TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09761 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C4G

Minute :

Société LA SOCIETE IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [E] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAPULUT

Copie délivrée à :

M. [V]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

LA SOCIETE IMMOBILIERE 3F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 juin 2021, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [E] [V] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 295,50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Immobilière 3F SA a fait signifier à M. [E] [V], par exploit de commissaire de justice du 16 novembre 2021, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 568,57 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 août 2024, Immobilière 3F SA a fait assigner M. [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Immobilière 3F SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [E] [V] à payer :

? la somme de 2 048,38 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 25 juin 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [E] [V] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [E] [V], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il affirme avoir repris le paiement des loyers courants, être en situation de régler sa dette locative et actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 2 décembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire vit seul, est bénéficiaire du RSA et s’inscrit dans une démarche d’insertion.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 16 décembre 2024, Immobilière 3F SA a confirmé le paiement du loyer appelé pour le mois de novembre 2024 et fourni un décompte actualisé de sa créance, arrêtée à la somme de 1 859,20 euros.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 juin 2021 que M. [E] [V] doit payer un loyer d’un montant de 295,50 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 189,18 euros, APL et RLS déduites.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [V] restait devoir la somme de 1 859,20 € euros à la date du 13 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, prenant en compte le paiement allégué à l’audience, ce que ce dernier ne conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [V] au paiement d’une somme de 1 859,20 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 770,32 euros à compter du 22 août 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement. Les causes du commandement de payer ont été désintéressées.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juin 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 novembre 2021 pour la somme en principal de 1 568,57 €. Cette dette est composée des loyers appelés pour les mois de juillet à novembre 2021.

Or, un rappel d’APL et de RLS est intervenu le 31 décembre 2021, au titre des mois précédents, parmi lesquels figurent ceux qui justifient la cause du commandement, pour un montant de 1 472,46 euros. Par ailleurs, le débiteur s’est acquitté, le 31 décembre 2021, d’une somme de 150 euros.

Ce faisant, les causes du commandement ont été apurées dans les délais.

En conséquence, celui n’a pas sorti ses effets.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre Immobilière 3F SA et M. [E] [V] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], est démontrée.

L’arriéré locatif s’élève à ce jour à la somme de 1 859,20 euros, au 13 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus. Cela représente un arriéré supérieur à quatre termes de loyer. Ces faits constituent un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, M. [E] [V] propose de régler 50 euros par mois pour apurer sa dette locative. Il ressort des déclarations de M. [E] [V] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [E] [V] perçoit le RSA et n’a aucune personne à charge. Il justifie de la reprise intégrale du versement du loyer courant avant l’audience et, de façon générale, de la reprise du versement régulier du loyer courant depuis plus d’un an.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [E] [V] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [E] [V] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, Immobilière 3F SA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [V].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [E] [V], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Immobilière 3F SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 16 novembre 2021, non nécessaire à la présente procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 25 juin 2021 entre Immobilière 3F SA et M. [E] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE M. [E] [V] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 1 859,20 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 13 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 770,32 euros à compter du 22 août 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [E] [V] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme 1 859,20 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— le contrat de location du 25 juin 2021 concernant les locaux situés [Adresse 4] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [E] [V] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 25 juin 2021 entre Immobilière 3F SA et M. [E] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la période courant du 01 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à Immobilière 3F SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Immobilière 3F SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION