TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/00650 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RHE

Minute : 25/557

Monsieur [T] [H] [U]

C/

Monsieur [J] [I]

Madame [S] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [T] [H] [U],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 12]

comparant en personne

Madame [S] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 12]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Le 9 octobre 2021, avec prise d’effet au 10 octobre 2021, Monsieur [T] [U] a donné à bail à Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial, charges incluses, de 900 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

Monsieur [T] [U] a fait signifier à Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] le 12 avril 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 4 500 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2024 inclus.

Par exploit d’huissier, en date du 10 janvier 2025, Monsieur [T] [U] a fait assigner Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, faute pour les locataires d’avoir régularisé leur situation dans le délai imparti, suite au commandement du 12 avril 2024, et à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], à payer au bailleur la somme de 7 200 euros arrêtée au 3 octobre 2024, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux conditions définies au contrat de bail, à compter de la résiliation du bail,Condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée et ce jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés,Condamner les locataires à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais de commandement de payer et le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 16 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [T] [U] comparaît en personne. Il maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 11 700 euros, arrêtés au 11 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Au soutien de ses demandes, le requérant expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 12 avril 2024. Il estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur précise que le dernier loyer précédant l’audience n’a pas été réglé, Il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires.

Monsieur [J] [I] comparaît en personne. Madame [S] [I] dûment assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Monsieur [J] [I], ne conteste pas la dette, il dit résider dans les lieux avec son épouse qui ne travaille pas et un enfant. Il avait précédemment une entreprise qui n’est plus en activité. Il expose travailler désormais en qualité de chauffeur poids lourd et percevoir un traitement de l’ordre de 2 200 euros par mois. Il sollicite des délais de paiement et se propose d’éteindre la dette locative par des versements mensuels de 1 500 euros, en sus du loyer courant.

Il a été fait lecture à l’audience de l’enquête sociale diligentée sur la situation des époux [I].

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [I] ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-[Localité 13], le 16 avril 2024, soit six semaines avant l’audience du 13 mars 2025.

En conséquence, la demande Monsieur [T] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le présent bail n’ayant point fait l’objet d’un renouvellement entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions relatives aux baux d’habitation et la délivrance du commandement de payer du 12 avril 2024, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient en son article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] le 12 avril 2024, pour la somme de 4 500 euros, terme d’avril 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 octobre 2021 et prise d’effet le 10 octobre 2021, à compter du 13 juin 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le bailleur s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires. Par ailleurs, Monsieur [J] [I], ne démontre pas être en réelle capacité d’éteindre sa dette locative d’un montant de 11 700 euros à la date de l’audience ; étant entendu, qu’il est en outre souligné en demande que les locataires n’ont pas honoré le dernier loyer précédant l’audience, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à compter du 13 juin 2024, Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] sont désormais occupants sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [T] [U] ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [T] [U] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 11 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 700 euros.

Une clause de solidarité est incluse dans l’article VII du contrat de bail.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] à verser à Monsieur [T] [U] la somme de 11 700 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du commandement du 12 avril 2024 sur la somme de 4 500 euros, à compter de l’assignation du 10 janvier 2025 sur la somme de 2 700 euros (7 200 euros montant de la dette à l’assignation – 4 500 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais de commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [U] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 9 octobre 2021 avec effet au 10 octobre 2021 entre Monsieur [T] [U], d’une part, et Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], d’autre part, concernant des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 11], sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ceux-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leur frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] qui résident à l’adresse susmentionnée à payer à Monsieur [T] [U], la somme de 11 700 euros (onze mille sept cents euros), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 11 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du commandement du 12 avril 2024 sur la somme de 4 500 euros, à compter de l’assignation du 10 janvier 2025 sur la somme de 2 700 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, in solidum, Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I] à payer ladite indemnité mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], à payer à Monsieur [T] [U] la somme de 400 euros (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [J] [I] et Madame [S] [I], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [T] [U] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT