TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11335 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F4U

N° de MINUTE : 25/01611

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 9], représenté par son syndic, ATM & GAILLARD

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me [J], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

DEFENDEURS

Monsieur [P] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représenté

Madame [F] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] sont propriétaires de lots de la résidence [Adresse 8] à [Localité 10] (93).

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, a fait assigner Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025.

Aux termes de conclusions, signifiées le 15 octobre 2025 à Monsieur [O] et à Madame [C], le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Révoquer l’ordonnance de clôture,

Condamner solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] en

—  7.485,48 € de charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19/12/2023 sur 4.526,92 €, de l’assignation pour la somme de 8.726,04 € et des présentes pour le surplus.

—  2.000 € de dommages et intérêts

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner les mêmes en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, ces conclusions, qui tendent exclusivement à l’actualisation à la baisse de l’arriéré de charges dont il est sollicité le recouvrement sont recevables sans qu’il soit nécessaire de révoquer l’ordonnance de clôture et ce, en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 octobre 2021, 18 mai 2022, 5 avril 2023, 10 avril 2024, 3 juin 2024 et 28 mai 2025 ayant voté les travaux de rénovation énergétique, de maintenance des ascenseurs, de remplacement des caméras de vidéo-surveillance et de pose d’une porte automatique et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 1er octobre 2025 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 30 septembre 2022 à hauteur de 253,21 euros au titre de « solde antérieur », qui n’est pas justifié ; faute de verser les appels de fonds ou tout document permettant d’établir l’évolution du compte ayant amené à ce solde. Il convient dès lors de déduire ce dernier des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 932,31 euros se décomposant comme suit :

frais « ATM MED » du 18 mai 2023 de 40 euros,frais « LEMAISTRE – B MISE EN DEMEURE » du 19 décembre 2023 de 96 euros,frais de mise en demeure du 19 décembre 2023 de 40 euros,frais « LEMAISTRE – B MISE EN DEMEURE » du 12 septembre 2024 de 96 euros,frais « LEMAISTRE – B PROVISION SUR HONORAIRES » du 4 novembre 2024 de 600 euros,frais « SCP LPF -ASSIGNATION A TOUTES FINS » du 20 novembre 2024 de 60,31 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 30 septembre 2022 et le 1er octobre 2025 a été de 26 982,13 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 20 682,17 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 299,96 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 19 décembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C], sur la somme de 4 137,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 932,31 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 décembre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais « ATM MED » du 18 mai 2023 de 40 euros. Ces derniers seront donc écartés.

De surcroît, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat du 19 décembre 2023 de 96 euros et du 12 septembre 2024 de 96 euros ainsi que des frais de provisions sur honoraires du 4 novembre 2024 à hauteur de 600 euros correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

En outre, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une autre mise en demeure datée du 19 décembre 2023 qui aurait été adressée aux défendeurs par le syndic parallèlement à celle notifiée par son conseil, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à ce titre à hauteur de 40 euros.

Enfin les frais d’assignation constituant des dépens, il n’y a pas lieu d’en accorder le recouvrement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi des défendeurs, Monsieur [O] et Madame [C] procédant à des versements aux fins d’apurer leur dette, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 19 novembre 2024, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, la somme de 6 299,96 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 4 137,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] [Adresse 1] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [F] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 19 novembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT