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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00232 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PUL

Minute : 25/00378

Monsieur [H] [P]

Représentant : M^e Jean rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 128

C/

Monsieur [G] [O] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Monsieur [H] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean Rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O] [Z]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2016, Monsieur [H] [P] a donné à bail à Monsieur [G] [O] [Z] un appartement avec cave et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 900 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 150 euros pour une durée de 3 ans.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 mai 2023, reçue le 31 mai 2023 Monsieur [H] [P] a adressé à Monsieur [G] [O] [Z] un congé à effet au 30 novembre 2016.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Monsieur [H] [P] a fait assigner Monsieur [G] [O] [Z] aux fins de :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé du 23 mars 2023 pour le 30 novembre 2023 et la mise en demeure de quitter les lieux le 19 juillet 2024,prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement à intervenir,déclarer Monsieur [G] [O] [Z] occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [G] [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majoré de 50%, soit la somme de 1514,98 euros à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,le condamner à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 3 février 2025, Monsieur [H] [P], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3200 euros loyer du mois de janvier inclus dont il demande le paiement.

Monsieur [H] [P] soutient que soutient que le locataire s’est maintenu dans les lieux après signification du congé à effet au 30 novembre 2023, et l’expiration du délai de préavis, si bien que son expulsion doit être ordonnée conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise qu’au jour du congé, il avait invoqué un impayé de loyer et charges et que depuis, la démolition de l’immeuble est prévue dans le cadre d’un projet de réaménagement urbain présenté par l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF), qui est devenu propriétaire selon ordonnance d’expropriation du 19 décembre 2024, ce qui constitue un motif légitime et sérieux de congé. En réponse à la contestation adverse il précise que les délais de préavis de 6 mois ont été respectés, avec l’envoi du congé pour le 30 novembre.

À titre subsidiaire, il soutient qu’il existe un motif légitime justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil en raison de la perte du bien liée à la procédure d’expropriation, conformément à l’article 1741 du code civil.

Il estime que le maintien dans les lieux constitue une faute causant un préjudice certain, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, à hauteur de 3200 euros ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que l’échéance a augmenté de 50 euros en raison de l’augmentation des charges et souligne que les reçus ont été remis à la place des quittances à partir du 30 novembre 2023, après le congé.

À l’audience, Monsieur [G] [O] [Z] conteste la validité du congé, conteste le motif de la résiliation judiciaire, et conteste le montant des loyers et charges restant dus.

Il soutient d’abord que le délai de préavis de 6 mois n’a pas été respecté par le bailleur si bien que le congé est nul. Il estime que Monsieur [P] utilise la procédure d’expropriation pour justifier son congé. Il explique souhaite rester dans les lieux, et attend qu’un congé régulier lui soit adressé.

Il estime que la procédure de résiliation est irrégulière car Monsieur [P] savait que l’appartement devait être démoli, et n’aurait donc pas dû y installer un locataire.

Il précise avoir fait des démarches pour quitter le logement et visité des appartements mais ne pas avoir reçu de quittances de loyer du bailleur, seulement des reçus ce qui lui pose difficulté pour justifier de sa situation. Il ajoute que le loyer a été augmenté en octobre 2023 sans justification ni pièce, et que le logement est insalubre car infesté de cafards ce qui a été signalé au bailleur. Il estime que les sommes dues s’élèvent à 1800 euros et non pas 3000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que les dispositions d’ordre public de cette loi s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur.

Selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, et doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article et peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail conclu le 15 novembre 2016 a été conclu pour une durée de trois ans à effet au 15 novembre 2016.

Il a donc été reconduit tacitement par périodes de trois ans, d’abord, le 15 novembre 2019 et devait se terminer le 14 novembre 2022 et le 15 novembre 2022, pour se terminer le 14 novembre 2025.

Un congé a été délivré au locataire par le bailleur, pour reprise du logement pour l’habiter, celui-ci mentionnant « je souhaite reprendre mon logement pour l’habiter moi-même afin de préparer ma retraite (…) ».

Le congé, daté du 25 mai 2023, a été envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 31 mai 2023, pour « le 30 novembre 2023 ».

D’une part, s’agissant du délai de préavis, il convient de retenir la date de réception du 31 mai 2023.

Or, le délai de préavis à respecter est un délai de six mois avant l’échéance du contrat. Si Monsieur [H] [P] évoque la date du 30 novembre 2023, elle ne correspond pas à l’échéance.

Force est de constater que le congé a été délivré pour une date prématurée, laquelle ne correspond pas à l’échéance du contrat, au 14 novembre 2025.

Il s’ensuit que le congé, compte tenu de son caractère anticipé ne peut produire effet qu’à la date pour laquelle il aurait pu être délivré, soit le 14 novembre 2025, date future.

D’autre part, le congé mentionne la reprise du logement pour l’habiter, puis un impayé portant sur le montant du dépôt de garantie, et évoque l’absence de renouvellement du bail et une location mensuelle. Le motif du congé apparait donc incertain et imprécis, la reprise pour habiter étant évoquée, ainsi qu’une dette ancienne si bien que là encore le congé est irrégulier en la forme.

Cette imprécision quant au motif du congé cause nécessairement grief au locataire en ce qu’elle ne lui permet pas de contester utilement les causes du congé qui lui est opposé et ce d’autant que le bailleur fait état dans son assignation et à l’audience de la procédure d’expropriation, comme motif légitime et sérieux du congé.

Au regard de ces éléments, le congé, irrégulier car mentionnant un motif imprécis de refus de renouvellement du bail, est donc nul et ne produit aucun effet.

Au surplus, force est de constater que le bailleur ne peut délivrer le congé pour un motif t en solliciter la validation pour un motif distinct. Il s’ensuit que l’existence de la procédure d’expropriation, qui n’est pas mentionnée dans le congé ne peut en tout état de cause justifier la validation du congé, après sa délivrance.

En conséquence, il convient de déclarer nul le congé du 25 mai reçu le 31 mai 2023.

Il y a lieu de rejeter la demande de constat de résiliation du bail et d’expulsion à ce titre.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, l’existence d’une procédure d’expropriation ne suffit pas à caractériser un manquement du locataire à ses obligations.

En outre, compte tenu de la perte de qualité de propriétaire, à la suite du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation du 19 décembre 2024, postérieur à la mise en œuvre de la procédure, ne constitue pas non plus un motif de résiliation judiciaire du contrat, aucun manquement ne pouvant être reproché au locataire à ce titre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’article « loyers et charges » bail signé le 15 novembre 2016 que le montant du loyer s’élevait à 900 euros, avec mention de provisions sur charges à hauteur de 150 euros.

L’examen des pièces communiquées par Monsieur [G] [O] [Z], montre que des paiements de 950 euros sont effectués tous les mois. Il résulte notamment des quittances pour octobre 2023 et novembre 2023, que le montant du loyer est de 800 euros et les provisions sur charges sont de 150 euros. Des reçus sont ensuite fournis à partir de décembre 2024, pour 950 euros.

Ces éléments permettent d’établir que le montant de l’échéance globale de loyer et charge s’élevait à 900 euros à la signature du contrat, lequel fait expressément mention de provisions sur charges de 150 euros, si bien que le loyer seul s’élève à 750 euros.

Ces éléments mettent en évidence, à partir d’octobre 2023, une augmentation de 50 euros par mois depuis la conclusion du contrat.

Si Monsieur [H] [P] explique à l’audience l’augmentation de 50 euros en raison de l’augmentation des charges, ce n’est pas ce qui ressort des mentions figurant sur les quittances qui mettent en évidence l’augmentation du loyer (800 euros). De plus, il ne communique aucun élément qui justifierait la révision du montant de la provision sur charges, laquelle est fixée et peut évoluer, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sur présentation des régularisations annuelles de charges et du budget prévisionnel.

Il n’est communiqué aucun décompte de la créance évoquée par Monsieur [H] [P] qui ferait apparaitre les appels de loyers et charges, les régularisations et les paiements.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [H] [P] ne rapporte pas la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de rejeter la demande au titre des loyers et charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, compte tenu de l’absence de résiliation du contrat, Monsieur [H] [P] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait lié à l’occupation du logement par le locataire. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [P] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [P] les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE nul le congé délivré par Monsieur [H] [P] par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 31 mai 2023 à effet au 30 novembre 2023,

REJETTE la demande de constat de résiliation du bail et d’expulsion,

REJETTE la demande au titre des indemnités d’occupation,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 15 novembre 2016 entre Monsieur [H] [P] d’une part, et Monsieur [G] [O] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre des indemnités d’occupation,

REJETTE la demande en paiement des loyers et charges au mois de janvier 2025,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à la charge de Monsieur [H] [P] les dépens de l’instance,

DEBOUTE Monsieur [H] [P] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT