TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/10107 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EL2

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Avril 2025

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT Venant aux droits de L’OPH DE [Localité 8]

C/

Monsieur [G] [P]

Madame [S] [H]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de L’OPH DE [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Présent et assisté de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [S] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Présente et assistée de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Paul-gabriel CHAUMANET

M^e Sophie ROYER

Expédition délivrée à :

Un bail a été signé entre les parties le 08-06-21 .

Les voisins de M. [P] [G] et MME [H] [S] se plaignant de nuisances sonores et incivilités , le bailleur a engagé une procédure de résiliation pour trouble de jouissance.

Par acte du 30-10-24 , l’ OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [P] [G] et MME [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir:

— la résiliation du bail du défendeur pour défaut de jouissance paisible du logement,

— l’expulsion de M. [P] [G] et MME [H] [S] à compter du jugement,

— la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ,

— la suppression du sursis de la trêve hivernale,

— la condamnation solidaire de M. [P] [G] et MME [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer,

— la condamnation au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience le conseil du bailleur maintient ses demandes selon l’assignation .

Il expose que :

— suite à l’entrée dans les lieux des locataires le 08-06-21 , dès le 09-07-21 les voisins se sont plaints de bruits émanant de leur appartement tels que cris d’enfant à toute heure , objets tombant au sol , bruits de talons ;

— les plaintes et pétitions ont perduré jusqu’en 2024.

A l’audience le conseil de MME [H] [S] sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Le conseil de M. [P] [G] et MME [H] [S] répond que:

— il n’y a aucun objet entreposé au rez-de-chaussée dans le hall , sauf parfois un vélo rangé ,

— ils n’ont qu’une fille âgée de 3 ans lors de leur entrée dans les lieux , qui est maintenant scolarisée,

— ils n’utilisent aucun objet lourd pouvant troubler la tranquilité de leurs voisins ,

— la plupart des plaintes proviennent d’une famille voisine et notamment de MME [R].

Ils soutiennent que le bailleur n’apporte pas la preuve de ses allégations et que notamment les prétendues nuisances n’ont pas été constatées par un commissaire de justice .

A l’inverse ils ont été victimes d’une agression d’une personne de l’entourage de MME [R] et M. [P] [G] a pu faire constater une interruption totale de travail d’un jour et pour MME [H] [S] une interruption totale de travail de 10 jours .

Ils sollicitent donc le rejet des demandes de l’ OPH Est Ensemble Habitat à titre principal .

Subsidiairement ils rappellent qu’ils souhaitent être relogés et sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux .

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles 1227 et 1228 du Code Civil “le juge peut , selon les circonstances , constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat “.

Selon l’article 1728 du Code Civil le preneur est tenu « d’user de la chose louée en bon père de famille » ; que selon l’article 7 de loi du 6 juillet 1989 , il est tenu d’user paisiblement du logement et de s’abstenir de troubler la tranquillité et la sécurité des autres locataires .

En l’espèce l’ OPH Est Ensemble Habitat produit :

— un courrier du bailleur du 09-07-21 mentionnant une pétition de la part du voisinage concernant les bruits occasionnés par la fille des locataires qui tape sur les barreaux du balcon dans la nuit (minuit ou plus);

— un courrier du bailleur du 17-08-22 faisant mention d’une agression verbale subie par le responsable de gestion de proximité de la part des défendeurs et la possibilité d’engager une procédure de résiliation du bail .

Au cours du second semestre 2023 les locataires ont reçu du bailleur trois courriers leur rappelant leurs obligations .

Les nuisances sonores ont perduré et ont conduit notamment en 2024 à

— le 27-02-24 une lettre circonstanciée de MME [R] au maire de la ville de [Localité 8]

— le 22-03-24 une pétition de 8 voisins,

— le 18-04-24 une pétition de 8 voisins,

— le 17-06-24 une pétition de 8 voisins,

— le 25-07-24 une pétition de 7 voisins,

— le 27-08-24 une pétition de 7 voisins,

— le 27-09-24 une pétition de 7 voisins,

— le 18-10-24 une pétition de 7 voisins.

Huit voisins ont attesté les faits suivants en décembre 2024 rappelant de façon distingue et précise, sans recopie d’un texte :

.cris et pleurs de leur enfant dans la cage d’escalier tous les jours,

.claquement de portes

.jets d’aliments et d’emballages

.tapements sur les barreaux du balcon en soirée

.tapements sur les canalisations à n’importe quelle heure .

Une voisine , qui n’est pas MME [R], mentionne le comportement inquiétant de la fille des locataires.

Ces faits sont reportés en dehors du cadre d’un litige spécifique entre les défendeurs et leur voisine MME [R] .

Dès lors le comportement de M. [P] [G] et MME [H] [S] est manifestement de nature à troubler la tranquilité de son voisinage . Il constitue un trouble de voisinage qui excède notoirement celui supportable dans le cadre de la vie courante .

Le trouble de jouissance étant établi, il y a lieu d’ordonner la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations . Ainsi la location a donc cessé à la date du jugement, que le propriétaire peut exiger la libération des lieux et l’expulsion .

L’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer majoré des charges récupérables justifiées .

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

En l’espèce il ressort des pièces produites par les défendeurs que la famille est suivie par le service d’investigation d’orientation et d’action éducative “93" qui a effectué des démarches afin d’obtenir un relogement des défendeurs le 26-11-24 .

Le 30-11-24 MME [H] [S] a déposé un recours amiable devant la Commission Départementale de Médiation en vue d’une offre de logement , demande renforçant l’attestation d’enregistrement régional d’une demande de logement social du 08-04-22 .

Le 13-12-24 le bailleur a souhaité connaître la position des locataires sur l’éventualité d’un relogement dans leur patrimoine immobilier .

Les délais de relogement étant particulièrement longs en Ile de France , il y a lieu de donner un délai aux défendeurs pour quitter les lieux . Toutefois l’escalade possible de la violence entre ces derniers et leurs voisins , ainsi que le non-apaisement de la situation , outre le fait que le bailleur n’indique pas une cessation du trouble depuis l’assignation conduisent à n’accorder qu’un délai de six mois pour quitter le logement .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [G] et MME [H] [S] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Reçoit la demande d’aide juridictionnelle provisoire du conseil de MME [H] [S] ,

Constate la résiliation du bail au jour du jugement ;

Dit que M. [P] [G] et MME [H] [S] devront quitter les lieux, de tous biens et occupants dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et rendre les clés ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion avec si besoin est, l’assistance de la force publique dans les conditions et délais prévus par la Loi du 9 juillet 1991 ;

Condamne solidairement M. [P] [G] et MME [H] [S] à payer à l’ OPH Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

Condamne solidairement M. [P] [G] et MME [H] [S] à payer à l’ OPH Est Ensemble Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Condamne solidairement M. [P] [G] et MME [H] [S] aux dépens ;

Rappelle l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT