TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09188 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZPS

N° de MINUTE : 25/01068

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIETE SISE [Adresse 2], représenté par la SELARL [S] ET ASSOCIES, administrateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me [B], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

S.C.I. MONTMAGNY

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MONTMAGNY est propriétaire des lots n°19 et 29 de l’immeuble sis [Adresse 3] (93)

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [S] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S], a fait assigner la SCI MONTMAGNY aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Condamner la SCI MONTMAGNY au paiement de la somme de 58.189,94 € suivant décompte arrêté au 17 Juillet 2024, avec intérêts de droit à compter du 27 Mai 2024, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.

— Condamner la SCI MONTMAGNY au paiement, au profit de la SELARL [S] & Associés, ès qualité d’Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :

2.000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de leur attitude

15 € au titre de la mise en demeure

14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents

17 € au titre de la commande du titre de propriété

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI MONTMAGNY, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI MONTMAGNY au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI MONTMAGNY n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 mars 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI MONTMAGNY ;

— les ordonnances de prorogation de mission de l’administrateur provisoire du tribunal judiciaire de Bobigny des 28 avril 2021, 26 octobre 2022, 17 octobre 2023 et 17 septembre 2024

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er juillet 2024 à la somme de 58.189,94 euros ;

— les décisions de l’administrateur provisoire des 20 septembre 2022, 03 octobre 2022, 5 octobre 2023, 13 octobre 2023, 6 novembre 2023, 15 avril 2024, 26 avril 2024, 17 septembre 2024 et 1er avril 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 17 juillet 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er janvier 2023 à hauteur de 50.885,90 euros, sans verser de pièces permettant de déterminer l’exacte évolution du compte de la SCI MONTMAGNY ayant amené à ce montant. S’il est justifié de l’approbation des comptes à compter du 1er juillet 2020, il n’en demeure pas moins que les appels de fonds versés en procédure débutent par celui daté du 31 mars 2022. Ni le règlement de copropriété ni des copies du [Localité 8] Livre, de nature à permettre de déterminer les sommes dues au titre des périodes antérieures ne sont transmis. De surcroît, les appels de fonds versés en procédure présentent des incohérences entre eux, certains mentionnant porter sur un exercice du 01 juillet au 30 juin tandis que d’autres mentionnent se rapporter à un exercice du 10 février au 09 février. Trois appels de fonds s’avèrent datés du 31 mars 2022 et portent notamment sur les 2e, 3e et 4e appels au titre des travaux de ravalement du Bâtiment B, ce qui ne peut se justifier, de tels appels n’ayant, par principe, pas vocation à être regroupés. En tout état de cause, ces appels de fonds ne permettent pas en eux-mêmes de justifier, même partiellement, de la reprise de solde de 50.885,90, faute de s’accompagner d’un historique. Il sera ainsi relevé que l’appel de fonds du 16 août 2023 fait apparaître un solde antérieur au 1er octobre 2022 de 461,40 euros, la mise en demeure adressée à la SCI MONTMAGNY le 27 mai 2024 mentionne un solde au 1er juillet 2023 de 48.766,76 euros tandis que le décompte versé en pièce n°5 mentionne un solde au 1er juillet 2023 de 51.766,76 euros.

Enfin il ne peut valablement être réclamé au titre d’une reprise de solde, des sommes se rapportant aux causes d’une procédure antérieure, le syndicat des copropriétaires disposant en effet d’ores et déjà d’un titre exécutoire à l’égard de l’arriéré de charges arrêté au 07 février 2022 suite au jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 20 juillet 2022. Au regard de ces éléments, il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 23,23 euros, se décomposant comme suit :

6,63 euros au titre de la mise en demeure du 2 août 2023,8,30 euros au titre des frais de relance du 18 mars 2024,8,30 euros au titre de la mise en demeure du 27 mai 2024.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2024 a été de 7.280,81 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été nulles.

Ainsi, il convient de condamner la SCI MONTMAGNY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.280,81 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 mai 2024, date de la mise en demeure notifiée à la SCI MONTMAGNY. Celle-ci vise la somme de 54.748,37 euros, toutefois la SCI MONTMAGNY ne peut être condamnée au paiement de cette somme, selon les motifs développés précédemment. Seule la somme due au 27 mai 2024 doit porter intérêts au taux légal à compter de cette date, soit la somme de 6.840,38 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation.

Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 69,23 euros au titre des frais susvisés, comprenant :

6,63 euros au titre de la mise en demeure du 2 août 20238,30 euros au titre des frais de relance du 18 mars 20248,30 euros au titre de la mise en demeure du 27 mai 202415 euros au titre de la mise en demeure14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires urgents17 euros au titre de la commande du titre de propriété

Il y a lieu, à titre liminaire, de rappelé que les dispositions de l’article 32 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991 ont été abrogées par l’ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011 et qu’il n’y a donc pas lieu de les appliquer.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 27 mai 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

6,63 euros au titre de la mise en demeure du 2 août 20238,3 euros au titre des frais de relance du 18 mars 2024.

De même, faute de justifier de la mise en demeure facturée 15 euros, le syndicat des copropriétaires sera débouté de la demande formée à ce titre.

Il y a lieu en revanche de faire droit à la demande au titre de la mise en demeure du 27 mai 2024, d’un coût 8,30 euros, ainsi que qu’à celle formée au titre des renseignements sommaires urgents, d’un coût de 14 euros, et de la commande du titre de propriété, d’un coût de 17 euros, ces pièces étant versées en procédure.

La SCI MONTMAGNY sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 39,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que la SCI MONTMAGNY a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 20 juillet 2022, établissant sa mauvaise foi à s’abstenir de s’acquitter du paiement de ses charges alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI MONTMAGNY a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. La désorganisation de la trésorerie ainsi occasionnée a nécessairement été de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI MONTMAGNY, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI MONTMAGNY sera condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI MONTMAGNY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [S] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S], la somme de 7.280,81euros au titre des charges courantes et appels de fonds de arrêtés au 1er juillet 2024 (troisième trimestre 2024 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme 6.840,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI MONTMAGNY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [S] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S], la somme de 39,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la SCI MONTMAGNY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [S] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S], la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI MONTMAGNY aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT