TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Antoine GENTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09292 – N° Portalis 352J-W-B7I-C574J

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 16 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Z]

demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [Z]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Antoine GENTY de la SCP BODIN GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P182

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09292 – N° Portalis 352J-W-B7I-C574J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 mai 2021, M. [F] [Z], M. [X] [Z] et Mme [Y] [Z] ont consenti un bail d’habitation meublé à M. [G] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2], d’une superficie de 13,5 m2, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros comprenant un forfait de charges de 135 euros outre un complément de loyer de 11,75 euros par m2.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1006 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [L] le 6 mai 2024.

Par assignation du 19 septembre 2024, M. [F] [Z], M. [X] [Z] et Mme [Y] [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [L] sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  2908,01 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts et pénalités contractuelles à compter de la date d’échéance des loyers,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un report à l’audience du 18 mars 2025, le défendeur ayant quitté la salle d’audience après avoir indiqué à son contradicteur qu’il entendait former une proposition d’apurement de sa dette, sa présence ayant dès lors été jugée impérative par le juge.

À l’audience du 18 mars 2025, M. [F] [Z], M. [X] [Z] et Mme [Y] [Z], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 13 février 2025, s’élevait à 2411,61 euros.

M. [F] [Z], M. [X] [Z] et Mme [Y] [Z] n’ont sollicité ni délais de paiement au bénéfice de M. [G] [L], ni suspension des effets de la clause résolutoire, en dépit de ce qu’ils ont reconnu la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par mesure d’administration judiciaire mentionnée au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats et rappelé l’affaire à l’audience du 10 juin 2025, l’avis de renvoi à l’audience du 18 mars 2025 étant revenu destinataire inconnu à l’adresse.

De nouveau convoqué à l’audience du 10 juin 2025 précisant le n° de sa boîte aux lettres, de nouveau revenu destinataire inconnu à l’adresse, M. [G] [L] n’a pas comparu ni n’a été représenté, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [Z], M. [X] [Z] et Mme [Y] [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, bien que cette saisine ne conditionne pas la recevabilité de leur demande, s’agissant de bailleurs personnes physiques.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a pour la dernière fois été reconduit le 15 juin 2024; toutefois la délivrance du commandement de payer est antérieure à cette reconduction de sorte que le délai de six semaines n’était pas applicable.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 29 avril 2024 et que la somme de 1006 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [G] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [Z], M. [X] [Z] et Mme [Y] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [G] [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mai 2025, M. [G] [L] leur devait la somme de 2 173,41 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [G] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1 006 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Les amendes et pénalités contractuelles étant réputées non écrites en application de l’article 4 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à voir majorée les sommes dues des pénalités contractuelles à compter de la date d’échéance des loyers.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 520.6 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable à l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2021 entre M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z] d’une part, et M. [G] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 30 juin 2024,

ORDONNE à M. [G] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte de M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z],

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z] la somme de 2 173,41 euros (deux mille cent soixante-treize euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1 006 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

CONDAMNE M. [G] [L] au paiement à M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 520,60 euros (cinq cent vingt euros et soixante centimes) par mois,

CONDAMNE M. [G] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et celui de l’assignation du 19 septembre 2024.

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à M. [X] [Z], Mme [Y] [Z] et M. [F] [Z] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge