TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/11248 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2J4I

Minute : 25/993

S.A.S. FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [D] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE CRONOS, demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 1994, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [D] [U] un logement et des emplacements de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 7] .

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Madame [D] [U] un commandement de payer la somme de 9872,09 euros en principal, au titre des loyers impayés .

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 23 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [D] [U] aux fins de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Madame [D] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et d’un serrurier,

ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,

condamner Madame [D] [U] au paiement de la somme de 12724,69 euros, montant des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,

la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens,

juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la nature de l’affaire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 2 décembre 2024.

À l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 30 Juin 2025, à la demande de Madame [D] [U], qui s’est présentée par erreur devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

À l’audience du 30 juin 2025, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14475,31 euros arrêtée au 1er juillet 2025.

La SAS FONCIERE CRONOS soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [U], régulièrement assignée, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, et avisée du renvoi par lettre simple, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur l’existence du contrat de location :

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte de l’article 1375 du code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Selon les articles 1361 et 1362 du code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit, soit tout acte par écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué, corroboré par un autre moyen de preuve. Peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, la SAS FONCIERE CRONOS ne communique pas le contrat de location.

Toutefois, elle verse aux débats le décompte faisant mention des appels de loyers et charges, et faisant apparaitre des règlements, libellé au nom de Madame [D] [U].

Ces éléments constituent des commencements de preuve par écrit, corroborés par les modalités de signification du commandement de payer, signifié à l’adresse du logement, et de l’assignation signifiée également à cette adresse, à la défenderesse, mettant en évidence l’occupation du logement par celle-ci.

En conséquence, l’existence d’un contrat de location liant Madame [D] [U] et la SAS FONCIERE CRONOS , portant sur des locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 2] à [Localité 10] est établie, à compter du 16 juillet 2021, date d’entrée dans les lieux.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 décembre 2024 en vue d’une audience prévue le 30 juin 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part , la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024.

En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 1994, du commandement de payer délivré le 22 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er juillet 2025 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 179,60 euros et 182,05 euros, soit la somme de 361,65 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 14475,31 euros, au titre des sommes dues au 1er juillet 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 14475,31 euros. L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette, dont le montant , élevé, représente plusieurs échéances mensuelles.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 28 novembre 2024, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [U] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [D] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [D] [U] et 0 à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 septembre 1994 entre la SAS FONCIERE CRONOS d’une part, et Madame [D] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], au jour de l’assignation, le 28 novembre 2024,

DIT que Madame [D] [U] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [U] à compter du 28 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 14475,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2025 échéance de juillet incluse,

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ échéance d’aout 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [U] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT