Référé N° RG 25/00093 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DN4S – Page -

Expéditions à :

Grosse et expédition à :

— M^e Gilles GIGUET

— M^e Thomas SALAUN

Délivrées le : 23/05/2025

ORDONNANCE DU : 23 MAI 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00093 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DN4S

AFFAIRE : S.C.I. HERSILIE / [L] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 23 MAI 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

S.C.I. HERSILIE, société civile immobilière au capital de1.000,00 €, immatriculée sous le numéro521080 044 du Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER, ayant son siège, sis363 [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par M^e SEMMEL substituant M^e Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR

M. [L] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 24 Avril 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 23 MAI 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [V] exploite, sur la commune des [Localité 2], un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne commerciale L’AUBERGE DU CHATEAU qu’il a acquis par acte authentique du 20 juin 1992.

Selon actes authentiques reçus par Maître [M] [F], notaire à SAINT REMY DE PROVENCE, le 13 août 1992, Monsieur [L] [V] a dans ce cadre conclu deux baux commerciaux avec Monsieur [G] aux droits duquel se trouve aujourd’hui la SCI HERSILIE, propriétaire des murs depuis le 29 mars 2010.

Le premier bail porte sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] comprenant une pièce voutée intégrée au rocher ainsi qu’une pièce située à l’étage, un petit atelier, une galerie avec cave, une pièce à usage de crêperie, ce bail étant conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 1992 pour un loyer annuel de 57600 francs.

Le second bail porte sur une pièce au rez-de-chaussée à la même adresse, conclu aux même conditions de durée et pour un montant de 38400 francs.

Le 16 août 2012, la SCI HERSILIE, bailleur, a délivré congé avec refus de renouvellement du bail pour le 31 mars 2013 et refus d’indemnité d’éviction à Monsieur [V].

Par jugement du 8 novembre 2018, le tribunal de grande instance de TARASCON a :

— Condamné la SCI HERSILIE à payer à Monsieur [L] [V] la somme de 105 017,60 euros (cent cinq mille dix-sept euros et soixante centimes) à titre d’indemnité d’éviction ;

— Condamné la SCI HERSILIE à payer à Monsieur [L] [V] les sommes suivantes :

—  10 700 € à titre d’indemnité de remploi,

—  4 809€ à titre d’indemnité pour trouble commercial,

—  2 000€ à titre d’indemnité de déménagement.

Par arrêt du 26 novembre 2020, la cour d’appel d'[Localité 1] a confirmé en toutes ses dispositions le jugement querellé.

Par exploit du 7 décembre 2020, la SCI HERSILIE a exercé son droit de repentir, a offert à Monsieur [V] de renouveler le bail des locaux commerciaux pour une durée de neuf ans à compter du 7 décembre 2020 au prix annuel de 36 855HT, TVA en sus, toutes leurs autres clauses et conditions du bail antérieures demeurant inchangées.

Par mémoire préalable en date du 2 juin 2021, le locataire a sollicité:

— la fixation du loyer commercial à la somme de 21807 € HT à compter du 8 décembre 2020, date de l’exercice du droit de repentir emportant renouvellement du bail,

— à défaut d’accord la fixation du loyer à ce montant par le juge des loyers commerciaux ;

— subsidiairement, la désignation d’un expert.

Suivant exploit d’huissier signifié le 18 août 2021, le locataire a assigné le bailleur devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal, auprès de qui il a repris les termes et demandes de son mémoire préalable et y ajoute une demande tendant à condamner la SCI HERSILIE, outre aux dépens, à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er octobre 2021, le bailleur a sollicité que :

— Monsieur [V] soit débouté de toutes ses demandes ;

— la valeur locative du bail renouvelé soit fixée à la somme de 36855€ HT, TVA en sus, à compter du 7 décembre 2020, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ;

— subsidiairement, qu’une mesure d’expertise soit ordonnée et confiée à Monsieur [U] [T].

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans, après avoir ordonné une expertise par jugement du 17 février 2022, a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 7 décembre 2020, date de renouvellement du bail à la somme annuelle de 29272 € hors taxes et charges.

Suivant exploit en date du 29 avril 2024, la SCI HERSILIE a fait signifier à Monsieur [V] la révision du loyer à hauteur de 2785,71 € par mois hors taxes et hors charges.

Aux motifs que Monsieur [L] [V] n’appliquait pas cette révision et payait partiellement les loyers, la SCI HERSILIE a fait délivrer plusieurs commandements de payer visant les clauses résolutoires des baux les 3 novembre 2023, 13 mai 2024, 10 juillet 2024 ainsi que le 17 décembre 2024, s’agissant pour ce dernier commandement, de la somme de 12 106,80 €, au titre des loyers de mai à décembre 2024.

Faisant valoir que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois suivant la délivrance de ce commandement, la SCI HERSILIE a, par exploit 11 février 2025, assigné Monsieur [L] [V] devant le juge des référés du tribunal de céans pour faire :

— Constater que la clause résolutoire prévue aux deux baux commerciaux du 13 août 1992 consenti par Monsieur [N] et transféré à la SCI HERSILIE pour les locaux sis à [Adresse 3], est acquise, à défaut de paiement des causes du commandement de payer du 17 décembre 2024 ;

— Constater en conséquence la résiliation des baux à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de signification du commandement de payer du 17 décembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V] et de tous occupants de son chef des locaux en cause, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [V] à payer à la SCI HERSILIE la somme de 12 522,45 € correspondant aux loyers selon le décompte ci-dessus, au jour de la résiliation des baux, soit le 17 janvier 2025 ;

— Fixer à titre provisionnel la somme de 3 342,85 € le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [L] [V] jusqu’au départ des lieux du locataire ;

— Condamner à titre provisionnel, Monsieur [L] [V] à payer à la SCI HERSILIE une indemnité d’occupation mensuelle du montant ci-dessus à compter de la résiliation des baux jusqu’à son départ des lieux ;

— Condamner Monsieur [L] [V] à payer à la SCI HERSILIE la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] [V] aux entiers dépens, en ce, y compris le coût du commandement de payer, de l’état des inscription requis du greffe du tribunal de commerce, de l’exploit d’assignation et des frais éventuels d’expulsion.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

La SCI HERSILIE demande désormais de :

— Dire et juger que le montant du loyer révisé à compter du 1er mai 2024 est d’un montant mensuel de 3 342,61 € TTC ;

— Constater un trop payer de loyer de Monsieur [L] [V] sur la période mai 2024-janvier 2025 d’un montant de 2,16 € TT ;

— Ordonner la compensation entre cette somme et la dette locative de Monsieur [L] [V] telle que déterminée ci-dessous ;

— Constater que la clause résolutoire prévue aux deux baux commerciaux du 13 août 1992 consenti par Monsieur [G] et transféré à la SCI HERSILIE pour les locaux sis à [Adresse 3], est acquise, à défaut de paiement des causes du commandement de payer du 17 décembre 2024 ;

— Constater en conséquence la résiliation des baux à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de signification du commandement de payer du 17 décembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V] et de tous occupants de son chef des locaux en cause, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Débouter Monsieur [L] [V] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement ;

— Fixer à titre provisionnel à la somme de 3 342,61 € le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [V] jusqu’au départ des lieux du locataire ;

— Condamner à titre provisionnel, Monsieur [L] [V] à payer à la SCI HERSILIE une indemnité d’occupation mensuelle du montant ci-dessus à compter de la résiliation des baux jusqu’à son départ des lieux ;

— A titre subsidiaire, en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, condamner Monsieur [L] [V] à lui payer, à titre de provision, la somme de 10 025,67 € TTC au titre des loyers échus de février à avril 2025 inclus.

— En tout état de cause, condamner Monsieur [L] [V] à lui verser la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] [V] aux entiers dépens, en ce, y compris le coût du commandement de payer, de l’état des inscription requis du greffe du tribunal de commerce, de l’exploit d’assignation et des frais éventuels d’expulsion.

Monsieur [L] [V] demande de lui accorder les plus larges délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’ordonner la compensation entre la somme de 968, 32 euros trop payée sur la période mai à décembre 2024 avec toute somme éventuellement due sur une période non visée par le commandement du 14 décembre 2024.

En toutes hypothèses, il demande de condamner la SCI HERSILIE à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et suivants du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé aux écritures des parties déposées et développées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre de la fixation du loyer révisé et de la compensation

Les demandes tendant à fixer le montant du loyer révisé et à ordonner la compensation d’un trop payer de loyer de Monsieur [L] [V] et sa dette locative ne saurait relever du juge des référés, juge du provisoire, s’agissant de demandes formulées au fond étant par ailleurs précisé qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur des demandes de « constater », « déclarer » ou de « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Il est par conséquent nécessaire que :

— le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation,

— les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux se déduit de l’intitulé de la convention ainsi que des stipulations contractuelles qui renvoient aux articles L145-1 et suivants du code de commerce et n’est donc pas contestable.

Le contrat de bail comporte bien une clause résolutoire qui n’apparaît pas ambigüe et ne nécessite pas d’interprétation.

Il ressort des pièces produites que le bailleur n’a pas agi avec précipitation et a fait preuve d’une certaine patience. Il convient donc de considérer que le bailleur n’a pas agi avec mauvaise foi en mettant en œuvre la clause résolutoire.

Le commandement de payer, qui a été délivré le 17 décembre 2024 à l’adresse des lieux loués, est régulier. Il vise les clauses résolutoire de chacun des baux et les sommes dues n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance ce qui est reconnu par le locataire de sorte qu’il convient de considérer que les clauses résolutoires ont produit leurs effets le 18 janvier 2025 et que les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit à cette date.

Sur la demande de Monsieur [L] [V] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire

En application du second alinéa de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il doit être rappelé que le second alinéa de l’article L145-41 du code de commerce donne au juge le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un effort du locataire pour s’acquitter de sa dette locative celui-ci ayant réglé les sommes réclamées dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, du fait qu’il occupe les lieux depuis 30 ans, qu’il s’apprête à prendre sa retraite et entend céder son fonds de commerce, il convient de faire droit à la demande de délai et de lui accorder rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 19 février 2025 date à laquelle il a soldé les loyers dus au terme du commandement de payer.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement discutable.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier que le défendeur n’a pas réglé les loyers pour la période de février à avril 2025.

Il existe un débat entre les parties sur le montant du loyer révisé, la demanderesse estimant que le loyer mensuel révisé est de 3342,85 € TTC et le défendeur soutenant qu’il est de 3221,81 € TTC.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Le montant du loyer révisé sera réduit ou augmenté en fonction de l’indice de référence qui, en l’absence de mention contraire du bail, est l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est formulée.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité.

Ainsi, la formule générique de calcul du loyer en cas de révision est la suivante :

loyer révisé = loyerencours × ILCTrev ILCref

avec : ILCTrev , dernier indice publié au moment de la révision (ou indice trimestriel prévu au bail) ;

ILCref , indice de référence en vigueur au jour de sa dernière révision ou fixation initiale (ou indice trimestriel de référence utilisé lors de la dernière indexation, révision ou fixation initiale).

Il convient également de rappeler que les parties n’ont pas le choix du trimestre de l’indice puisque les règles de révision sont d’ordre public. Il y a lieu de retenir l’indice du trimestre en cours de la demande et de la dernière fixation du loyer.

Dans le cas d’une révision triennale sur la base de l’article L 145-37 du code du commerce, il est prévu un plafond déterminé par l’ILC et que la révision du loyer ne peut excéder. Pour les TPE/PME, le calcul de ce plafond doit prendre en compte le plafonnement à 3,5% de la variation annuelle des indices compris entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024 (inclus), ce qui implique un calcul spécifique pour toute revalorisation postérieure au 2ème trimestre 2022.

En l’espèce, la demande de révision a été adressée au preneur par exploit en date du 29 avril 2024, le dernier indice alors paru étant alors le quatrième trimestre 2023.

La revalorisation a lieu dans les deux années qui suivent la période de plafonnement, au titre des trimestres qui suivent le 1er trimestre 2024 jusqu’au 1er trimestre 2026.

Force est de constater qu’il existe un débat entre les parties sur la formule de calcul à retenir et sur l’ILC à prendre en compte. En outre, le bailleur ne s’explique pas sur le choix de l’ILC retenu au titre du dernier indice publié au moment de la demande, ce dernier retenant l’ILC du deuxième trimestre 2023. Il convient de rappeler qu’en application de l’article R 145-20 du code de commerce, à défaut d’accord entre les parties sur le loyer révisé celui-ci est fixé par le juge des loyers commerciaux. Dès lors, la fixation du loyer révisé ne saurait être tranché par le juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence. La somme réclamée au titre des loyers révisés pour la période de février à avril 2025 apparaît donc contestable.

Toutefois, la contestation ne porte que sur la somme de 968,32 €, il convient donc de condamner le défendeur à régler au bailleur une provision de 9057,35 €, somme non sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au défendeur compte tenu du retard dans le paiement des loyers dont il a déjà fait preuve.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande d’allouer à la demanderesse la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il appartient au juge des référés de statuer sur les dépens. Monsieur [L] [V], dont le retard dans le paiement des loyers est à l’origine de la présente procédure, supportera les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre, les débours du tribunal de commerce et le coût de la présente assignation, étant observé que les frais d’exécution relèvent le cas échéant du juge de l’exécution.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à fixer le montant du loyer révisé et à ordonner la compensation entre un trop-payé de loyer de Monsieur [L] [V] et sa dette locative ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux des 13 août 1992 liant les parties sont réunies à la date du 18 janvier 2025 ;

ACCORDONS rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 19 février 2025 à la SCI HERSILIE pour se libérer des causes du commandement de payer en date du 17 décembre 2024 ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V], à payer, à titre de provision, à la SCI HERSILIE la somme de 9057,35 € à valoir sur le montant des loyers et charges impayés pour la période de février à avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à lui accorder des délais de paiement au titre de cette condamnation provisionnelle;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] à verser à la SCI HERSILIE la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre, les débours du tribunal de commerce et le coût de la présente assignation;

DISONS n’y avoir lieu de declarer que les frais relatifs aux voies d’exécution et dont la loi prévoit qu’ils restent à la charge du poursuivant seront mis à la charge du preneur;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE