TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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93582 SAINT-OUEN CEDEX

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REFERENCES : N° RG 24/09350 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BD2

Minute : 25/00134

Monsieur [V] [D]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

Madame [O] [Z] [G] [D]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Monsieur [S] [C]

Représentant : M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55

Madame [W] [C]

Copie exécutoire :

Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI

Copie certifiée conforme :

M^e Renée RIMBON NGANGO+préfecture

Le 01 Avril 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 1] (REUNION)

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [O] [Z] [G] [D], demeurant [Adresse 1] (REUNION)

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024013837 du 22/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [W] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er décembre 2020, Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] ont donné à bail à Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1.220 € et 180 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 janvier 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 1er octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2025, après avoir été renvoyée une fois à la demande des défendeurs.

A l’audience du 28 janvier 2025, Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] – représentés par Maître [K] [I] – reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] ; d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel lieu qu’il plaira au juge de fixer et aux frais, risques et périls des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 14.877,97 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé sur le coût de la construction et augmenté des charges, outre une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Ils s’opposent à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice des défendeurs.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et 1125 du code civil, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis et qu’en tout état de cause, le montant de la dette locative justifie la résiliation du bail aux torts des preneurs. Ils soulignent que contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ils n’ont jamais perçu d’allocations logement les concernant.

Convoqués par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 1er octobre 2024, Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] comparaissent par l’intermédiaire de Maître [E] [F]. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Subsidiairement, ils sollicitent les plus larges délais pour quitter les lieux, outre la possibilité de s’acquitter de leur dette par mensualités de 50 € pendant 24 mois. En tout état de cause, ils demandent de rejeter la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont rencontré des difficultés financières, ce qui a engendré une dette locative. Ils soulignent avoir néanmoins repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois de janvier 2024 et précisent que depuis le mois de septembre 2024, les bailleurs perçoivent directement les allocations logement. Ils ajoutent que le revenu mensuel du foyer s’élève à 2.780 € et qu’ils ont quatre enfants majeurs à leur charge. Ils indiquent avoir déposé une demande de logement social au mois de juillet 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

Après y avoir été autorisés à l’audience, Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] ont, par note en délibéré du 31 janvier 2025, confirmé qu’ils n’avaient perçu aucune allocation logement pour le compte des défendeurs, y compris depuis le mois de septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 1er décembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.860,42 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 mars 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES EFFETS DE CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la position des bailleurs, Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C], qui ne justifient pas avoir repris intégralement le paiement du loyer et des charges courants ni être en situation d’apurer l’arriéré locatif, seront déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En effet, s’ils versent aux débats une lettre de la caisse d’allocations familiales du 23 septembre 2024 selon laquelle une allocation logement serait directement versée entre les mains des bailleurs, ces derniers produisent une attestation de la société FONCIA, laquelle affirme que les bailleurs n’ont perçu aucune allocation logement pour le compte des défendeurs. Le décompte locatif produit ne fait, du reste, état d’aucun versement d’allocations logement, depuis le mois de novembre 2023 à tout le moins. En outre, l’attestation de paiement adressée par la caisse d’allocations familiales aux défendeurs au mois de novembre 2024 ne mentionne pas d’allocation logement. Dans ces conditions, les défendeurs ne justifient pas de la reprise du paiement intégral des loyers et charges courants.

III. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

Compte tenu de ce qui précède, l’expulsion de Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] produisent un décompte démontrant que Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14.695,37 € à la date du 21 janvier 2025.

Ils justifient également de la clause de solidarité, stipulée à l’article VII du contrat de bail.

Si les défendeurs soutiennent que les demandeurs auraient perçu des allocations logement depuis le mois de septembre 2024 qui ne seraient pas mentionnés sur le décompte locatif produit, ils ne le justifient pas pour les raisons précédemment exposées.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 14.695,37 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.860,42 € à compter du commandement de payer (25 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

V. SUR LA DEMANDE DE DELAI POUR QUITTER LES LIEUX:

Selon les articles L412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder aux occupants dont l’expulsion est ordonnée un délai d’une durée comprise entre un mois et un an chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Si Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] établissent avoir déposé une demande de logement social en juillet 2024, l’ampleur de la dette et la situation des propriétaires, qui sont des particuliers, justifient que Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] soient déboutés de leur demande de délai pour quitter les lieux.

VI. SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT:

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments, de la situation financière des défendeurs et de leur engagement pris de s’acquitter de leur dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à ceux-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et d’autoriser Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] à se libérer par mensualités de 50 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, en principal et intérêts.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D], Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire, de sorte que les défendeurs seront déboutés de leur demande tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2020 entre Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] et Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du présent jugement, Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] à verser à Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] la somme de 14.695,37 € (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant janvier 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.860,42 € à compter du 25 janvier 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 50 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] à verser à Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] à verser à Monsieur [V] [D] et Madame [O] [Z] [G] [D] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et déboute Monsieur [S] [C] et Madame [W] [C] de leur demande tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09350 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BD2

DÉCISION EN DATE DU : 31 Mars 2025

AFFAIRE :

Monsieur [V] [D]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

Madame [O] [Z] [G] [D]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Monsieur [S] [C]

Représentant : M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55

Madame [W] [C]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires