TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05938 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSP5

Minute : 25/1156

Monsieur [H], [L] [I]

Représentant : M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

C/

Madame [J] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [H], [L] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 septembre 2022, Madame [J] [E] et Monsieur [E] ont donné à bail à Monsieur [H] [L] [I] une chambre meublée de 10 m² avec parties communes et jardinet dans un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 euros incluant 50 euros de provisions sur charges, et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer, soit 800 euros.

Par courrier en date du 30 janvier 2023, Madame [J] [E] a informé Monsieur [H] [L] [I] qu’elle lui donnait congé pour le 31 mars 2023, pour cause de travaux.

Monsieur [H] [L] [I] a quitté les lieux le 31 mars 2023 et restitué les clés le 1er avril 2023.

Aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi.

Par mail en date du 28 mai 2023, Monsieur [H] [L] [I] a réclamé aux bailleurs la restitution de son dépôt de garantie, soit la somme de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Monsieur [H] [L] [I] a fait assigner Madame [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de solliciter sa condamnation à lui payer :

• 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

• 1440 euros au titre des pénalités de retard,

• 800 euros à titre de dommages et intérêts,

• 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• les dépens.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [H] [L] [I], présent et assisté, maintient ses demandes.

Il expose avoir conclu un contrat de location avec Madame [J] [E] concernant un logement situé [Adresse 2] et avoir quitté les lieux le 31 mars 2023 sans avoir pu récupérer son dépôt de garantie alors qu’aucune dégradation n’a été commise et qu’il était à jour de ses loyers. Il déclare qu’aucun état des lieux d’entrée et de sortie n’a été établi. Il confirme néanmoins que les photographies produites par la bailleresse correspondent à la chambre qu’il a louée. Il soutient sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit lui restituer le dépôt de garantie augmenté d’une pénalité mensuelle de 10 % du montant du loyer au titre du retard. Il ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du bailleur au paiement des sommes réclamées. Il sollicite par ailleurs une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Madame [J] [E], comparaît et s’oppose aux demandes de Monsieur [H] [L] [I] qu’elle estime non-fondées.

Elle reproche à Monsieur [H] [L] [I] d’avoir rendu la chambre dans un état déplorable (lit cassé, murs dégradés, hygiène lamentable, chambre sale, odeur nauséabonde, présence de résidus de cannabis sur le bureau), ce qui l’a contrainte à changer la literie et les meubles et à effectuer des travaux de remise en état de la chambre.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 750-1 du code de procédure civile, dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

En l’espèce, la demande en paiement est inférieure à 5 000 euros et Monsieur [H] [L] [I] justifie avoir saisi un conciliateur de justice le 26 octobre 2023.

La demande en paiement est donc recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les pénalités de retard :

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

L’article 3-2 de cette même loi prévoit qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Enfin, l’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par acte sous seing privé du 06 septembre 2022, Madame [J] [E] et Monsieur [E] ont consenti à Monsieur [H] [L] [I] un bail d’habitation moyennant le paiement d’un loyer de 400 euros hors charges et le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros, équivalent à deux mois de loyer.

Il est produit un état des lieux d’entrée signé uniquement par les bailleurs qui indique un bon état des murs, sols, placard, bureau et petit meuble et un état neuf du lit, du sommier, du matelas et des coussins.

À la suite du congé donné par les bailleurs, les clés leur ont été restituées le 1er avril 2023.

Aucun état des lieux de sortie n’a été établi ni remis par les bailleurs à leur ancien locataire. Dès lors, il y a lieu de considérer que l’appartement a été restitué en bon état de réparation locatives, sauf preuve contraire dont la charge incombe aux bailleurs.

Il ressort des photographies produites par Madame [J] [E], dont Monsieur [H] [L] [I] ne conteste pas qu’elles correspondent à la chambre qu’il a louée, que le bureau et le lit sont abîmés. Il ressort encore des échanges entre la bailleresse et Monsieur [H] [L] [I], notamment le SMS du 28 mai 2023, que le chambre n’a pas été nettoyée, que la literie a été souillée et que les murs sont imprégnés d’une odeur de « chit et de cigarette ». Monsieur [H] [L] [I] n’a pas répondu à ce SMS ni contesté l’état de la chambre décrit par la bailleresse dans ce SMS.

Madame [J] [E] justifie par les factures qu’elle produit aux débats avoir changé les meubles et la literie de la chambre et avoir effectué un nettoyage complet du local, étant souligné qu’en vertu de l’article 11 du bail, il est stipulé une interdiction pour le locataire de fumer à l’intérieur du logement (chambre et parties communes).

Toutefois, il ressort des SMS de Madame [J] [E] en date des 28 mai 2023 et 02 novembre 2023, que celle-ci estimait qu’une partie du dépôt de garantie devait être restitué au locataire : « Ta chambre était dans un état lamentable, entre du sperme sur le côte du sommier qui était neuf, le papier et les dalles aux murs imprégnés de chit et de cigarette, les différentes choses collantes, le tapis. Nous avons dû tout jeter, la literie, les meubles et refaire la chambre du sol au plafond vu l’état catastrophique de la chambre. Nous avons eu pour plus de 1500 euros de travaux. Donc, oui je vais te rendre de la caution car je connais ta situation mais ne vais voir avec [N] combien. Je reviens vers toi comme convenu. », « « Bonjour [H], peux- tu m’envoyer ton adresse pour que je fasse un chèque pour te rendre une partie de ta caution. Cordialement Mme [E] [J] ».

Du tout, il résulte que les frais concernant le remplacement du lit, de la literie et du bureau ainsi que les frais de nettoyage de la chambre évalués à montant total de 700 euros peuvent être retenus par les bailleurs.

Madame [J] [E] est donc tenue de rembourser une partie du dépôt de garantie qui lui a été versé lors de la signature du bail, à savoir la somme de 100 euros (800 euros- 700 euros)

Monsieur [H] [L] [I] a quitté les lieux et restitué les clés le 1er avril 2023. En l’absence d’état des lieux de sortie, Madame [J] [E] avait jusqu’au 1er mai 2023 pour restituer le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué, Madame [J] [E] est également tenue au paiement des pénalités de retard correspondant à 10 % du loyer mensuel (400 euros) pour chaque période mensuelle commencé en retard, arrêtées aux termes de l’assignation à 18 mois, sans actualisation depuis, soit 720 euros (400 euros x 10 % x 18 mois).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [J] [E] sera condamnée à la restitution d’une partie du dépôt de garantie, soit la somme de 100 euros, cette somme n’ayant pas vocation à produire intérêts compte-tenu de l’existence d’une pénalité légale en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Madame [J] [E] sera également tenue d’une pénalité de 720 euros à laquelle elle sera condamnée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Monsieur [H] [L] [I] sollicite la condamnation de Madame [J] [E] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Conformément à l’article 1240 du code civil, une condamnation pour résistance abusive suppose de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La résistance d’une partie ne dégénère en abus que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’absence de comportement abusif démontré de la part de Madame [J] [E], la demande de dommages et intérêts de Monsieur [H] [L] [I] sera rejetée

Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile,

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [H] [L] [I] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE la demande en paiement recevable

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Monsieur [H] [L] [I] la somme de 100 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Monsieur [H] [L] [I] la somme de 720 euros au titre de la majoration légale en raison du retard de restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Monsieur [H] [L] [I] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [J] [E] aux dépens,

DEBOUTE Monsieur [H] [L] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection