TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [S], [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09777 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFBM

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur, [S], [R], ,

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09777 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFBM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2021, SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M., [S], [R] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 349,64 euros à la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7125,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [S], [R] le 26 mars 2025.

Par assignation du 22 octobre 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [S], [R] et de tous occupants de son chef, statuer sur le sort du mobilier et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-9024,60 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au None,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 23 janvier 2026, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2026, s’élève désormais à 10927,65 euros. Elle précise enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à toute demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

M., [S], [R] expose qu’il a décidé de reprendre le paiement des loyers mais n’y arrive pas. Il souhaite rester dans les lieux et obtenir un moratoire aux fins de régler la dette locative.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M., [S], [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu antérieurement au 29 juillet 2023 pour une durée de six ans prenants effet le 6 septembre 2021 et venant à échéance le 5 septembre 2027. Le délai de deux mois s’applique et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7125,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mai 2025, à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M., [S], [R] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience en dépit du commandement, de l’assignation et des conseils délivrés par l’intervenant social au moment de la réalisation du diagnostic social et financier. M., [S], [R] n’a réglé aucun loyer depuis 2023 et ne peut donc bénéficier des dispositions précitées. Il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de M., [S], [R] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la situation psychologique de M., [S], [R] : il convient donc de porter à quatre mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2026, M., [S], [R] lui devait la somme de 10927,65 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M., [S], [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. Toutefois, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [S], [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil .

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 379,81 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [S], [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu également de le condamner à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 6 septembre 2021 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M., [S], [R], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] est résilié depuis le 25 mai 2025, à minuit,

CONDAMNONS M., [S], [R] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 10927,65 euros (dix mille neuf cent vingt-sept euros et soixante-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026,

AUTORISONS M., [S], [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, la somme minimale de 455 euros (quatre cent cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNONS à M., [S], [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

PROROGEONS de deux mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M., [S], [R] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M., [S], [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 et celui de l’assignation du 22 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge