TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 10]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00154

RG n° : N° RG 25/00045 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP5T

[Z]

C/

[W]

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant

Madame [I] [Z]

née le 21 Août 1961 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [H], [A],[F] [W]

né le 22 Avril 2002 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant

Madame [T] [S], [E] [L] épouse [W]

née le 08 Septembre 1978 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le : 13 mai 2025

à : M. [Z] et Mme [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] se prévalent d’avoir consenti à Monsieur [B] [W] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], ayant pris effet le 25 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Par acte sous seing privé du 25 février 2023, Madame [T] [L] épouse [W] s’est portée caution solidaire à l’égard de Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] des engagements pris par Monsieur [B] [W].

Le 26 novembre 2024, un commandement de payer les loyers visant les dispositions des articles 1217 et 1224 du code civile et celles des articles 24 I et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [B] [W] pour la somme de 3 761,56 euros dont 3 605,98 euros en principal.

Ce commandement a été signifié à la caution par acte séparé en date du 04 décembre 2024.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 21 février 2025, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 24 février 2025, Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] ont fait assigner Monsieur [B] [H] [A] [F] [W] et Madame [T] [S] [E] [L] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater, par le jeu de la clause résolutoire instaurée par les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, la résiliation du contrat de location à la date du 07 janvier 2025,

subsidiairement, prononcer, par application des dispositions du code civil coordonnées aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, la résiliation du contrat de location à cette même date du 07 janvier 2025,

dire que, depuis la résiliation du bail, Monsieur [B] [W] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2],

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [W], ainsi que celle de toute personne introduite de son chef dans les lieux donnés en location, tant des locaux que des dépendances visées au bail, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

dire que, faute par lui de libérer les lieux dans les délais légaux, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir à la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [T] [L] épouse [W] au paiement :

de la somme de 5 405,98 euros au titre des loyers et charges impayés, du 1er impayé jusqu’au 07 janvier 2025, date de la résiliation du bail, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers pour la somme de 3 605,98 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation,

d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à 600 euros, depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

d’une somme de 500 euros au titre des frais exposés par la requérante en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [T] [L] épouse [W] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation,

rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] s’en sont remis oralement aux termes de leur assignation. Ils ont actualisé leur créance à la somme de 7 205,98 euros selon décompte arrêté au 21 avril 2025.

Monsieur [B] [W] n’a pas contesté devoir les sommes réclamées. Il a expliqué qu’il avait rencontré des difficultés personnelles et financières, ayant notamment contracté d’autres dettes que la dette locative, mais qu’il essayait désormais de « se remettre dans le droit chemin ». Il a précisé qu’il occupait un emploi en CDI depuis le 27 janvier 2025, ledit emploi lui procurant un salaire mensuel de 1.400 euros, et qu’il avait un enfant à charge.

Madame [T] [L] épouse [W] est la mère de Monsieur [B] [W]. Elle a indiqué qu’elle et son fils ne se parlaient plus. Elle a mentionné qu’en sa qualité de caution, elle réglerait la dette locative, ajoutant qu’elle avait provisionné une somme d’environ 5 000 euros à cet effet.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par ordonnance contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence d’un contrat de bail

Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse, si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est produit un contrat de location écrit, signé par le bailleur ou son mandataire, qui n’est toutefois pas signé par le locataire et qui, de surcroît, ne porte aucune mention de l’identité de celui-ci. La pièce ainsi produite ne saurait par conséquent valoir preuve matérielle du contrat de bail liant les parties.

Pour autant, il ressort du procès-verbal de signification du commandement de payer du 26 novembre 2024 que l’officier ministériel a trouvé sur place Monsieur [B] [W] qui a accepté de recevoir l’acte. De même, il résulte des déclarations de Monsieur [B] [W] à l’audience que celui-ci ne conteste pas sa qualité de locataire du logement litigieux.

Par ailleurs, il est versé aux débats un acte de cautionnement régularisé par Madame [T] [W] le 25 février 2023, par lequel elle se porte caution solidaire des engagements pris par Monsieur [B] [W] en vertu d’un contrat de bail ayant pris effet le 25 février 2023.

En outre, il résulte du commandement de payer et des décomptes produits que l’occupation est faite en contrepartie du paiement d’un loyer.

Ces éléments mettent en évidence, sans contestation possible, l’existence d’un bail verbal liant les parties, portant sur le logement sis [Adresse 2].

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Selon l’article 24 IV, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 précitée ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 I, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, il est constant que le bail liant les parties a pris effet le 25 février 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article 24 I. Il reste donc soumis à la loi ancienne, laquelle ne prévoit pas de clause résolutoire de plein droit en dehors d’une stipulation contractuelle en ce sens.

Or, dès lors que le bail est verbal, la clause résolutoire est inexistante.

En conséquence, il ne peut être constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la demande formée de ce chef ne peut qu’être rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal consenti par Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] à Monsieur [B] [W] portant sur le logement litigieux moyennant un loyer mensuel de 600 euros, n’est pas contestée.

Si Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] se prévalent d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation de Monsieur [B] [W] de leur logement sans que le loyer ne soit réglé, il n’en demeure pas moins que la demande des bailleurs tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers excède les pouvoirs du juge des référés.

En effet, s’il entre dans ses pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un bail écrit par l’effet d’une clause résolutoire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire implique non seulement de vérifier la réalité du manquement fautif aux obligations du locataire invoqué par le bailleur mais également d’apprécier sa gravité susceptible d’entraîner la résiliation.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier la gravité des faits invoqués par Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] tenant à l’existence d’impayés de loyers.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal, ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et condamner solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [T] [L] épouse [W] à leur verser une indemnité d’occupation.

Sur la provision au titre des sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le commandement de payer les loyers, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort du dernier décompte produit, arrêté au 21 avril 2025, que Monsieur [B] [W] reste devoir la somme de 7 205,98 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance d’avril 2025 incluse).

Monsieur [B] [W] ne justifie pas d’un paiement libératoire concernant cette somme.

Il ressort par ailleurs de l’engagement contracté le 25 février 2023 par Madame [T] [L] épouse [W] qu’elle s’est portée caution solidaire du règlement des loyers et charges dus par le locataire et ce, sans limitation de durée.

En conséquence, Madame [T] [L] épouse [W] sera condamnée solidairement avec Monsieur [B] [W] à verser aux demandeurs la somme provisionnelle de 7 205,98 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024 pour la somme de 3 605,98 euros, à compter de l’assignation du 21 février 2025 pour la somme de 1 800 euros (5 405,98 – 3 605,98) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il est observé que la dette locative a augmenté entre la date de délivrance de l’assignation et la date de l’audience pour s’établir désormais à 7 205,98 euros. Par ailleurs, la condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement, à savoir la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, fait défaut au cas d’espèce.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [L] épouse [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation.

L’équité commande au cas d’espèce de condamner solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [T] [L] épouse [W] à verser à Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 500 euros pour les frais exposés non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sylvie RODRIGUES, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS l’existence d’un bail verbal liant les parties, portant sur le logement sis [Adresse 2] ;

DÉCLARONS la demande de Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] recevable ;

REJETONS la demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal, ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [H] [A] [F] [W] et condamner solidairement Monsieur [B] [H] [A] [F] [W] et Madame [T] [S] [E] [L] épouse [W] à leur verser une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [H] [A] [F] [W] et Madame [T] [S] [E] [L] épouse [W] à verser à Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 7.205,98 euros (sept mille deux cent cinq euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus selon décompte arrêté au 21 avril 2025 (échéance d’avril 2025 inclues), assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 pour la somme de 3 605,98 euros, à compter du 21 février 2025 pour la somme de 1 800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [H] [A] [F] [W] et Madame [T] [S] [E] [L] épouse [W] à verser à Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [H] [A] [F] [W] et Madame [T] [S] [E] [L] épouse [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier, à [Localité 13], le 13 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE