TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04170 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZI7P

Minute : 25/93

Monsieur [Y] [F]

Représentant : M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

Madame [L] [X] [I] épouse [F]

Représentant : M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

C/

Madame [W] [J]

Assistant : Mme [K] [M] (Cousine)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame [Z] [C], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [F],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN

Madame [L] [X] [I] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [W] [J],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

comparante en personne et assistée de Madame [K] [M] (Cousine)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] ont donné à bail à Madame [W] [J] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] ([Adresse 9], lot n°35, emplacement de stationnement n°44 en sous-sol, lot n°112), pour un loyer mensuel de 635 euros, et 95 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] ont fait signifier à Madame [W] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1885,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 novembre 2023 Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] ont fait assigner Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F]constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait Madame [W] [J] est occupante sans droit ni titre, et en tant que de besoin de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [W] [J] portant sur un appartement et un parking, ordonner l’expulsion immédiate de Madame [W] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dire que le sort des objets et bien mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [W] [J] au paiement de la somme de 3148,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023 sur la somme de 1885,46 euros et à compter de l’assignation en date du 26 avril 2024 pour le surplus, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges actuellement dus, et révisable comme elle l’aurait été en cas de poursuite du bail et ce à compter de la date de résiliation, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux, laisser la possibilité au bailleur de procéder aux régularisation des charges,la condamner au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner au paiement de la somme de la somme de 913 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dire que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 avril 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5745,34 euros arrêtée au 20 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement et pour quitter le logement.

Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [W] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] soulignent qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant et que la Caisse d’allocations familiales a versé 465 euros le 6 septembre 2024.

Madame [W] [J], représentée, et assistée par sa cousine Madame [K] [M], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers. Madame [W] [J] demande un délai pour quitter les lieux, jusqu’au mois de juin 2024.

Au soutien de ses prétentions, elle explique qu’elle est en recherche d’emploi et perçoit 675 euros de revenu de solidarité active, avec un enfant scolarisé à charge. Elle précise avoir effectué une demande de logement social, renouvelée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, les demandes de Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 1er février 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une durée de trois, et n’a pas été renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2021 à compter du 18 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [J] à son paiement à compter de 18 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2021, du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 novembre 2024 que Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 289,21 euros (142,10 euros et 147,11 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] la somme de 5456,13 euros, au titre des sommes dues au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 3006,46 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [W] [J], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Madame [W] [J] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [W] [J] vit seule avec un enfant à sa charge, scolarisé. Si les paiements n’ont pas repris avant l’audience, il apparait qu’elle a proposé de rembourser la dette de manière échelonnée, malgré de faibles revenus. Enfin Madame [W] [J] a effectué des démarches afin d’être relogé dans un logement social plus adapté à sa situation financière.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [W] [J] un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2021 entre Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] d’une part, et Madame [W] [J] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Madame [W] [J] un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [W] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [J] à compter du 18 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [W] [J] à payer à Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] la somme de 5456,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 3006,46 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [W] [J] à payer à Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 novembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [W] [J] à payer à Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [Y] [F] et Madame [L] [X] [I] épouse [F] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE