TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01015

N° Portalis DBX4-W-B7J-T6GZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

S.C.I. CAMI DE LA GAFFE

C/

[T] [C] épouse [N]

[S] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à la SELARL MTBA AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. CAMI DE LA GAFFE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [C] épouse [N], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Emeline MOIMAUX, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [S] [N], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 24, 28 février et 04 avril 2023, sous signature électronique, à effet du 03 avril 2023, la SCI CAMI DE LA GAFFE a donné à bail à Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1][Adresse 6] à [Localité 9], pour un loyer de 864 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CAMI DE LA GAFFE a fait signifier le 10 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 mars 2025, la SCI CAMI DE LA GAFFE a fait assigner Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 06 juin 2025 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire entrainant la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

— de prononcer en conséquence, leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique,

— les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 2.876,45 euros, mensualité de mars 2025 comprise, outre les loyers et charges dues au jour de l’audience, avec intérêts de droits échus et à échoir depuis le 10 octobre 2024 (date du commandement de payer),

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 06 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, la SCI CAMI DE LA GAFFE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.537,48 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI CAMI DE LA GAFFE et Monsieur [O] [F].

Monsieur [S] [N], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [T] [C] épouse [N], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— constater l’arriéré de la dette locative pour la somme de 5.537,48 euros et les condamner à payer à la SCI CAMI DE LA GAFFE cette somme,

— accorder à Madame [C] les plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle indique ne plus avoir de nouvelles de son mari depuis fin 2024, date à laquelle il a quitté le domicile conjugal. Se retrouvant seule et atteinte d’une maladie la limitant au quotidien, elle n’a pas pu faire face au paiement du loyer et des charges locatives. Néanmoins, sa formation VTC récemment terminée et en attente de la livraison d’un véhicule fin juin prochain, elle espère pouvoir se dégager prochainement un revenu confortable, lequel en complément de celui de sa fille qui vit au domicile, pourra lui permettre de payer, en plus du montant du loyer courant, la somme de 250 euros en paiement de sa dette locative.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [T] [C] épouse [N], pour l’exposé complet de ses prétentions et moyens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Monsieur [S] [N] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, et Madame [T] [C] épouse [N], s’étant fait représenter par son conseil, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCI CAMI DE LA GAFFE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.158,25 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

Cependant Madame [T] [C] épouse [N] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat, et non le bénéfice de l’article 1343-5 du Code civil, tel que soutenu.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] n’ont pas réglé le loyer depuis le mois de mars 2025, le prélèvement du 10 avril 2025 étant revenu impayé.

Le diagnostic social et financier réalisée en présence de Madame [T] [C] épouse [N] fait état de difficultés financières importantes, avec une perspective de dépôt d’un dossier de surendettement, Madame [C] épouse [N] ayant, en sus de la dette locative, une dette auprès de son entourage qui lui a permis de solder tout ou partie d’une dette auprès de la Caisse d’allocations familiales. Il est fait mention d’un découvert bancaire chronique, ces ressources mensuelles d’un montant d’environ 1.800 euros (pension d’invalidité 970€, rente prévoyance 670€ et pension alimentaire 167€) ne lui permettant pas de faire face aux charges courantes, vivant avec ses deux enfants âgés de 12 et 18 ans.

Le diagnostic évoque qu’une réactivation de sa demande de logement social a été faite et qu’il est envisagé, avec la communication des justificatifs, d’instruire un dossier FSL maintien.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [T] [C] épouse [N],à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit, fondée à la lecture des prétentions de la défenderesse, par erreur sur l’article 1343-5 du code civil, lequel ne permet qu’un délai de paiement non suspensif des effets de la clause résolutoire, doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SCI CAMI DE LA GAFFE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.137,85 euros à la date du 10 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (184,26€ le 06/11/2024), de l’assignation (185,11€ le 27/03/2025) et des frais d’impayés (21 x 11€, soit 231€), pour un total de 600,37€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 5.537,48€.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doivent être condamnés au paiement de la somme de 5.537,48 euros, à titre provisionnel.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La demande relative au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 10 octobre 2024, sera donc rejetée.

Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 1.239,85 euros à compter de cette date.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] supporteront in solidum une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 10 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 et liant la SCI CAMI DE LA GAFFE à Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1][Adresse 6] à [Localité 9] et ses accessoires ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CAMI DE LA GAFFE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.239,85 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] à payer à la SCI CAMI DE LA GAFFE à titre provisionnel la somme de 5.537,48 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la SCI CAMI DE LA GAFFE relative au paiement des intérêts légaux sur la créance principale à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [C] épouse [N] et Monsieur [S] [N] à payer à la SCI CAMI DE LA GAFFE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE