TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/06239 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XZJO

N° de MINUTE : 25/00104

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMC.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 502

C/

DEFENDEUR

LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), en qualité de currateur à la succession vacante de Madame [P] [X] [U] [Y].

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

[X] [P] était propriétaire des lots n°15 et 93 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Le 03 avril 2012, [X] [P] est décédée, laissant pour lui succéder ses fils M. [I] [D] et M. [M] [D].

Par ordonnance du 05 décembre 2022 du Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY le service des domaines pris en la personne du Directeur de la Direction nationale d’interventions domaniales a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante d'[X] [P].

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) en qualité de curateur de la succession vacante de [X] [P] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

«

CONDAMNER la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [P] [X] [U] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) la somme en principal de 20.034,78 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29/05/2023, et représentant :

o 14.387,35 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 5.647,43 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [P] [X] [U] [Y] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 12/09/2017 d’avoir à payer la somme de 3.918,62 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 17/11/2017 d’avoir à payer la somme de 5.037,50 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 21/02/2018 d’avoir à payer la somme de 5.442,39 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 23/05/2018 d’avoir à payer la somme de 5.847,28 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 20/09/2018 d’avoir à payer la somme de 6.249,83 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 30/11/2018 d’avoir à payer la somme de 7.017,39 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 21/02/2019 d’avoir à payer la somme de 7.473,19 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 22/05/2019 d’avoir à payer la somme de 7.928,99 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 11/09/2019 d’avoir à payer la somme de 8.185,52 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 27/11/2019 d’avoir à payer la somme de 10.265,96 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 03/03/2020 d’avoir à payer la somme de 11.632,52 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 17/06/2020 d’avoir à payer la somme de 12.099,08 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 09/09/2020 d’avoir à payer la somme de 12.565,64 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 01/12/2020 d’avoir à payer la somme de 14.168,28 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 11/03/2021 d’avoir à payer la somme de 15.188,02 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 15/06/2021 d’avoir à payer la somme de 15.688,16 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 20/09/2021 d’avoir à payer la somme de 16.064,19 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 30/11/2021 d’avoir à payer la somme de 17.371,93 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 03/03/2022 d’avoir à payer la somme de 17.872,07 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 09/06/2022 d’avoir à payer la somme de 18.372,21 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 21/11/2022 d’avoir à payer la somme de 18.959,31 € ;

o de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [P] [X] [U] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.900,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [P] [X] [U] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4]) une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

Par mémoire daté du 05 mars 2024 réceptionné par le greffe le 14 mars 2024, le service du Domaine en qualité de curateur à la succession déclarée vacante d'[X] [P] demande au Tribunal de :

— statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiés pour la période du 1er juin 2015 au 29 mai 2023 pour un montant de 20 034,78 euros, la Direction nationale d’interventions domaniales ès qualité s’en rapportant à justice sur ce point ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total de 5 647,43 euros ;

— le débouter purement et simplement de sa demande de capitalisation des intérêts annuels échus conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— le débouter de sa demande de paiement de la somme de 1 900 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— le débouter de sa demande au titre des dépens ;

— le débouter de sa demande de distraction des dépens au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON ;

— statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d’interventions domaniales ès qualité ne s’y opposant pas ;

— dire qu’en tout état de cause, la Direction nationale d’interventions domaniales ès qualité ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 mars 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 14 novembre 2024.

A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De surcroit, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, en application de l’article 810-4 alinéa 1er du code civil, le curateur est seul habilité à payer les créanciers de la succession et il n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse à l’appui de sa demande :

— la matrice cadastrale,

— le contrat de syndic,

— un historique du compte de la succession d'[X] [P] arrêté au 1er janvier 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 janvier 2017, 28 septembre 2017, 12 juin 2018,

06 juin 2019, 13 octobre 2020, 28 mai 2021, 08 juin 2022 et 13 avril 2023 d’approbation des comptes et d’approbation des budgets prévisionnels et des travaux, concernant lesquels il n’est justifié d’aucun recours ;

— les appels de provisions et de régularisation de charges pour la période du 1er janvier 2016 au 29 mai 2023.

Il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété apparaissant sur le décompte versé aux débats pour la période du 1er juin 2015 au 31 décembre 2015, dans la mesure où il ne justifie pas de la réalité de ces sommes en se limitant à verser aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 janvier 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2018, et ne rapportant pas la preuve de la quote-part imputable à la succession d'[X] [P].

De même, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété postérieures au 1er janvier 2023 en l’absence de production du procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Il y a également lieu d’exclure les sommes apparaissant dans le décompte au titre des frais de relance et de mise en demeure, les frais de recherche d’acte de décès et les honoraires d’avocats, qui constituent pour les premiers des frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et pour les derniers des frais irrépétibles.

En conséquence, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que la succession d'[X] [P] est débitrice de la somme totale de 12 464,56 au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne justifie d’aucune demande de paiement ni mise en demeure adressée à la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur de la succession vacante d'[X] [P] de sorte que les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du présent jugement et il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Dès lors, il y a lieu de condamner la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur de la succession vacante d'[X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 12 464,56 au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022, appel de fonds du 4ème trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à concurrence de l’actif de la succession.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement figurant dans son décompte pour la somme totale de 5 647,43 euros pour une période du 17 août 2015 au 02 mars 2023.

Il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre de frais antérieurs au 1er janvier 2016, date de début des charges de copropriété retenue supra par le Tribunal, pour la somme totale de 125,50 euros.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats des courriers envoyés en lettre simple intitulés soit relance valant mise en demeure soit mise en demeure, datées du 12 septembre 2017 au 21 novembre 2022, adressées à :

« Monsieur, Madame, [P]

C/O Mr [D]

[Adresse 3]

[Localité 4] ».

Il ne justifie pas donc pas de leur réception.

Il y a lieu de noter que ces courriers ne mentionnent pas les numéros des lots de copropriété auxquels ils se rapportent.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de leur caractère nécessaire, d’autant qu’il s’agit de lettres simples envoyées quasiment tous les trimestres durant plusieurs années sans que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] n’engage d’action en recouvrement en justice postérieurement à ces vaines mises en demeure.

De surcroît, dans son décompte le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a inclus des frais correspondant à des honoraires d’avocat et de frais de signification de jugement, dont il ne justifie pas et qui en tout état de cause ne constitue pas des frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] n’a développé aucun moyen à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien avec la mauvaise foi de la succession d'[X] [P], distinct de l’absence de paiement régulier des charges de copropriété.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible vec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur de la succession vacante d'[X] [P] a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance, avec distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, Avocat au Barreau de PARIS, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacun des parties ses frais irrépétibles et de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur de la succession vacante d'[X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 12 464,56 au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022, appel de fonds du 4ème trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à concurrence de l’actif de la succession ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur de la succession vacante d'[X] [P] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, Avocat au Barreau de PARIS, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

Fait au Palais de Justice, le 16 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART