TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02156 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JJYW

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2026

S.C.I. VIKING

C/

[Y] [P] [S]

[U] [N] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Y] [P] [S]

Mme [U] [N] [W]

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. VIKING, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [P] [S]

né le 12 Septembre 1976 à (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [N] [W]

née le 24 Avril 1945, demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Novembre 2025

Date des débats : 06 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2014, la SCI Viking a donné à bail à M. [Y] [P] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 255 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 25 euros.

Mme [U] [N] [W] s’est portée caution solidaire du locataire par acte du 13 décembre 2014.

Par acte extrajudiciaire du 27 février 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 28 février 2025, la SCI Viking a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 192,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 16 mai 2025, la SCI Viking a fait assigner M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail consenti à M. [Y] [P] [S] à compter du 27 avril 2025 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– condamner solidairement M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W] au paiement :

* de la somme de 4 087,25 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement du 27 février 2025 et de l’assignation.

À l’audience du 6 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI Viking, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5 577,70 euros.

Il fait valoir que M. [Y] [P] [S] ne règle rien.

Mme [U] [N] [W], comparante en personne et dûment munie d’un pouvoir aux fins de représentation de M. [Y] [P] [S], sollicite des délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, Mme [U] [N] [W] explique qu’en tant que caution, elle peut régler jusqu’à 200 euros maximum par mois.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société bailleresse produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 13 décembre 2014 ;

– le commandement de payer du 27 février 2025, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 3 192,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus ;

– le décompte locatif portant sur la période de janvier 2023 à mai 2025 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 20 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5 577,70 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [Y] [P] [S] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est débiteur de la somme de 5 577,70 euros selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, terme d’octobre 2015 inclus.

Par conséquent, M. [Y] [P] [S] sera condamné à payer à la SCI Viking la somme de 5 577,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 087,25 euros à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [Y] [P] [S] par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025 et portant sur la somme en principal de 3 192,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, durant ce délai aucun règlement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’élève à la somme de 3 789,16 euros, terme d’avril 2025 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 27 avril 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre depuis la résolution du bail au 27 avril 2025, M. [Y] [P] [S] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, soit le 27 avril 2025, M. [Y] [P] [S] cause un préjudice à la SCI Viking qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 298,09 euros (268,09 euros au titre du loyer et 30 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 27 avril 2025, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 13 décembre 2014, date de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Mme [U] [N] [W] s’est portée caution solidaire de M. [Y] [P] [S] dans le cadre du bail conclu par ce dernier avec la SCI Viking portant sur les lieux sis [Adresse 6] à Bayeux (14 400), par engagement de caution solidaire du 13 décembre 2014 afin de garantir la bailleresse pour le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par ce dernier dans le cadre du bail qui lui a été consenti avec effet au 19 décembre 2014.

L’acte de cautionnement ne prévoyant pas de limite de durée, celui-ci est à durée indéterminée.

En outre, l’acte de cautionnement comprend les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et il résulte également de cet acte ainsi que du bail qu’un exemplaire du contrat de location a été remis à la caution, qui y a par ailleurs porté sa signature.

Dès lors, le cautionnement de Mme [U] [N] [W] est valable.

Au surplus, le commandement de payer délivré le 27 février 2025 au locataire a bien été dénoncé à Mme [U] [N] [W] par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, soit dans le délai légal de 15 jours prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues par le premier et ce, conformément à l’engagement de caution en date du 13 décembre 2014 de Mme [U] [N] [W], portant notamment sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le locataire, soit à la somme de 5 577,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 087,25 euros à compter du 14 mai 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement formée par la caution

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [U] [N] [W] sollicite des délais de paiement et propose l’apurement de la dette par le biais de mensualités à hauteur de 200 euros maximum chacune.

Bien qu’elle ne justifie pas de sa situation économique et financière, la bailleresse n’en fait pas part non plus.

De sorte qu’il convient d’accorder à Mme [U] [N] [W] des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil et selon les modalités décrites au dispositif dans la limite de 24 mois.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2025 et de l’assignation.

De même, M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W], seront condamnés in solidum à payer à la SCI Viking la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W] à payer à la SCI Viking la somme de 5 577,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 087,25 euros à compter du 14 mai 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [U] [N] [W] des délais de paiement à charge pour elle de s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 200 euros et une 24e mensualité du solde de la dette en principal et majorée des intérêts et frais, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement de plein droit exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DIT que ces sommes devront être réglées avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant ce délai ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date du 13 décembre 2014 entre d’une part la SCI Viking et d’autre part, M. [Y] [P] [S] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], à la date du 27 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [Y] [P] [S] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 27 avril 2025 ;

DIT que M. [Y] [P] [S] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI Viking à faire expulser M. [Y] [P] [S] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

CONDAMNE M. [Y] [P] [S] à payer à la SCI Viking une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 298,09 euros, à compter du 27 avril 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W] au paiement in solidm des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [Y] [P] [S] et Mme [U] [N] [W] à payer in solidum la somme de 500 euros à la SCI Viking au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION