TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 24/01568 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSHN

Minute : 25/00112

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [D] [P] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [F] [O] épouse [X]

Représentant : M^e Julie YVERNAT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P0013

Monsieur [Y] [X]

Représentant : M^e Julie YVERNAT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P0013

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

venant aux droits de l’OPH DE [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [D] [P] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [F] [O] épouse [X]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009888 du 30/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Julie YVERNAT, avocat au barreau de Paris

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011302 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Julie YVERNAT, avocat au barreau de Paris

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 août 2017, l’OPH de [Localité 10] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [F] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 355,20 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de [Localité 10] a fait signifier à Mme [F] [O] et à M. [Y] [X], son époux, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 152,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par courriel électronique reçu le 18 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BOBIGNY a fait assigner Mme [F] [O] et à M. [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 4 octobre 2024, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 4], [Localité 7] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 4 784,64 euros, arrêtée à la date du 04/04/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 10 juin 2024.

A l’audience du 4 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2025, à la demande des défendeurs dans l’attente de la désignation d’un conseil par le bureau de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui s’est fait représenter par M. [D] [P], muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 7 795,45 euros. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire dès lors que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris.

Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] ont comparu en personne et se sont fait assister par leur conseil. Ils ont fait valoir qu’il y avait eu quelques paiements en octobre, qu’ils percevaient tous les deux le revenu de solidarité active, que l’allocation logement avait été suspendue, qu’ils hébergeaient le fils de Mme [O] épouse [X] et que celui-ci participerait au paiement du loyer. Ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 100 euros en plus du loyer pendant 36 mois. Ils ont indiqué qu’ils allaient payer le loyer de novembre et décembre et se sont engagés à adresser en cours de délibéré le justificatif de ces paiements avant le 25 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aucune note n’a été transmise en cours de délibéré.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Il convient au préalable se relever que Mme [F] [O] et M. [Y] [X] produisent leur livret de famille dont il ressort qu’ils se sont mariés le 21 juin 2016. Ils sont, en application, de l’article 1751 du code civil, tous les deux titulaires du bail même si celui-ci n’a été conclu qu’avec Mme [F] [O] épouse [X].

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par courrier électronique le 18 octobre 2023, soit deux mois avant l’assignation du 6 juin 2024. La situation d’impayés a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail du 10 août 2017 contient une clause qui stipule : " en cas de non-paiement des sommes dues au Bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés (…) le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du BAILLEUR, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. "

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 20 octobre 2023 à Mme [F] [O] épouse [X] et à M. [Y] [X] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 152,62 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 10 août 2017 est résilié à la date du 21 décembre 2023.

Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 conditionne l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire à la démonstration que les débiteurs sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or, en l’espèce, Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] bénéficient tous les deux du revenu de solidarité active et n’ont donné aucun élément sur la situation du fils de Mme [X], Ils ne rapportent donc pas la preuve qu’ils sont en situation de régler leur dette locative. Ils n’ont pas non plus repris le versement intégral de leur loyer. Il convient donc de les débouter de leur demande d’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [O] épouse [X] et de M. [Y] [X], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2023, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 21 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 10 août 2017 et l’acte de mariage du 21 juin 2016 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X]. Il produit également le commandement de payer du 20 octobre 2023 et un décompte de la créance arrêté au 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse mentionnant une dette de 7 795,45 euros. Ce décompte prend en compte le versement d’octobre allégué par les défendeurs. L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT démontre donc l’existence d’une dette à hauteur de cette somme.

L’alinéa 1 de l’article 220 du code civil dispose que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. » Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] sont donc solidairement débiteurs de la dette de loyer.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 7 795,45 euros arrêtée au 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 784,64 euros à compter du 6 juin 2024, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 et celui de l’assignation du 6 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] seront condamnés à payer in solidum

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du10 août 2017, entre l’OPH de [Localité 10] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [F] [O] épouse [X] et à M. [Y] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7], sont réunies à la date du 21 décembre 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 7 795,45 euros arrêtée au 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 784,64 euros à compter du 6 juin 2024, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7] de Mme [F] [O] épouse [X] et de M. [Y] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] à compter du 21 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision et solidairement Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 décembre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne in solidum Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 et celui de l’assignation du 21 juin 2024,

Condamne in solidum Mme [F] [O] épouse [X] et M. [Y] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier Le Juge