TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES :

N° RG 25/09171

N° Portalis DB3S-W-B7J-3XLE

Minute :

JUGEMENT

Du : 20 mai 2026

Madame [B] [S]

C/

La S.C.I. [M]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [B] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

La S.C.I. [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Ahmed SOLIMAN, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Anne CAILLET

M^e Ahmed SOLIMAN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 30 avril 2019, la SCI [M] a donné en location à Madame [B] [S] un bien à usage d’habitation meublé situé sis [Adresse 4], pour un loyer de 850 € outre 120 € de provisions sur charges.

Monsieur [U] [W] s’est porté caution, par acte sous seing-privé du même jour, du paiement des loyers dans une limite de douze mois de loyers.

Par ordonnance en date du 24 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référé, a, notamment :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 20 novembre 2019, accordé des délais de paiement suspensifs à hauteur de 300 € par mois en sus du loyer courant, autorisé l’expulsion de Madame [B] [S] en cas de non-respect d’une mensualité à son exacte échéance, et fixé en ce cas l’indemnité d’occupation au montant du loyer indexé et des charges, due jusqu’à libération effective des lieux ;condamné solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [U] [W] à payer à titre provisionnel à la SCI [M] la somme de 11 616 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 octobre 2020, ainsi qu’à l’indemnité d’occupation susvisée.Par acte de commissaire de justice remis à étude le 1er juillet 2025, Madame [B] [S] a assigné la SCI [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins de voir :

in limine litis, annuler le commandement de payer en date du 20 septembre 2019 ;annuler le contrat de location en date du 30 avril 2019 et condamner en conséquence la SCI [M] à rembourser l’intégralité des sommes perçues au titre des loyers, charges, dépôt de garantie, indemnité d’occupation depuis la conclusion du bail, ou subsidiairement, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 255,27 € par mois ; à titre subsidiaire, requalifier le bail meublé en bail nu, condamner la SCI [M] à lui verser 5 160 € au titre des provisions sur charges indues, 9 017, 10 € au titre de la requalification du bail, 14 620 € correspondant aux allocations logement qui lui auraient été versées si le bailleur n’avait pas fait obstacle à leur versement, 1 700 € au titre du dépôt de garantie ;ordonner la compensation des créances ;constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’ont jamais été réunies, subsidiairement, l’autoriser rétroactivement à rembourser sa dette en 35 mensualités de 50 € avec le solde à la 36ème échéance, constater que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire n’a donc jamais produit ses effets ; très subsidiairement,fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 255,27 € par mois ; en tout état de cause,condamner la SCI [M] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2026 après trois renvois.

In limine litis, la présidente a soulevé l’autorité de la chose jugée concernant les demandes visant le commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire, et les délais suspensifs.

Madame [B] [S], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, fait valoir que la décision rendue l’a été en référé et qu’un débat au fond est donc possible. Elle indique que les arguments fondant ses demandes quant au bail et aux charges proviennent d’informations qu’elle a acquises après l’ordonnance rendue.

Par ailleurs, elle maintient l’intégralité de ses demandes.

In limine litis, au visa de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, Madame [B] [S] allègue que le commandement de payer du 20 septembre 2026 est nul en raison de l’absence de décompte précis des sommes dues, lui ayant causé un grief en la privant de la possibilité d’apprécier le bienfondé de l’impayé invoqué.

À titre principal, au visa de l’article 1130 du code civil, elle soutient que le bail en nul car son consentement a été vicié par le bailleur, qui lui a présenté le logement comme ayant une surface de 30m2 au lieu de 22m2, lui a indiqué qu’elle pourrait percevoir l’APL pour ensuite faire obstacle à son versement, a indiqué que le logement serait meublé et ne lui a jamais remis de quittance. Subsidiairement, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [B] [S] expose que la SCI [M] n’a jamais justifié de la régularisation des charges ni laissé les pièces justificatives à sa disposition. En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que le logement est d’une surface inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans le contrat, ce qui justifie une diminution du loyer ou à défaut une faute du bailleur lui ayant causé un préjudice financier important. Au visa du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, Madame [B] [S] expose que le bail n’était pas meublé contrairement à sa qualification, ce qui implique une révision du loyer de 10%. Elle explique que le bailleur a toujours refusé de transmettre les éléments nécessaires pour qu’elle perçoive l’APL, lui causant un autre préjudice financier. Elle soutient avoir vécu dans les lieux et non [Localité 4], où vivaient en revanche son père et ses enfants. Elle indique que le dépôt de garantie a été porté au décompte par le bailleur alors qu’il a été versé lors de l’entrée dans les lieux. Enfin, elle allègue que la mauvaise foi du bailleur s’oppose à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Subsidiairement, Madame [B] [S] demande au juge de l’autoriser rétroactivement à rembourser sa dette en 35 mensualités de 50 € avec le solde à la 36ème échéance, constater que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire n’a donc jamais produit ses effets.

Très subsidiairement, elle sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à titre rétroactif à la somme de 255,27 € en tenant en compte de l’écart de superficie, de la diminution forfaitaire résultant de la requalification en bail nu et de l’absence de versement de l’APL du fait du comportement du bailleur.

La SCI [M], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :

débouter Madame [B] [S] de ses demandes ;condamner Madame [B] [S] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.La SCI [M] fait valoir que Madame [B] [S] n’a jamais vécu dans les lieux mais habitait au Mans et a sous-loué le logement. Elle pointe que la présente procédure intervient parce que le père de celle-ci, condamné en tant que caution à l’arriéré locatif, fait l’objet de mesures d’exécution forcées.

La SCI [M] conteste la nullité du commandement de payer, ainsi que celle du bail. Elle fait valoir que le consentement de la locataire n’a pas été vicié, et indique notamment qu’aucune contestation sur les meubles ou la superficie du loyer n’a jamais été formée par Madame [B] [S], qu’elle a visité le logement avant de contracter, qu’elle ne pouvait bénéficier de l’APL car elle la percevait déjà [Localité 4], et que les quittances n’ont pas été produites car les loyers n’ont pas été payés.

En ce qui concerne les charges, la SCI [M] expose qu’il s’agissait d’un forfait conformément à l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’est pas soumis aux obligations de régularisation ni justification. En vertu de l’article 3-1 de la même loi, la SCI [M] souligne que Madame [B] [S] n’a pas respecté la procédure prévue pour demander une diminution du loyer en l’absence de demande formelle auprès d’elle dans les délais impartis, et que sa demande intervient en outre après son expulsion. En ce qui concerne le versement de l’APL, la SCI [M] conteste toute faute de sa part, rappelant qu’elle n’était pas tenue d’établir des quittances pour des loyers non réglés, qu’il n’est pas justifié d’une demande d’APL et que la locataire la percevait déjà pour un autre logement. Sur le dépôt de garantie, la SCI [M] reconnaît ne pas l’avoir restitué et qu’il doit être déduit de la dette. Enfin, sur l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI [M] rappelle que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées, que l’ordonnance n’a pas été contestée en appel, que des délais de paiement avaient été accordés mais n’ont pas été tenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’autorité de la chose jugée concernant l’ensemble des demandes relatives au commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire, les délais suspensifsAux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément aux dispositions de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En application de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, par ordonnance en date du 24 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référé, a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 20 novembre 2019, accordé des délais de paiement suspensifs à hauteur de 300 € par mois en sus du loyer courant, autorisé l’expulsion de Madame [B] [S] en cas de non-respect d’une mensualité à son exacte échéance, et fixé en ce cas l’indemnité d’occupation au montant du loyer indexé et des charges, due jusqu’à libération effective des lieux.

Si l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée et ne s’impose pas au juge saisi au fond aux mêmes fins, lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail des délais pour régler un arriéré de loyers en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le juge du fond qui constate que ces délais n’ont pas été respectés ne peut en accorder de nouveaux.

Or, en l’occurrence, les délais octroyés à Madame [B] [S] par l’ordonnance en date du 24 novembre 2020, ordonnance définitive, n’ont pas été respectés, entraînant la reprise des effets de la clause résolutoire acquise aux termes de l’ordonnance précitée. Par suite, Madame [B] [S] n’est plus fondée à former des demandes à ce titre.

Il y a de plus lieu de rappeler qu’il incombe aux parties de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’elles estiment de nature à fonder leurs prétentions.

En revanche, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée à une réclamation qui tend à la réparation d’un élément de préjudice non inclus dans la demande initiale et les autres demandes de Madame [B] [S] sont par suite recevables.

II. Sur la nullité du bail

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat : le consentement des parties, leur capacité de contracter, un contenu licite et certain.

Selon l’article 1130 du même code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes des articles 1137, 1138 et 1139 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du

contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence. L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Le dol peut matériellement être constitué par des manœuvres frauduleuses ou par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, Madame [B] [S] soutient que son consentement a été vicié en raison des informations inexactes données par le bailleur sur la superficie du bail, la possibilité de percevoir l’APL, le fait que le bien soit meublé, et l’absence de déclaration liée au bail ou la production de redevance.

En ce qui concerne le dernier point évoqué, il y a lieu de constater qu’il ne s’agit aucunement d’un élément lié aux conditions de location originelles et aux caractéristiques du bien loué, qui ne peut donc être pris en compte dans l’appréciation du consentement donné.

Par ailleurs, Madame [B] [S] ne démontre par aucune pièce que la SCI [M] s’est contractuellement engagée sur une perception de l’allocation personnalisée au logement, étant précisé qu’une telle clause serait en tout état de cause illicite puisque portant sur une prestation sociale pour l’octroi de laquelle seule l’autorité administrative est compétente.

En ce qui concerne les meubles fournis, Madame [B] [S] indique que certains étaient manquants lors de sa visite des lieux, sans d’une part préciser ou démontrer lesquels, ni que le bailleur s’était contractuellement engagé à les acheter avant la signature du bail et son entrée dans les lieux.

Enfin, il résulte de sa propre argumentation qu’elle avait visité le logement avant de signer le bail et était donc informée tant de sa surface que de sa consistance et des meubles présents.

Par conséquent, faute de rapporter la preuve d’un dol, Madame [B] [S] sera déboutée de sa demande de nullité du contrat de bail à ce titre.

III. Sur les demandes subsidiaires

1) Sur la qualification de bail meublé

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Le bail portant sur des locaux meublés est régi par les articles L.632-1 à L.632-3 du code de la construction et de l’habitation sauf en ce qui concerne les rapports entre bailleurs et locataires, qui depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, qui relèvent du titre Ier bis de la loi n°89462, du 6 juillet 1989 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés.

Conformément aux dispositions de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 1 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé indique que chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination.

L’article 2 de ce même décret énonce que le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 5] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Étagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En vertu de l’article 25-5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Il est constant que le juge n’est pas lié par la dénomination donnée par les parties à leurs relations contractuelles. Il incombe au locataire qui revendique le caractère non-meublé du logement de rapporter la preuve que la commune intention des parties ne portait pas sur la location d’un logement meublé, ainsi que de prouver que la consistance exacte du mobilier qui lui a été fourni lors de la délivrance du logement ne répond pas aux critères fixés par la loi.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du contrat du 30 avril 2019 intitulé « contrat de location de locaux vacants meublés » que les parties ont entendu conclure un bail meublé pour une durée d’un an renouvelable à compter du 30 avril 2019.

La consistance des locaux y est ainsi décrite : « F2, surface habitable 30m2 », sans précision sur le mobilier fourni.

En conformité avec les dispositions légales, le contrat précise qu’un inventaire des meubles et objets mobiliers faisant partie de la location est annexé au contrat.

Or, les parties ne produisent cet inventaire, qui était obligatoire concernant la conclusion d’un nouveau bail meublé, ni même l’état des lieux.

En conséquence, il conviendra de considérer la location du logement sis [Adresse 4] comme une location d’un logement nu.

2) Sur le montant du loyer et des indemnités d’occupation

Sur la révision du loyer eu égard à la requalification du bail

Aux termes de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer d’un bail d’un bien à usage d’habitation est libre, avec pour exception les logements qui se situent dans une zone marquée par une forte tension locative dont le loyer doit être déterminé librement mais néanmoins plafonné dans la limite d’un loyer de référence majoré encore dénommé loyer médian majoré.

En l’absence de dispositions spécifiques prévues par les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cet article a vocation à s’appliquer aux locations meublées.

Il en résulte qu’une diminution du loyer du seul chef de la requalification d’un bail dit meublé en bail d’un logement nu n’est pas due par principe.

Or, en l’espèce, il n’est pas produit d’autre élément permettant d’apprécier une fixation erronnée ou disproportionnée du loyer, notamment quant au loyer de référence majoré ou la valeur locative du bien.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de diminution du loyer de ce chef.

Sur la surface habitable

En vertu de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, devenu l’article R156-1 depuis le 1er juillet 2021, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Aux termes de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il ressort en l’espèce que sur le rapport du cabinet [O] et ASSOCIÉS, géomètres experts, en date du 17 juin 2021, la surface du logement litigieux est indiquée de 22,7 m² et non de 30 m² comme stipulé au bail du 30 avril 2019.

La surface relevée dans ledit rapport ne peut toutefois pas être attestée de manière certaine, en l’absence de réalisation d’une attestation de surface circonstanciée et de toute indication sur les circonstances de réalisation de cette expertise et de son caractère contradictoire.

De plus, la méthode de calcul de cette surface tant dans le bail du 30 avril 2019 que dans le rapport précité n’est pas justifiée.

Par ailleurs, Madame [B] [S] a formé pour la première fois cette demande de diminution du montant du loyer dans le cadre de la présente instance.

Madame [B] [S], qui échoue donc à rapporter la preuve, qui lui incombe, du différentiel de surface allégué et d’une demande préalable formée auprès de son bailleur, sera par conséquent déboutée de sa demande de diminution du loyer de ce chef.

*

Il ressort de ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter les demandes en paiement de 9 017, 10 € au titre de la requalification du bail et de diminution du montant de l’indemnité d’occupation, fixée en référence au montant du loyer indiqué au bail conformément aux règles applicables.

3) Sur les provisions sur charges

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, qui concerne les locations meublées, indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges ou du montant des charges déclaré récupérables, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des textes précités, il appartient au bailleur d’apporter la preuve que la facturation établie correspond aux consommations effectives du locataire, et, réciproquement, au locataire qui invoque l’inexactitude de la facturation établie de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement de son compteur ou de toute autre anomalie.

En l’espèce, il y a lieu d’indiquer que pour les locations de locaux nus, les charges ne peuvent donner lieu qu’à des provisions régularisables tous les ans, et que le forfait n’est possible que s’agissant des locations meublées.

Le présent contrat a été requalifié en bail portant sur un logement nu.

Par suite, il est constant, en application des textes rappelés ci-dessus, que les charges ne sont exigibles que sur justificatif et qu’aucune évaluation forfaitaire ne peut avoir lieu.

Madame [B] [S] a sollicité par courrier recommandé en date du 2 février 2021 ainsi que dans le cadre de la présente instance les justificatifs des charges locatives.

La SCI [M] n’a produit ni les décomptes de régularisation de charges (alors même que son courrier en date du 19 janvier 2022 porte des sommes au crédit de la locataire au titre des régularisations de 2019 à 2022), ni les pièces justificatives elles-mêmes (procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété, relevés de compteur, factures, contrats de fourniture et d’exploitation…)

Dès lors, en l’absence de justificatif adéquat produit quant au calcul des charges facturées, les provisions seront réduites d’un quart (soit de 30 €) sur la période considérée (41 mois de mai 2019 à septembre 2022, mois où a été dressé le procès-verbal d’expulsion). La provision sur charges sera fixée à la somme de 90 €.

Il est constant qu’à l’excepté du mois de mai 2019, des impayés de loyers et charges se sont constitués. Il n’y a donc pas lieu de condamner la SCI [M] en remboursement des provisions sur charges mais de déduire la somme retenue de sa créance locative, soit une somme de 30 € par mois et 1 230 € au total.

Cette déduction sera prise en compte au stade de la compensation des créances qui est sollicitée.

4) Sur le préjudice financier résultant du non-versement de l’allocation personnalisée au logement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que préjudice dont la victime sollicite l’indemnisation doit présenter un caractère certain, dès lors qu’il peut être tenu pour acquis même une perte de chance qui correspond à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Aux termes de articles L. 821-1 et suivants, et R. 831-1 et suivants, du code de la construction et de l’habitation, l’allocation personnalisée au logement est une aide financière accordée à un locataire suivant des conditions de ressources et certains plafonds qui varient selon la composition du foyer et le lieu du logement. La demande se fait auprès de la Caisse des Allocations familiales du ressort du demandeur.

En application de l’article 825-2 du code de la construction et de l’habitation, les contestations des décisions prises en matière d’aides personnelles au logement doivent faire l’objet d’un recours administratif préalable devant l’organisme payeur qui en est l’auteur, selon des modalités fixées par voie réglementaire.

L’article 825-1 du même code indique que la compétence pour les recours dirigés contre les décisions prises en matière d’aides personnelles au logement sont portés devant la juridiction administrative.

Il découle de l’ensemble de ces dispositions que le juge judiciaire, en l’espèce le juge des contentieux de la protection, n’est pas compétent pour statuer sur les conditions d’octroi de l’allocation personnalisée au logement, et par conséquent pour caractériser la perte de chance d’obtenir une telle aide tel que Madame [B] [S] l’invoque.

Au surplus et en tout état de cause, elle ne produit pas d’élément démontrant que le bailleur a refusé de remplir des documents sollicités par la Caisse des Allocations familiales, étant précisé que les quittances de loyer ne peuvent être établies que pour des loyers réglés par le locataire.

La demande de dommages-intérêts de ce chef sera donc rejetée.

5) Sur le dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, d’un montant de 1 700 € n’a pas été restitué à Madame [B] [S] et qu’il doit être déduit des sommes dues au bailleur.

Il sera fait droit à la demande de déduction de cette somme de la créance locative, au terme de la compensation des créances sollicitées.

6) Sur la compensation des créances

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu, par principe, qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, la SCI [M] devra par compensation déduire la somme de 1 230 € au titre des provisions sur charges indues et 1 700 € au titre du dépôt de garantie, soit la somme totale de 2 930 €, de la créance locative de Madame [B] [S] aux termes notamment de l’ordonnance en date du 24 novembre 2020.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les parties succombant chacune partiellement, la charge des dépens sera répartie entre elles.

En revanche, Madame [B] [S] succombant sur la majorité de ses demandes, elle sera condamnée à payer à la SCI [M] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sa demande à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes de Madame [B] [S] concernant le commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire, et les délais suspensifs du chef de l’autorité de la chose jugée ;

REQUALIFIE le bail en date du 30 avril 2024 conclu entre la SCI [M] et Madame [B] [S] concernant le bien sis [Adresse 4] en bail d’habitation d’un logement nu ;

REJETTE les demandes de Madame [B] [S] en paiement de 9 017, 10 € au titre de la requalification du bail et de fixation du montant de l’indemnité d’occupation à 255,27 € par mois ;

RÉDUIT le montant de la provision sur charges mensuelle qui était due à la somme de 90 € ;

REJETTE la demande de Madame [B] [S] en dommages-intérêts résultant de la perte de chance de percevoir l’allocation personnalisée au logement ;

CONSTATE que le dépôt de garantie n’a pas été restitué à Madame [B] [S] ;

ORDONNE la compensation des créances entre Madame [B] [S] et la SCI [M] à hauteur de la somme de 2 930 € en faveur de Madame [B] [S], correspondant à la réduction de la provision sur charge et la déduction du dépôt de garantie, ;

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer à la SCI [M] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [B] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA JUGE