Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 9 mai 2025, n° 24/07100

TJ Bobigny 9 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux, ce qui a permis d'appliquer la clause résolutoire prévue dans le bail.
Accepté
Résiliation du bail pour défaut de paiement
La cour a jugé que la résiliation du bail était effective et a ordonné l'expulsion de la locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers par le locataire
La cour a constaté que la créance de la SARL IMA était établie tant dans son principe que dans son montant, condamnant la locataire à payer l'arriéré.
Accepté
Demande de délais de paiement en raison de la situation financière
La cour a jugé que la locataire était en mesure de payer et a accordé des délais de paiement, suspendant les effets de la clause résolutoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 9 mai 2025, n° 24/07100
Numéro(s) :	24/07100
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hatem HSAINIDidier NAKACHE
Parties :	SARL, Société IMA

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07100 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYAI

Minute :

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

Société IMA, SARL

Madame [W] [L] [T]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025.

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société IMA, SARL

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [L] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Présente et assistée de M^e Hatem HSAINI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Didier NAKACHE

M^e Hatem HSAINI

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 juin 2017, la SARL IMA a donné en location à Madame [W] [L] [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 580,00 €, outre provisions sur charges de 20,00 €.

Le 4 mai 2023, la SARL IMA a fait délivrer à Madame [W] [L] [T] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 792,00 € selon décompte arrêté au 26 avril 2023.

Par notification électronique du 5 mai 2023, la SARL IMA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 2 août 2024, la SARL IMA a attrait Madame [W] [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SARL IMA a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Madame [W] [L] [T] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Madame [W] [L] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SARL IMA, aux frais et aux risques et périls de Madame [W] [L] [T] ;De condamner Madame [W] [L] [T] au paiement des sommes suivantes:7 511,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;751 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 2 août 2024, la SARL IMA a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 24 février 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SARL IMA représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 583 €. Elle sollicite la possibilité de transmettre ce décompte par note en délibéré.

Madame [W] [L] [T], assistée par son conseil, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle produit des pièces justificatives de sa situation financière.

La SARL IMA déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

Par note en délibéré en date du 24 février 2025, le décompte arrêté au 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) a été transmis, dont il résulte que l’arriéré s’élève à la somme de 5 840,00 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 4 mai 2023, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « clauses résolutoires ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SARL IMA verse aux débats un décompte arrêté au 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 840,00 €, ramenée à 5 583 € dans la limite de sa demande formée à l’audience.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SARL IMA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [W] [L] [T] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [L] [T] à verser à la SARL IMA la somme de 5 583,00 € actualisée au 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « clauses résolutoires ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [W] [L] [T] le 4 mai 2023, pour un montant principal de 5 792,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 juillet 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [W] [L] [T] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [W] [L] [T] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Compte tenu de son engagement et de l’accord de la SARL IMA, il convient par conséquent d’accorder à Madame [W] [L] [T] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

La SARL IMA pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [L] [T], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SARL IMA sera en droit d’exiger de Madame [W] [L] [T] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [W] [L] [T] de quitter les lieux. En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter la SARL IMA de cette demande. SUR LA CLAUSE PÉNALE

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, aucune clause pénale ne figure au bail produit. En outre, une telle clause serait en toute état de clause réputée non écrite en application des dispositions précitées. La demande en paiement de ce chef sera par suite rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [L] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 mai 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SARL IMA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SARL IMA ;

CONSTATE que le contrat signé le 1 juin 2017 entre la SARL IMA et Madame [W] [L]

[T] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [W] [L] [T] à verser à la SARL IMA la somme de 5 583,00 € actualisée au 24 février 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [W] [L] [T] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 150,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [W] [L] [T] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [W] [L] [T] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SARL IMA, la résiliation du bail étant acquise à la date du 5 juillet 2023 ;Madame [W] [L] [T] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [W] [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SARL IMA pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [L] [T], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SARL IMA sera en droit d’exiger de Madame [W] [L] [T] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [W] [L] [T] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de nonrésiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [W] [L] [T] à verser à la SARL IMA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février

2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTE la SARL IMA de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

DÉBOUTE la SARL IMA de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Madame [W] [L] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 mai 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SARL IMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE