TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CHARLES

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e FARNIER et Me [Localité 16]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 19/00336 -

N° Portalis 352J-W-B7D-COUPN

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Janvier 2019

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [K]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [X] [V] épouse [K]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentés par Maître Jacques CHARLES de la SELARL LEGE FORI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0987

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA – IPH IMMOBILIER, venant aux droits de la société SOREPHIMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 12]

représenté par Maître Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0076

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/00336 – N° Portalis 352J-W-B7D-COUPN

Monsieur [TR] [B] – décédé

Monsieur [D] [T], agissant en son nom et en qualité d’héritier et légataire universel de Monsieur [TR] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 18]

[Localité 10]

représenté par Maître Gilles ROUMENS de la SCP COURTEAUD PELLISSIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0023

Monsieur [P] [F]

Madame [N] [C] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]

défaillants

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 présidée par Madame Laure BERNARD tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [K] et Mme [E] [V] épouse [K] (ci-après « les époux [K] ») sont propriétaires notamment des lots 44 et 46 consistant en un appartement au 5ème étage et un studio au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[TR] [B] et M. [D] [T] étaient propriétaires dans le même immeuble du lot n°42 décrit au règlement de copropriété comme étant « un appartement au 5ème étage à gauche de l’ascenseur, donnant sur la [Adresse 17] et sur cour et jardin, dénommé « A » comprenant : entrée-hall, salon, salle à manger, cuisine, une chambre, salle de bains, cabinet de toilette, water-closets. Une terrasse sur rue, et deux terrasses sur cour et jardin. Au sixième étage : cet appartement continue au sixième étage auquel on accède par un escalier à vis depuis le hall d’entrée du cinquième étage. Il comprend au sixième étage, un grand jardin d’hiver qui s’ouvre sur deux très grandes terrasses, l’un sur rue et l’autre sur jardin. » Le même règlement de copropriété stipule que ces terrasses ont le statut de parties communes à jouissance privative.

Lors de l’acquisition de leur appartement duplex en 2006, [TR] [B] et M. [T] ont procédé à un aménagement des deux toitures terrasses sur lesquelles ils ont fait installer deux « kiosques » ouverts au 6ème étage.

Lors de l’assemblée générale du 13 mars 2009, ils ont été autorisés à poser un « coupe-vent » sur l’un des kiosques.

En prévision de la vente de leur appartement en 2018, [TR] [B] et M. [T] ont soumis au vote des copropriétaires la ratification de aménagements précités, par le biais de la résolution n°12 de l’assemblée générale spéciale du 19 octobre 2018, laquelle a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les époux [K] contestant la régularité de cette résolution, et ayant signalé un dégât des eaux survenu le 2 avril 2018 dans leur appartement sans qu’aucune suite n’y ait été donnée, ont, par acte d’huissier délivré le 4 janvier 2019, ont fait assigner [TR] [B] et M. [T], ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de céans, aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 ainsi que la démolition des constructions litigieuses, outre le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 5 novembre 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par les époux [K] concernant la régularité des constructions édifiées par [TR] [B] et M. [T].

Suivant acte notarié du 24 septembre 2020, ces derniers ont cédé leur appartement à M. [P] [F] et Mme [N] [C], épouse [F] (ci-après « les époux [F] »).

Suivant acte du 2 février 2021, les époux [K] ont assigné les époux [F] en intervention forcée laquelle a été jointe à l’instance principale.

A la suite du décès de [TR] [B] survenu le 3 janvier 2024, M.[T] a repris l’instance en sa qualité de légataire universel de l’intéressé, outre en son nom propre.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, les époux [K] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8],

Vu les pièces versées aux débats.

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

JUGER que le vote de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] du 19 octobre 2018 exige une décision prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence :

PRONONCER l’annulation de la résolution n°12 votée lors de l’assemblée générale du 19 octobre 2018.

CONDAMNER Les époux [F], venant aux droits de Messieurs [TR] [B] et Monsieur [D] [T] à démolir les constructions litigieuses édifiées sur les deux toits terrasses dans le mois de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER Les époux [F], venant aux droits de Messieurs [TR] [B] et Monsieur [D] [T] en cas d’inexécution de la démolition dans le délai prescrit à une astreinte de 500 € par jour de retard au profit des époux [K].

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte qui sera prononcée.

DESIGNER tout expert qu’il plaira au Tribunal afin de réaliser la mission suivante :

— Se rendre sur place [Adresse 4] à [Localité 14].

— Convoquer les parties et les entendre en leurs explications et entendre tous sachants si nécessaire concernant les dégâts des eaux constatés.

— Se faire communiquer par les parties tous documents et pièces nécessaires qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Visiter les lieux et recueillir tous éléments d’information et de documentation relatifs aux désordres exposés.

— Examiner les désordres allégués ainsi que tous ceux qui pourraient être découverts lors des opérations d’expertise.

— Rechercher l’origine de ces désordres.

— Indiquer et chiffrer les travaux nécessaires à la suppression des désordres et chiffrer le coût de la remise en état des lieux.

— Evaluer les préjudices subis.

DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les 6 mois de sa saisine.

DIRE qu’il nous en sera référé en cas de difficulté.

DIRE que l’expert devra déposer un pré-rapport ou une note de synthèse sur la base duquel ou de laquelle les parties pourront faire valoir en temps utiles leurs observations dans un cadre contradictoire préalablement au dépôt de son rapport final.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/00336 – N° Portalis 352J-W-B7D-COUPN

FIXER telle provision qu’il plaira au Tribunal concernant les frais d’expertise qui devront être consignés à la régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de PARIS.

DIRE que l’expert commencera ses opérations dès le prononcé de l’ordonnance.

DEBOUTER Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de ses demandes reconventionnelles.

CONDAMNER Monsieur [T] au paiement d’une somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) au profit des époux [K] en réparation de leur préjudice moral.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 14] et Monsieur [T] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mai 2024, M. [D] [T] demande au tribunal de :

« Vu le procès-verbal de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15] du 13 mars 2009,

Vu le procès-verbal de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15] du 19 octobre 2018,

Vu le rapport d’études établi le 11 décembre 2018 par le Cabinet ATTEA, missionné par le Syndic de Copropriété,

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 :

— DIRE que les aménagements réalisés par Messieurs [B] et [T] sur les terrasses dont ils avaient la jouissance privative, ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2009,

— DIRE que la demande de régularisation présentée à l’assemblée générale du 19 octobre 2018 portait sur lesdits aménagement, précédemment autorisés,

En conséquence,

— DECLARER irrecevable faute d’intérêt la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018,

— Corrélativement, DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de leur demande de démolition des installations autorisées telles que décrites dans les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2009 et 19 octobre 2018,

Subsidiairement,

— DIRE que la vérification opérée après l’assemblée générale du 19 octobre 2018, à la demande des copropriétaires, a permis de répondre positivement aux questions soulevées par la résolution n° 12 votée lors de ladite assemblée puisqu’il confirme que les aménagements en question sont entièrement démontables, n’affectent pas la structure de la terrasse et ont été réalisés dans les règles de l’art,

— DIRE ET JUGER qu’en conséquence, ces aménagements ne constituent en aucune manière des constructions susceptibles de justifier une modification du règlement de copropriété et que la résolution soumise au vote de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 relevait bien de la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’aucune irrégularité n’a donc été commise,

— DIRE ET JUGER que les copropriétaires ont bénéficié d’une information suffisante pour éclairer leur vote et que les dispositions des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été violées,

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de leurs demandes d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 et de démolition des installations autorisées telles que décrites dans les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2009 et 19 octobre 2018,

Sur la demande d’expertise :

— DIRE ET JUGER que le dégât des eaux invoqué par Monsieur et Madame [K] a déjà fait l’objet d’un traitement amiable par l’intermédiaire des assureurs de ceux-ci comme du syndicat,

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de leur demande tendant à la désignation d’un expert judiciaire,

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [T]

— DECLARER Monsieur [T] recevable et bien fondé en sa demande reconventionnelle.

Y faisant droit,

— DIRE ET JUGER que les obstacles artificiellement mis par Monsieur et Madame [K] à la vente de leur appartement leur a causé des frais puisqu’ils ont dû continuer à supporter les charges de copropriété et taxes foncières et d’habitation, un manque à gagner sur la vente de leur appartement de 416.000 €, l’indisponibilité pendant 26 mois du produit de la vente soit 97.500 € et, enfin un préjudice moral,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [K], in solidum, à réparer ces préjudices en payant à Monsieur [T] la somme totale de 559.346 € à titre de dommages et intérêts, se décomposant ainsi :

Charges de copropriété

15.600 €

Taxes foncières et d’habitation

10.246 €

Indisponibilité du produit de la vente

97.500 €

Manque à gagner sur la vente

416.000 €

Préjudice moral

20.000 €

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/00336 – N° Portalis 352J-W-B7D-COUPN

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [K], in solidum, à payer la somme de 20.000 € à Monsieur [T] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— LAISSER les dépens à la charge des demandeurs. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

« Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SA FONCIA – IPH IMMOBILIER en ses présentes conclusions, ce faisant,

Vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de toutes leurs demandes fins et conclusions, notamment la dernière relative à la désignation d’un expert judiciaire.

— PRENDRE ACTE que le syndicat des copropriétaires s’en rapporte sur la demande reconventionnelle des consorts [B] et [T],

— CONDAMNER Monsieur et Madame [K] au paiement d’une somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles et en tous les dépens. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les époux [F] n’ont pas constitué avocat.

L’instruction a été close par ordonnance du 2 décembre 2024. L’affaire, appelée à l’audience du 15 mai 2025, a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, prorogée au 30 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire », de « juger » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/00336 – N° Portalis 352J-W-B7D-COUPN

L’article 26 de ladite loi prévoit que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : […] b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; ».

S’agissant de parties communes à jouissance privative, faute pour le règlement de copropriété d’autoriser expressément certaines installations ou aménagements particuliers ne modifiant ni la destination de l’immeuble ni la substance de la partie commune concernée, le copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur la partie où s’exerce son droit sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11.020 ; 12 juillet 1995, n° 91-14.507).

*

A l’appui de leur demande d’annulation de la résolution n°12, les époux [K] font valoir que :

— cette résolution aurait dû être soumise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l’article 25, dès lors que l’aménagement incriminé constitue une modification de la jouissance, de l’usage et de l’administration d’une partie commune ;

— les constructions édifiées sur les toits terrasses n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’il s’agit de constructions durables dont l’édification constitue une appropriation des parties communes ;

— en contravention aux articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, les documents permettant aux copropriétaires de se prononcer en pleine connaissance de cause sur la résolution n’ont pas été annexés à la convocation à l’assemblée générale ;

— la résolution n°9 de l’assemblée générale du 13 mars 2009 avait seulement autorisé [TR] [B] et M. [T] à faire installer un « coupe-vent » avec une glace amovible sur le toit terrasse du 6ème étage alors que ces derniers ont fait réaliser une construction abritant un bureau ou kiosque pouvant être considéré comme une pièce habitable ;

— ces constructions litigieuses auraient également dû entraîner la modification de la répartition des charges de copropriété compte tenu de l’appropriation réalisée ;

— la résolution litigieuse a été votée par anticipation d’un avis technique, lequel n’a pas été fourni aux copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée générale de sorte que les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés au moment du vote ;

— les termes de l’acte de vente du 24 septembre 2020 entre les consorts [J] et les époux [F] démontrent que les vendeurs ont conscience du bien-fondé de la demande des époux [K], puisqu’une somme de 50.000 € a été prélevée du prix de la vente et placée sous séquestre, afin de garantir les acquéreurs de tous frais de procédure à acquitter, indemnités ou dommages-intérêts à verser, obligation de démontage des kiosques ou de mise en conformité des biens avec les autorisations obtenues ;

— aux termes de cet acte de vente, M. [T] s’oblige à poursuivre jusqu’à son terme, à ses seuls frais, la présente procédure et qu’en cas de décision défavorable, il n’interjettera pas appel ; cette déclaration constitue un aveu judiciaire sur l’irrégularité des constructions.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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En défense, M. [T] rétorque que :

— l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 a été correctement appliqué dès lors que les kiosques ne peuvent être qualifiés de construction à vocation durable et qu’aucune appropriation du sol n’est donc caractérisée ;

— l’un des kiosques a été fermé conformément à l’autorisation obtenue lors de l’assemblée générale du 13 mars 2009 ;

— le cabinet B&A Architectes et le cabinet d’architecture ATTEA ont confirmé le caractère démontable ainsi que le bon état d’entretien des installations sur la terrasse ;

— ne pouvant plus contester la décision de 2009 devenue définitive, les époux [K] remettent en cause la résolution n°12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 pour contourner la prescription, leur demande doit être déclarée irrecevable faute d’intérêt à agir ;

— même si le tribunal faisait droit à la demande d’annulation de la résolution n°12, cette décision ne pourrait avoir pour effet de remettre en cause l’autorisation obtenue en 2009 et la régularité des aménagements ;

— sur la violation des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, il est précisé qu’étaient joints à la convocation de l’assemblée litigieuse, la demande de [TR] [B], une photographie et le courrier, accompagné d’un croquis adressés en 2009, les copropriétaires étaient donc suffisamment informés pour voter en toute connaissance de cause ;

— la résolution a certes été votée par anticipation mais a été validée a posteriori par un avis technique qui a attesté de la conformité des aménagements litigieux ;

— la déclaration des vendeurs dans l’acte de vente de l’appartement de [TR] [B] et de M. [T] ne constitue pas un aveu judiciaire mais un aveu extra judiciaire dont la valeur probante est laissée à l’appréciation du juge.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution critiquée a été à juste titre votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puisque :

— les aménagements litigieux ne sont pas de nature à modifier la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; ils ne nécessitent donc pas une modification du règlement de copropriété dès lors qu’ils ne sont pas de véritables constructions même s’ils ont été réalisés pour durer dans le temps ;

— les avis techniques de deux professionnels B&A Architectes et Attea ont relevé qu’il s’agissait d’installations en structure légère, entièrement démontables, qui n’affectent ni la structure de l’immeuble, ni le complexe d’étanchéité.

Sur ce,

S’agissant de la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, il sera relevé que la demande des époux [K] porte bien sur l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 et non la résolution n°9 de l’assemblée générale du 13 mars 2009 de sorte que M. [T] ne justifie nullement que leur demande serait forclose ni d’un quelconque motif d’irrecevabilité. Sa fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Lors de l’assemblée générale du 13 mars 2009, il avait été voté la résolution n°9 en ces termes :

« L’assemblée après avoir délibéré sur la pose d’un coupe-vent avec installation d’une glace amovible au 6ème étage, décide de donner l’autorisation à Monsieur [T] d’installer cet équipement conformément au schéma joint à la convocation ; Monsieur [T] assumant la responsabilité de toute désordre pouvant résulter de l’installation de cet équipement. »

La résolution n°12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018, litigieuse, a quant à elle été votée en ces termes :

« 12 – Ratification des aménagements effectués sur les parties communes et consistant à la fermeture du kiosque sur la terrasse du 6ème étage (côté cour) par Monsieur [B] et Monsieur [T].

(Vote à la majorité de l’Article 25 de la Loi – clé de répartition : 001 – charges communes générales)

L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, ratifie les aménagements effectués sur les parties communes et consistant à la fermeture du kiosque sur la terrasse du 6ème étage (côté cour) et ce, conformément à la demande de Monsieur [B] et de Monsieur [T] en date du 23 avril 2018.

Sous réserve du passage d’un Expert indépendant (Architecte) du Cabinet ATTEA, à la charge du Syndicat des Copropriétaires, à une date à fixer en accord avec Monsieur [B]. Les autres Copropriétaires seront convoqués.

L’Expert devra se prononcer sur les points suivants :

— le fait que la structure soit démontable ou non,

— la validation du poids des aménagements par rapport à la structure de la terrasse,

— le fait que les travaux aient été réalisés dans les règles de l’art.

L’Expert devra rédiger un rapport chiffré de l’ensemble.

S’abstiennent : 1.024/10.383 tantièmes, [G] [M] (994), [L] [O] (30).

Votes contre : 2.651/10.383 tantièmes, [I] [A] (30), [U] [W] (30), [K] [S] (1.165), [Z] [R] (30), HOLDING GILBERT IMMOBILIER (1.336), [RP] [H] (30), [IW] (30).

Votes pour : 6.708/10383 tantièmes.

Cette résolution est ADOPTEE à la MAJORITE prévue par l’Article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 ».

Aux termes de l’article 5 du règlement de copropriété, les terrasses accessibles ou non accessibles, dont celles qui supportent les édifications litigieuses, constituent des parties communes spéciales, ce qui n’est au demeurant pas contesté.

Ce même règlement stipule que le « gros œuvre des terrasses sera partie commune spéciale, le revêtement et les bacs étant considérés comme parties privatives, leur entretien étant à la charge de chaque copropriétaire ».

Or, le rapport du cabinet Attea expose que « ces kiosques sont composés d’une structure légère en bois. Le premier est recouvert de lattes de bois peintes et le deuxième d’une couverture en bardeaux bitumineux. Ces deux ouvrages reposent directement sur le plancher en bois, lui-même repose sur des plots PVC posés sur la protection lourde du complexe d’étanchéité (chape béton avec carrelage) (…) Ces structures légères ont été montées il y a environ 13 ans. La fermeture du kiosque sur cour a été réalisée en juin 2010 par des baies vitrées dans les règles de l’art conformément aux prescriptions de l’entreprise Alpha Etud. Ces baies vitrées composées de cadre en aluminium reposent sur un isolant thermique », ce dont il ressort que les kiosques litigieux comme des structures consistantes, présentant des baies vitrées bénéficiant d’un cadre en aluminium, assimilables à de véritables fenêtres.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 17 mars 2020 le confirme, indiquant que la construction sur cour mesurant 4 mètres sur 3 mètres, est apparemment meublée, comporte devanture sur terrasse avec panneaux sur double vitrage et structure fixe surmontée d’une toiture en fausses ardoises et gouttières en périphérie. Celle sur rue est décrite comme étant une pergola de 3 mètres sur 3 mètres élevés sur poteaux bois et toiture bois.

Ainsi, quand bien même M. [T] et le syndicat des copropriétaires qualifient ces « kiosques » de structures légères, force est de constater, compte tenu de ces éléments précités et des photographiées produites au débat, qu’elles sont en réalité des aménagements suffisamment solides pour être durables.

A fortiori, comme le relèvent utilement les époux [K] sans être contredits, les photographies versées par M. [T] montrent l’intérieur d’un kiosque lequel est équipé d’un canapé, de rideaux et d’un lustre, pouvant donc être assimilable à une pièce habitable de l’appartement et utilisé comme tel, sans pour autant que les charges de copropriété correspondantes n’aient été imputées à MM. [T] et [B].

Le moyen de M. [T] tiré de l’autorisation donnée par la résolution n°9 de l’assemblée générale du 13 mars 2009 ne peut être accueilli, cette résolution n’ayant pour étendue que celle de poser un « coupe-vent » et non une baie vitrée, qui plus est sur un seul des deux kiosques, et ne peut donc en aucun cas être interprétée comme une ratification de l’ensemble des ouvrages litigieux édifiés.

Dans ces conditions, l’édification des constructions litigieuses, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, constitue une appropriation de parties communes.

Dès lors, la résolution visant à régulariser ces ouvrages, en ce qu’elle est de nature à modifier le règlement de copropriété dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes aurait dû être soumise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non celle de l’article 25.

La résolution n°12 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 sera en conséquence et pour ce seul motif, annulée.

Sur la demande additionnelle de démolition des constructions litigieuses

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Un droit de jouissance privative peut être accordé à un copropriétaire déterminé sur une partie commune de l’immeuble conformément à l’article 6-3 de la même loi.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/00336 – N° Portalis 352J-W-B7D-COUPN

Le copropriétaire ne peut utiliser la partie commune assujettie au droit privatif que selon les modalités fixées dans l’acte d’attribution. (CA [Localité 13], 23 ch, 4 novembre 1994)

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

*

A l’appui de leur demande, les époux [K] sollicitent que les époux [F], actuels propriétaires des lieux car venant aux droits de [TR] [B] et de M. [T], soient condamnés à démolir les constructions litigieuses sous astreinte de 500 euros par jour de retard à leur profit.

Ils affirment que si M. [T] conteste la demande de démolition en se prévalant de la disproportion, il sera rappelé que ces constructions portent atteinte aux droits des copropriétaires puisqu’elles ont été aménagées par les défendeurs sans qu’ils aient supporté des charges de copropriété correspondantes.

En défense, M. [T] conclut au rejet en rappelant que les aménagements ont été définitivement autorisés en 2009 et qu’en tout état de cause, la demande de démolition est disproportionnée dès lors que les aménagements litigieux ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires.

Sur ce,

M. [T] ne justifie pas que l’aménagement de ces deux « kiosques » en 2006 aient fait l’objet d’une autorisation en assemblée générale ce qui explique le motif de la demande formalisée à travers la résolution n°12 susvisée.

De plus, il sera relevé que ce dernier s’est prévalu du caractère léger et démontable de ces ouvrages de sorte que le coût lié à leur dépose ne saurait présenter une disproportion manifeste avec les atteintes aux droits des autres copropriétaires lesquels supportent les charges de copropriété de ces parties communes en dépit de leur annexion en 2006.

En conséquence, il convient de condamner les époux [F], actuels propriétaires du lot n°42 de procéder au retrait de ces deux constructions irrégulièrement édifiées sur les terrasses parties communes du 6ème étage dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement.

Compte tenu de l’ancienneté de l’affaire, cette condamnation sera assortie d’une astreinte, passé ce délai de six mois, de 100 euros par jour de retard au profit des époux [K].

Sur la demande additionnelle d’expertise judiciaire formée par les époux [K]

L’article 143 du code de procédure civile prévoit que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».

L’article 144 du même code précise que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Enfin, selon l’article 146 du code de procédure civile, « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

*

A l’appui de leur demande, les époux [K] font valoir que :

— ils ont subi un nouveau dégât des eaux au mois d’avril 2018 dans plusieurs pièces de leur appartement ;

— ce dégât des eaux a fait l’objet d’un constat amiable en date du 5 avril 2018, d’une déclaration de sinistre, d’un devis de la société PEPRIM et d’une recherche de fuites par la société CEPRIM, qui a constaté « diverses fuites sur le collecteur provoquant des infiltrations et un fort taux d’humidité sur cloison mitoyenne à la gaine technique côté chambre » ;

— un rapport d’étanchéité HSE datant de 2018 mentionne le « manque d’entretien sur la terrasse accessible avec une protection en bois vissé de M. [B] » ;

— ce dégât des eaux provient incontestablement des parties communes et notamment des collecteurs se trouvant sur le toit terrasse côté rue se trouvant au-dessus de leur appartement et pourrait être la conséquence de l’existence ou du mauvais entretien des ouvrages irrégulièrement réalisés ;

— il ressort du procès-verbal de constat d’huissier d’huissier du 17 mars 2020 que les fuites dans l’appartement des époux [K] proviennent du toit terrasse du 6e étage ;

— par conséquent, une expertise judiciaire est nécessaire afin d’examiner les désordres, rechercher leur origine, indiquer et chiffrer les travaux nécessaires à la suppression des désordres et évaluer les préjudices subis ;

— la demande d’expertise formée auprès du juge de la mise en état et rejetée par ordonnance du 5 novembre 2019 concernait les constructions litigieuses et non les dégâts des eaux susvisés.

En défense, M. [T] demande le débouté en soutenant que :

— le rapport d’expertise d’Elex du 23 avril 2019 mentionne que la cause de la fuite a été supprimée par un professionnel, de sorte qu’il n’y a plus lieu à expertise et que, très vraisemblablement les époux [K] ont été indemnisés pour les désordres subis ;

— une demande d’expertise a été rejetée par le juge de la mise en état par ordonnance du 5 novembre 2019 contre laquelle les époux [K] n’ont pas exercé de recours ;

— la mesure d’expertise judiciaire n’est donc pas nécessaire dès lors que la prise en charge du sinistre incombe au syndicat, ce qu’il ne conteste pas.

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en indiquant que :

— seul le rapport moral établi par Mme [K] en vue de l’assemblée générale du 13 juillet 2018 fait état d’un dégât des eaux dans l’appartement du 5e étage sans pour autant attribuer l’origine de ce désordre aux terrasses du 6e étage ;

— ce dégât des eaux est sans rapport avec la demande principale d’annulation de la résolution litigieuse et la question de la régularité des édifications réalisées sur les terrasses ;

— la demande d’expertise judiciaire formée par les époux [K] n’est pas claire puisqu’elle vise les désordres allégués dans l’assignation incluant l’état des terrasses privatives et les deux kiosques édifiés sur les deux terrasses ;

— une telle demande d’expertise sollicitée par les époux [K] a été rejetée par le juge de la mise en état par ordonnance du 5 novembre 2019 ;

— le dégât des eaux subi par les époux [K] en 2018 a fait l’objet d’un constat amiable et la fuite a depuis été réparée.

Sur ce,

Il ressort du rapport du Cabinet Elex du 23 avril 2019 concernant le sinistre du 4 avril 2018 déclaré par M. [K] que les dommages constatés étaient consécutifs à une fuite en provenance de la vanne d’arrêt situé dans la chaufferie.

En outre, lors d’investigations complémentaires, a été détectée une autre fuite sur le collecteur des eaux pluviales de l’immeuble non accessible sous coffrage. Un règlement d’un montant de 1.476,20 euros a été proposé aux époux [K] lesquels ne contestent pas avoir perçu ces indemnités.

Ils ne contestent pas davantage que la cause de ces fuites a été traitée.

Par ailleurs, les époux [K] qui sollicitent des investigations complémentaires ne justifient pas avoir subi d’autres dégâts des eaux depuis 2018.

Ainsi, le procès-verbal de constat d’huissier du 17 mars 2020 dont ils se prévalent, expose certes des traces de moisissures sur le mur de la chambre sur rue lequel apparaît pourtant sec, de sorte qu’il n’est pas établi que ces traces résultent d’un nouveau dégât des eaux et non de celui plus ancien de 2018.

En tout état de cause, ce constat ne fait pas de lien avec les installations litigieuses aménagées par MM. [B] et [T]. Il souligne au contraire que « les dégradations de dégât des eaux ressortent sur le mur de la chambre au niveau du vide sanitaire renfermant les canalisations de descente immeuble et particulièrement celle de couleur blanche où se raccorde l’évacuation EP du toit terrasse du 6ème étage au-dessus de la chambre » mettant en exergue une fuite des canalisations communes.

La demande d’expertise apparaît ainsi injustifiée et sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de M. [T]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La mise en jeu de ce régime de responsabilité implique soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

*

A l’appui de sa demande indemnitaire d’un montant de 559.346 euros, M. [T] affirme que :

— les époux [K] sont intervenus auprès de l’agence immobilière pour signaler les installations litigieuses dans le but d’inquiéter de potentiels acquéreurs et de les faire renoncer à tout projet d’achat,

— [TR] [B] et M. [T] ont été contraints de différer leur projet de vente et de continuer à supporter les charges de l’appartement ainsi que les taxes d’habitation et foncière pour un montant total de 25.846 euros alors qu’ils s’étaient déjà engagés dans l’achat d’un nouvel appartement ;

— ils sollicitent en outre, la somme de 97.500 euros du fait d’avoir été privés de la disponibilité du produit de la vente ;

— l’appartement n’a été vendu que le 24 septembre 2020, au prix d’une importante décote de 416.000 euros outre la somme de 50.000 euros du fait de la clause de mise sous séquestre accompagnée de l’engagement d’assumer l’entière responsabilité de la présente instance ;

— il a subi un préjudice moral s’élevant à 20.000 euros causé par l’opposition systématique et parfaitement injustifiée des époux [K], leur acharnement et intention malveillante.

En réponse les époux [K] font valoir que :

— M. [T] ne prouve pas la prétendue ingérence de Mme [K] auprès de l’agence immobilière ou auprès de candidats acquéreurs afin de signaler l’irrégularité des installations de la terrasse ;

— ce dernier ne justifie pas avoir subi une décote sur le prix de vente de son appartement ni que cette décote leur serait imputable, le prix de vente de l’appartement s’avèrant conforme au marché immobilier ;

— la prétendue offre d’achat à 2.250.000 euros est en réalité une annonce immobilière parue en 2018 ;

— de la même manière, il ne démontre pas que le report de la vente de leur appartement résulte des agissements des époux [K], ce report résultant en réalité des démarches visant à régulariser les constructions litigieuses en assemblée générale ;

— le préjudice moral allégué ne leur est pas imputable.

Le syndicat des copropriétaires indique s’en rapporter.

Sur ce,

M. [T] qui sollicite une réparation de ses préjudices à l’encontre des époux [K] ne vise aucun fondement. Sa demande sera donc examinée à l’aune de l’article 1240 du code civil.

Compte tenu du sens de la décision et en particulier de l’édification sans aucune autorisation en 2006 de deux kiosques sur les terrasses du 6ème étage, M. [T] ne saurait faire grief aux époux [K] de l’avoir contraint à différer la vente de son appartement dans l’attente de la ratification en assemblée générale de ses propres constructions irrégulières et partant d’exiger d’eux une quelconque réparation financière.

En outre, les pièces versées au débat n’apparaissent pas suffisantes pour établir que le prix de vente de 1.910.000 euros ne serait pas conforme au marché ni qu’une quelconque décote du prix de vente serait imputable époux [K].

Au demeurant, si certains acheteurs telle que Mme [Y] ont décliné l’offre en raison des « problèmes avec la voisine et les différentes procédures », ces refus résultent du fait de [TR] [B] et de M.[T] qui sont à l’origine de ses constructions irrégulières.

Enfin, M. [T] se prévaut d’un préjudice moral dont il ne justifie ni dans son principe ni dans son quantum.

Par conséquent, à défaut d’établir une quelconque faute imputable aux époux [K] et de la réalité de ses préjudices, M. [T] sera débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/00336 – N° Portalis 352J-W-B7D-COUPN

Sur la demande additionnelle indemnitaire des époux [K]

Les époux [K] sollicitent la condamnation de M. [T] au versement à leur profit d’une indemnité de 10.000 euros au titre du préjudice moral qu’ils subissent du fait de l’ensemble des allégations mensongères dont ils font l’objet.

M. [T] et le syndicat des copropriétaires ne forment aucune observation sur cette demande.

*

La demande des époux [K] qui sollicitent des dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera également étudiée sous le régime de l’article 1240 précité.

En l’état, ces derniers qui allèguent avoir été victimes de propos mensongers n’en justifient pas. Ils ne démontrent pas davantage l’existence d’un préjudice autre que celui susceptible d’être réparé par l’octroi de frais irrépétibles.

Leur demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Aux termes de l’ancien article 515 du code de procédure civile, applicable à l’espèce eu égard à la date de délivrance de l’acte introductif d’instance (2019), hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Sur ce,

M. [T] et le syndicat des copropriétaires, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, selon mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par M. [D] [T] ;

ANNULE la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenue le 19 octobre 2018 ;

CONDAMNE M. [P] [F] et Mme [N] [C], épouse [F], venant aux droits de M. [D] [T], à procéder au retrait des constructions édifiées sur les deux toits terrasses du 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 6] dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard au profit de M. [S] [K] et de Mme [X] [V] épouse [K];

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant 3 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [S] [K] et Mme [X] [V] épouse [K] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE M. [S] [K] et Mme [X] [V] épouse [K] de leur demande indemnitaire ;

DEBOUTE M. [D] [T] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [S] [K] et à Mme [X] [V] épouse [K] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 30 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente