TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00118 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OXD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 AVRIL 2025

MINUTE N° 25/00758

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors des débats, et de Madame Valérie RAJASINGAM, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI JACOB,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benoît BRUTSCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P242

ET :

La SAS RMC RECYCLAGE,

dont le siège social est sis [Adresse 4], et en les lieux loués [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 15 et 18 avril 2024, la SCI JACOB a consenti à la SAS RMC RECYCLAGE un bail commercial portant sur des locaux, à usage d’entrepôt, situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à LA PLAINE SAINT DENIS (93), ainsi qu’un droit d’usage du parking commun à la copropriété avec les autres locataires, pour une durée de neuf années.

Le 29 octobre 2024, la SCI JACOB a fait délivrer à la SAS RMC RECYCLAGE un commandement visant la clause résolutoire du contrat lui faisant sommation de cesser toute occupation des lieux empêchant l’accès à tout véhicule, le blocage d’accès des autres entrepôts, le blocage de l’escalier de secours ainsi qu’une possible pollution du sol.

C’est dans ces circonstances que la SCI JACOB a assigné la SAS RMC RECYCLAGE, le 17 janvier 2025 à son siège social sis [Adresse 5] (93), et le 7 février 2025 aux lieux loués sis à LA PLAINE SAINT DENIS (93), devant le président de ce tribunal, notamment au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS RMC RECYCLAGE, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, hors des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] (93), sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux ainsi que ceux déposés du chef de la SAS RMC RECYCLAGE hors de l’emprise du bail sur la propriété de la SCI JACOB et sur les parties communes de l’ensemble immobilier dans tout garde-meuble au choix de la SCI JACOB et aux frais, risques et périls de la SAS RMC RECYLAGE ;fixer, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation dont lui sera redevable la SAS RMC RECYCLAGE à compter du premier jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir à une somme journalière hors charges et hors taxes correspondant au double du loyer contractuel conformément à l’article 12.1 du bail ;condamner en tant que de besoin la SAS RMC RECYCLAGE au paiement de ladite indemnité d’occupation ;condamner la SAS RMC RECYCLAGE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire et le coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 18 juillet 2024, 20 septembre 2024 et 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, la SCI JACOB sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la SAS RMC RECYCLAGE n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, le bail stipule en son article 1.1 que “le locataire a droit à l’usage du parking commun avec les autres locataires « , que » rien ne doit être entreposé sur ce parking « et qu' » il doit être laissé libre d’accès l’escalier de l’issue de secours.”

Par ailleurs, il stipule en son article 9.7.5 que “le preneur ne doit déposer ou entreposer aucun objet dans les parties communes de l’immeuble ni devant l’immeuble.”

Il prévoit en outre en son article 9.10 que “le preneur s’engage à respecter toutes règles et consignes de sécurité concernant les locaux loués et/ou l’immeuble qui pourraient résulter de toute instruction écrite du gérant de l’immeuble ou du bailleur ou de toute administration.”

Enfin, le bail stipule en son article 12.1 qu’à défaut de l’exécution de l’une quelconque des conditions du bail ou en cas de violation par le preneur des obligations qui lui sont imposées par des textes légaux et/ou règlementaires ou du règlement de copropriété de l’immeuble ou encore d’une décision de justice, le contrat est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet.

La SCI JACOB produit :

un procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 15 avril 2024 par la SCP NOCQUET FLUTRE MARCIREAU, commissaire de justice ;un procès-verbal de constat établi le 18 juillet 2024 par la SCP NOCQUET FLUTRE MARCIREAU, commissaire de justice. Y est notamment constatée l’existence sur le parking de “nombreux objets métalliques, de la ferraille et des encombrants entreposés à même le sol”, “deux camions-bennes stationnés…, dont un situé à proximité du local occupé par la SAS RMC RECYCLAGE et le second situé avant la rampe d’accès au parking”, l’un gênant la circulation et obstruant l’accès au local commercial voisin. Sont encore constatés des “trous en formation”. Dans le local est également relevée l’existence de “ferraille, ordinateurs, blocs moteurs de véhicules”, “traces d’huile”, “importantes zones avec du liquide noirâtre stagnant”, “un sol dégradé … des trous en formation et du liquide noirâtre stagnant”;un courrier de mise en demeure du 23 juillet 2024, aux termes duquel le mandataire de la bailleresse demande au locataire de retirer les encombrants situés hors de l’entrepôt et les constructions anarchiques non autorisées ; retirer les véhicules garés, bennes et ferrailles empêchant l’accès des voisins ; corriger les désordres liés à l’huile au sol et aux autres déchets et installer un déshuileur-décanteur permettant d’absorber les déchets au sol et d’éviter leur rejet dans le réseau Véolia ; et lui transmettre les attestations Q4 et Q18 et de lui fournir une copie du contrat d’assurance ;un procès-verbal de constat établi le 20 septembre 2024 par la SCP NOCQUET FLUTRE MARCIREAU, commissaire de justice. Y est notamment constatée l’existence sur le parking de “trous en formation”, “une benne remplie de déchets métalliques”, “une pelle mécanique de marque Kubota”, “un amoncellement de ferrailles et de déchets métalliques divers qui s’étendent sur environ 5 à 6 de hauteur et se poursuivant en partie arrière obstruant l’accès à l’escalier de secours”, deux camionnettes stationnant devant le local voisin “empêchant l’accès à tout véhicule”. Dans le local est constaté un “amas de ferrailles, ordinateurs, blocs moteurs de véhicules”, des “traces d’huile”, un “sol dégradé … des trous en formation et du liquide noirâtre stagnant”, des “traces d’écoulement d’huile éparses” et une rigole en béton cassée qui “obstrue le siphon d’évacuation” du caniveau ;un procès-verbal de constat établi le 5 décembre 2024, soit postérieurement au commandement délivré au preneur le 29 octobre 2024, par la SCP NOCQUET FLUTRE MARCIREAU, commissaire de justice. Y est constatée l’existence sur le parking de “nombreux objets métalliques, de la ferraille et des encombrants entreposés à même le sol sur environ 2,50 mètres à 3,50 mètres de hauteur « , dont » une poussette avec des roues en caoutchouc, une chenille en caoutchouc pour mini-pelle mécanique, un pneu, des ballons d’eau chaude, une machine à laver, des convecteurs électriques, des déchets en plastique, d’une planche en bois”. Ces encombrants “obstruent l’accès à un escalier situé en partie arrière ". Et est encore relevée l’existence de “trous avec stagnation d’eau ainsi que des traces de type hydrocarbure”.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS RMC RECYCLAGE a, de façon persistante, entreposé divers objets encombrants sur le parking commun et laissé stationnés plusieurs véhicules, bloquant l’accès aux entrepôts voisins ainsi qu’à l’escalier de secours, manquements constituant des violations aux conditions du contrat de bail signé les 15 et 18 avril 2024, et notamment aux articles 1.1, 9.7.5 et 9.10 précités.

En dépit d’un premier courrier de mise en demeure adressé le 23 juillet 2024, réceptionné par la locataire, puis d’un commandement visant la clause résolutoire délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 29 octobre 2024, la SAS RMC RECYCLAGE n’a pas justifié avoir mis fin aux désordres et, partant, déféré au commandement dans le délai d’un mois suivant sa signification. En atteste le procès-verbal de constat établi postérieurement, le 5 décembre 2024.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 2 décembre 2024, en application de la règle de computation des délais visée à l’article 642 du code de procédure civile.

L’obligation de la SAS RMC RECYCLAGE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il soit prévu une astreinte, la possibilité d’une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la SAS RMC RECYCLAGE causant un préjudice à la SCI JACOB, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

La SCI JACOB sollicite en outre le paiement d’une somme fondée sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clause pénale (majoration de l’indemnité d’occupation), de sorte qu’elle peut être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef.

La SAS RMC RECYCLAGE, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût des constats.

Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à la SCI JACOB la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail à compter du 2 décembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la SAS RMC RECYCLAGE et de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] (93) ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, y compris ceux entreposés par la SAS RMC RECYCLAGE hors de l’emprise du bail sur la propriété de la SCI JACOB et sur les parties communes de la copropriété, donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SAS RMC RECYCLAGE à payer à la SCI JACOB une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas retrouvé résilié ;

Rejetons la demande d’astreinte liée à l’expulsion de la SAS RMC RECYCLAGE ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande liée à la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la SAS RMC RECYCLAGE à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût des actes établis par la SCP NOQUET FLUTRE MARCIREAU, commissaire de justice, les 18 juillet 2024, 20 septembre 2024 et 5 décembre 2024 ;

Condamnons la SAS RMC RECYCLAGE à payer à la SCI JACOB la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 AVRIL 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE