TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Décembre 2024

N° R.G. : N° RG 24/00517 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCES

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndict des copropriétaires de l’immeuble 6 rue Falconet 92310 SEVRES représenté par son syndic :

C/

[E] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndict des copropriétaires de l’immeuble 6 rue Falconet 92310 SEVRES représenté par son syndic :

Société QUITUS

4 rue Ronsard

92360 MEUDON-LA-FORÊT

représentée par M^e Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0395

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V]

6 rue FALCONET

92310 SEVRES

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, magistrat à titre temporaire, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 6, rue Falconet à Sèvres (92310) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [E] [V] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société QUITUS immobilier l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 décembre 2023, aux fins de :

DECLARER le syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e 6 rue FALCONET à SEVRES (92310) recevable et bien fondé en son action,

CONDAMNER M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6 me FALCONET à SEVRES (92310) les sommes suivantes :

—  13.767,89€ au titre des charges de copropriété arriérées dues au 01 octobre 2023, augmentés des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’acte d’assignation,

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.160 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

CONDAMNER M. [E] [V] en tous les dépens de l’instance,

EXCLURE M. [E] [V] du bénéfice de la répartition des dommages et intérêts, frais de justice de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et dépens qui seront alloués au syndicat demandeur.

M. [E] [V], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété initial et ses modificatifs,

— un extrait du compte de M. [E] [V] pour la période du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2023,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 25 mars 2019, 15 juin 2020, 30 avril 2021, 22 avril 2022 et 29 mars 2023 et les attestations de non recours afférentes,

— une « mise en demeure » adressée par le syndic en date du 15 juin 2022 pour obtenir paiement de la somme de 9.345,69euros (avis de réception produit – pli avisé non réclamé),

— le contrat de syndic du 29 mars 2023.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 13.767,89 euros au titre des charges arrêtées au 01 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [E] [V] est propriétaire des lots n° n°303, 323 et 338 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 mars 2019, 15 juin 2020, 30 avril 2021, 22 avril 2022 et 29 mars 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges et travaux d’un montant de 13.767.89 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de ces textes, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [E] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.767.89 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2023, appel du 1er octobre 23 au 31 décembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [E] [V] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [E] [V] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [V], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [E] [V] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges, les dommages et intérêts et les sommes allouées au titre des frais irrépétibles soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges en application des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, et sur les dommages et intérêts et les sommes allouées au titre des frais irrépétibles en application de l’article 1231-7 du code civil seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur l’exclusion de M. [V] du bénéfice de la répartition des sommes allouées au titre des dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [V] soit exclu du bénéfice de la répartition des dommages et intérêts, frais de justice de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et dépens qui lui ont été alloués.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire ne précise pas le fondement juridique de sa prétention, excluant qu’il puisse y être fait droit.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de 6 rue Falconet à Sèvres représenté par son syndic, la société QUITUS immobilier :

— la somme 13.767.89 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2023, appel du 1er octobre 23 au 31 décembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur ces sommes lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [E] [V] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,