TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09994 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2D6O

Minute :

Monsieur [E] [J]

Représentant : Maître Ajer DAHMANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB164

C/

Madame [R] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DAHMANI

Copie délivrée à :

Mme [O]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Maître Ajer DAHMANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 avril 2022, M. [E] [J] a donné à bail à Mme [R] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 700,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 120,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [J] a fait signifier à Mme [R] [O], par exploit de commissaire de justice du 11 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 8 179,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, M. [E] [J] a fait assigner Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [E] [J], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [R] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner Mme [R] [O] à payer :

? la somme de 11 579,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au mois d’octobre 2024 inclus ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 3 460 euros à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 avril 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [R] [O] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré. Il ajoute que la locataire a dégradé le bien donné à bail, consommé excessivement l’électricité et le chauffage mis à sa disposition, ce qui a entraîné des factures plus élevées pour le bailleur.

Mme [R] [O], assignée à domicile, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [R] [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24, V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 avril 2022 que Mme [R] [O] doit payer un loyer d’un montant de 700,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 850 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [R] [O] restait devoir la somme de 11 579,00 € euros, terme d’octobre 2024 inclus.

Or, le bailleur n’explique pas pourquoi, alors qu’il indique que la locataire a versé une somme de 2 500 euros au mois de décembre 2022, il n’a retenu à son crédit qu’une somme de 820 euros. Celle-ci est donc créancière d’une somme de 1 680 euros.

Par ailleurs, il n’explique pas davantage pourquoi, alors qu’il indique que la locataire a versé une somme de 1 000 euros au mois de juin 2023, il n’a retenu à son crédit qu’une somme de 820 euros. Celle-ci est donc créancière d’une somme de 180 euros.

Il convient de ramener la dette locative réclamée à la somme de 9 719 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [O] au paiement d’une somme de 9 719 euros, terme d’octobre 2024 inclus, conformément à la demande formulée par le bailleur dans son assignation.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 1 avril 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 juin 2024 pour la somme en principal de 8 179,00 €.

Cependant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

L’expulsion de Mme [R] [O] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [R] [O] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 13 août 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 avril 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 13 août 2024 au 31 octobre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que la production de chauffage et d’eau chaude est individuelle. Ce faisant, le bailleur n’expose dans quelle condition il alimente logement occupé la défenderesse de ces divers fluides. Au surplus, et à titre surabondant, il ne démontre pas que la consommation qu’il relève est imputable à la locataire. Il ne démontre pas davantage l’existence des dégradations qu’il se contente d’alléguer dans ses écritures. Il succombe dans la charge de la preuve.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 avril 2022 entre M. [E] [J] et Mme [R] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à verser à M. [E] [J] la somme de 11 579,00 € au titre de l’arriéré des loyers arrêté au terme d’octobre 2024 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à M. [E] [J] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du mois de novembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [E] [J] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à M. [E] [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION