TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/02258 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XMQJ

N° de MINUTE : 25/01246

DEMANDEUR

Madame [Z] [C] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Me [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet H2S.

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12] (93) se compose de six lots et est soumis au statut de la copropriété.

Madame [Z] [C] épouse [A] (ci-après Madame [A]) est propriétaire des lots n°3 et 5 de l’immeuble. Les autres copropriétaires sont l’indivision [E]/[B] c/o Monsieur [Y] [B] et la SCI EXTEA, dont le gérant associé est Monsieur [Y] [B].

A l’occasion de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 31 décembre 2022, ont été votés en résolution 13-1 l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure de saisie immobilière des lots 3 et 5 de Madame [A], en résolution 13-2 le montant estimé de la dette et en résolution 13-3 la fixation de la mise à prix en vue de ladite procédure. Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié le 19 janvier 2023 à Madame [A].

Par acte de commissaire de justice du 02 mars 2023, Madame [Z] [A] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DONNA COPRO, aux fins, notamment que soit prononcée l’annulation de certaines des résolutions de ladite assemblée générale.

Par conclusions d’incident du 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité à titre principal le prononcé de la nullité pour vice de forme de la procédure. Par conclusions en réplique sur incident du 5 mars 2024, Madame [A] a demandé le rejet de l’incident formé par le syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 11 septembre 2024, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de son exception de procédure tendant à voir l’assignation être déclarée nulle et a réservé les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 07 janvier 2025, Madame [A] sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Prononcer la nullité des résolutions 13-1, 13-2, 13-3 de l’assemblée générale du 31 décembre 2022 pour abus de majorité

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic H2S à payer à Madame [A] 5000€ de dommages et intérêts et 3000€ au titre de l’article 700 CPC

— Dire et juger que Madame [A] sera exonérée du paiement des condamnations à intervenir dans le cadre de la présente procédure et des frais de justice supportés par le syndicat y afférant.

— Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dire n’y a voir lieu de supprimer l’exécution provisoire.

— Débouter le syndicat de toutes ses demandes

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître HUGUES sur le fondement de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [A] fait valoir, se fondant sur les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions litigieuses ont été votées par un abus de majorité, sans titre exécutoire et sans envisager des mesures d’exécution différentes, la saisie immobilière étant une voie d’exécution subsidiaire. Elle expose que parmi les six lots que la copropriété comprend, outre les deux lui appartenant, deux appartiennent à la société EXTEA composée de Monsieur [Y] [B] et de son épouse, tandis que les deux autres appartiennent à Monsieur [Y] [B]. Elle indique ainsi que les résolutions d’assemblée générale sont votées dans l’intérêt des copropriétaires majoritaires et dans le but de la léser. Elle affirme avoir réalisé un versement de 3.484,33 euros antérieurement à l’assemblée générale et qu’elle n’était donc plus redevable d’un arriéré de charges de copropriété au moment des votes. Or il ne peut être voté une résolution portant sur la vente aux enchères du bien d’un copropriétaire dans la perspective d’un éventuel impayé. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments que la créance étant inexistante, la saisie était abusive, ce qui justifie l’annulation des trois résolutions pour abus de majorité ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros au titre de son préjudice moral.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 08 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Noisy-le-Sec (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DONNA COPRO, sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— DEBOUTER Madame [Z] [C] épouse [A] de l’ensemble de ses prétentions.

— CONDAMNER Madame [Z] [C] épouse [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

— CONDAMNER Madame [Z] [C] épouse [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], la somme de 3.000 euros de frais de procédure, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [Z] [C] épouse [A] aux dépens.

— DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que l’abus de majorité n’est pas démontré. Il expose que la mesure est justifiée car la demanderesse règle irrégulièrement ses charges de copropriété et que son compte individuel présente un solde débiteur. Se fondant sur l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, il fait valoir qu’il est libre de choisir la procédure d’exécution forcée qu’il souhaite mettre en œuvre, que le vote d’une autorisation en assemblée générale constitue une simple autorisation de principe et non une mise en œuvre et qu’au surplus, les copropriétaires sont légitimes à voter une mesure de prophylaxie. Se fondant sur l’article 1240 du code civil, il fait valoir que la présente procédure est abusive et que le comportement de Madame [Z] [C] épouse [A], tant dans l’irrégularité de ses règlements, que dans son opposition en assemblée générale, lui cause un préjudice.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 février 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en annulation des résolutions 13-1, 13-2 et 13-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 décembre 2022

Aux termes de l’article 24, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Aux termes de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, si le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance, l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 décembre 2022 fait apparaître en QUESTION 13 « Saisie immobilière des lots 3 et 5 du descriptif de division, appartenant à Madame [A] [Z] : 13.1 : Autorisation donnée au syndic d’engager une procédure de saisie immobilière des lots 3 et 5, appartenant à Madame [A] [Z]. 13.2 : Montant estimé de la dette irrécouvrable. 13.3 : Fixation de la mise à prix en vue de la procédure de saisie immobilière des lots 3 et 5, appartenant à Madame [A] [Z]. »

Il est précisé préalablement au point 13.1 que « le syndic précise avoir reçu, en date du 27 Décembre 2022, un virement de 3.484,33 euros, Madame [A] reste donc devoir la somme de 852,00 euros, qui correspond aux frais de procédures. »

Est ensuite soumis au vote à la majorité prévue par l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet §1965 la résolution 13.1 suivante « Après en avoir délibéré et après avis des membres du conseil syndical, l’assemblée générale des copropriétaires , et statuant dans le cadre de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, autorise le syndic à diligenter une procédure de saisie immobilière afin de mettre en vente les lots 3 et 5 du descriptif de division, appartenant à Madame [A] [Z]. Pour ce faire, le syndic est autorisé à utiliser tous conseils et avocats dont les frais et honoraires seront imputables en intégralité à Madame [A] [Z], conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de même que ceux du syndic, facturés en fonction du temps passé.

Votent contre : 353 Mme [A] (353)

Soit : 353 voix/1000 voix

S’abstiennent : 0

Votent pour : 647

Soit : 647 voix/1000 voix

Résolution adoptée à la majorité avec 647/1000 voix des copropriétaire présents ou représentés. »

La résolution 13.2 selon laquelle « L’assemblée générale est parfaitement avisée qu’à défaut d’enchérisseur, c’est le poursuivant, en l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui sera automatiquement déclaré adjudicataire sur le montant de la mise à prix avec obligation pour lui, non seulement de payer le prix et ce, même s’il est supérieur à la créance cause de la saisie, mais aussi les frais préalables ainsi que les émoluments de la vente, les droits d’enregistrement et les frais de publication à la conservation des Hypothèques qui en résultent » a également été adoptée à la majorité avec 647 voix/1000 voix des copropriétaires présents ou représentés.

Il en est de même de la résolution 13.3 selon laquelle « Après en avoir délibéré et après avis des membres du conseil syndical, l’assemblée générale décide de fixer la mise à prix à : 20.000,00 euros ».

Dès lors que le syndic a informé les copropriétaires préalablement au vote des résolutions 13.1, 13.2 et 13.3 que Madame [A] avait apuré son arriéré de charges de copropriété et que la somme restant à devoir, d’un montant de 852,00 euros, se rapportait uniquement à des frais de procédure, il ne peut être considéré que le maintien de ces résolutions et leur adoption répondaient à l’intérêt collectif des copropriétaires et ce, d’autant que le montant de la mise à prix des deux lots de Madame [A], à hauteur de 20 000,00 euros, est disproportionné par rapport au montant restant dû (Civ. 3e, 10 sept. 2020, 19-12.511). En tout état de cause, et contrairement à ce que le syndicat des copropriétaires affirme dans ses écritures, les copropriétaires ne sont pas légitimes à voter une mesure de prophylaxie consistant à autoriser le syndic à procéder à la mise en vente du bien de l’un d’entre eux dans le cas où la dette de ce dernier s’aggraverait de nouveau.

Il se déduit de ces éléments qu’il y a lieu d’annuler les résolutions 13.1, 13.2 et 13.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 décembre 2022 pour abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts fondé sur le caractère abusif de la présente procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Z] [C] épouse [A]

Selon l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Madame [A] ne justifie pas de son préjudice, se limitant à indiquer dans ses écritures « il est sollicité la condamnation du syndicat du [Adresse 4] à payer à Madame [A] 5000€ de dommages intérêts pour le préjudice moral subi ».

S’il a été ci-avant démontré que l’adoption des résolutions 13.1, 13.2 et 13.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 décembre 2022 résultait d’un abus de majorité, cela ne peut en tant que tel suffire à établir la preuve de l’existence d’un préjudice moral pour Madame [A]. Il n’est ainsi pas démontré que le syndic ait tenté de mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière autorisée lors de l’assemblée générale du 31 décembre 2022.

Madame [A] échouant à rapporter la preuve d’un préjudice moral, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Hugues, avocat, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Madame [A]. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dispense de participation aux frais communs

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il y a lieu, au regard des circonstances de l’espèce, de dispenser Madame [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE les résolutions 13.1, 13.2 et 13.3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] (93) du 31 décembre 2022 pour abus de majorité ;

DEBOUTE Madame [Z] [C] épouse [A] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DONNA COPRO, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DONNA COPRO, à payer à Madame [Z] [C] épouse [A] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DONNA COPRO, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DONNA COPRO, au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Hugues, avocat, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [Z] [C] épouse [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT