle

— Les acquéreurs n’ont jamais manifesté la moindre condition liée à l’ensoleillement

— Dans son pv de constat du 15 janvier 2024, le commissaire de justice précise que la lumière du soleil pénètre à l’intérieur de l’appartement qui est exposé sud-ouest

— Le lot litigieux a été vendu à un prix au mètre carré inférieur aux autres biens d’un étage supérieur: 11,165 le mètre carré alors que les autres lots oscillent entre 12 et 15 euros le mètre carré.

Sur ce,

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1178 du même code prévoit qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce, par acte authentique du 30 novembre 2020, la société SCI [Adresse 8] 190 a vendu aux époux [D] en l’état de futur achèvement le lot de copropriété n°8, d’une superficie dite « Carrez » de 52,03 m² m2, correspondant à un appartement de 2 pièces situé au deuxième étage d’un ensemble immobilier sis au [Adresse 2] à Paris 20ème, moyennant un prix de 580.000 euros.

Il est constant que la construction d’un mur surélevé, qui n’était pas prévu lors de la signature du contrat de réservation du 1er juillet 2019, ressort d’un nouveau permis de construire obtenu entre la signature du contrat de réservation et celui du contrat de vente.

En annexe à l’acte du vente du 30 novembre 2020 ont été remis aux bénéficiaires par courrier électronique en date du 25 novembre 2020 notamment le permis de construire modificatif du 6 janvier 2020. Cependant il n’est pas stipulé expressément, dans le châpitre intitulé « modification », la construction de ce mur. En outre les autres documents produits ne permettent pas aux acquéreurs d’être informés de sa construction, étant uniquement précisé dans l’un des nombreux plans produits la précision de l’altimétrie de 69,52 NGF, différente de celle figurant sur le plan produit lors de la signature de l’acte de réservation qui était de 67,96. Ainsi les époux [D] ne pouvaient avoir conscience lors de la signature de la vente en VEFA ni de la création d’un nouveau mur, ni du fait que sa hauteur dépasserait celle du mur voisin.

Dès lors que l’élévation de la hauteur du mur obstrue nécessairement une partie de la vue et de l’ensoleillement du logement acquis et l’enclave dans une cour fermée, tel que le démontre les photographies produites, il est démontré que les époux [D] n’auraient pas acquis ce bien s’ils avaient eu connaissance de l’enclavement du logement occasionnant une perte de valeur du bien alors qu’ils ont acquis le lots litigieux au prix énoncé dans l’acte de réservation.

Dès lors cette information était déterminante pour les acquéreurs qui souhaitaient effectuer un investissement locatif et par conséquent avoir le possibilité de louer le bien dans des conditions financière avantageuses et pouvoir envisager de le revendre en réalisant une plus value.

Par conséquent il sera fait droit à la demande d’annulation de la vente du lot litigieux.

2. Sur la demande de publication du jugement à intervenir

Selon l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;(…)4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° "

En l’espèce, les époux [D] sollicitent d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière. Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d’accomplir cette diligence sans qu’il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret susvisé.

Il n’y a pas lieu à ordonner la publication du présent jugement à laquelle chacune des parties peut procéder si elle le juge utile.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

3. Sur les frais sollicités en raison de la nullité de la vente

Décision du 18 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00490 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYT62

Les époux [D] sollicitent le remboursement de la somme de 116.566,29 euros correspondant aux intérêts du crédit immobilier qu’ils ont contracté d’un montant de 76.769,87 euros, outre 500 euros de frais de dossier, 24.883,42 euros de cotisations d’assurance obligatoire, 2.413 euros de frais de garantie et un manque à gagner de 12.000 euros relatif aux réductions fiscales sur deux années.

La SCI [Adresse 8] 190 n’a pas conclu sur ce chef de demande.

Sur ce,

En application de l’effet rétroactif de la nullité d’un acte, les parties à un acte de vente sont tenues à différentes restitutions, déterminées selon la théorie des impenses. Le vendeur doit rembourser à l’acquéreur le prix perçu, avec intérêt au taux légal à compter de la demande en nullité, ainsi que les impenses nécessaires, sans lesquelles la conservation de l’immeuble eût été compromise, mais non les simples dépenses d’entretien, dont le possesseur a directement bénéficié en contrepartie de sa jouissance, ni les impenses somptuaires, ni les droits d’enregistrement ou la taxe de la publicité foncière perçus sur l’acte annulé qui sont payables par l’administration fiscale dans les conditions prévues à l’article 1961 du code général des impôts.

La victime d’un dol pouvant cumuler une action en nullité et une action en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’auteur d’un dol qui conduit à l’annulation d’un contrat, doit indemniser la victime du dol de l’ensemble des préjudices causés.

En l’espèce, les époux [D] justifient avoir contractés un prêt auprès de la caisse de crédit mutuel [Localité 10] sur 264 mois. Ils ont nécessairement acquitté 500 euros de frais de dossier et 2.413 euros de frais de garantie pour contracter ce prêt.

Ils ne justifient pas cependant avoir acquitté l’ensemble des intérêts du crédit et des frais de cotisation.

Ils estiment avoir perdu en déduction fiscale 12.000 euros sur deux ans. Toutefois, il y a lieu de constater que les demandeurs ne produisent aucun document permettant de justifier qu’ils ont perdu le bénéfice du régime de défiscalisation escompté.

La SCI [Adresse 8] 190 sera donc condamnée à leur payer la somme de totale de 2.913 euros (500 + 2.413) à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral

Les époux [D] sollicitent la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral.

La SCI [Adresse 8] 190 n’a pas conclu sur ce chef de demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, force est de constater que les défendeurs ne justifient par aucun élément la réalité du préjudice moral dont ils réclament réparation.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 8] 190 succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et à verser aux époux [D] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Prononce la nullité du contrat de vente intervenu le 30 novembre 2020 entre [R] [D], [M] [V] et la SCI [Adresse 8] 190 portant sur le lot de copropriété n°8 dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], cadastré Section [Cadastre 9], lieudit [Adresse 3] d’une surface de 00 ha 04 a 92 ca, cet acte ayant été publié le 23 décembre 2020 au Service de la publicité foncière de PARIS sous le numéro 7171 (volume 2020P) ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner la publication du présent jugement au Service de la publicité foncière de [Localité 11] ;

Condamne la SCI [Adresse 8] 190 à payer à [R] [D] et [M] [V] la somme de 2.913 euros au titre des frais dus en raison de la nullité de la vente ;

Rejette la demande de condamnation de la SCI CHARONNE 190 à payer à [R] [D] et [M] [V] la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la SCI [Adresse 8] 190 aux dépens ;

Condamne la SCI [Adresse 8] 190 à verser à [R] [D] et [M] [V], pris ensembles, une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 18 Mars 2025

La Greffière La Présidente