COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17/02/2026

N° RG 25/00438 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4WC

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ONZEROCK

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY, substituant M^e Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Anne-Florence RADUCAULT du cabinet Bird&Bird, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Société LE NID D’AIGLE

[K] – [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul SALVISBERG de la SELARL PADZUNASS SALVISBERG ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX du cabinet JAKUBOWICZ ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 06 Janvier 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 01 décembre 2005, la société à responsabilité limitée (Sarl) [E] Saulire a donné à bail commercial à la Sarl Le Nid d’Aigle un restaurant situé à [Localité 3], station de [Localité 2], dénommé “[K]”, ce pour une durée de 09 ans à compter du 01 décembre 2005 et moyennant un loyer annuel de 80 000 euros hors taxes.

Par acte authentique du 28 avril 2010, la Sarl [E] Saulire a cédé à la société civile immobilière (Sci) Onzerock les biens et droits immobiliers du bâtiment dénommé “[K]”, la Sci Onzerock la substituant dès lors à compter de cette date dans le bail commercial consenti à la Sarl Le Nid d’Aigle.

Par acte sous-seing privé du 26 mars 2014, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 09 ans à compter du 01 décembre 2013 jusqu’au 30 novembre 2022 et moyennant un loyer annuel de 130 000 euros hors taxes.

Par exploit du 30 mai 2022, la Sci Onzerock a fait signifier à la Sasu Le Nid d’Aigle un congé avec refus de renouvellement et de paiement de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 04 octobre 2022, le juge de référés du tribunal judiciaire d’Albertville a débouté la Sci Onzerock de sa demande de constat de résiliation du bail commercial.

La Sci Onzerock a interjeté appel de l’ordonnance de référé le 10 octobre 2022.

Par acte du 29 novembre 2022, la Sasu Le Nid d’Aigle a assigné la Sci Onzerock devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir déclarer nul le congé délivré le 30 mai 2022.

Par arrêt du 23 mai 2023, la Cour d’appel de Chambéry a confirmé l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Albertville du 04 octobre 2022.

Par jugement en date du 02 mai 2025, le tribunal judiciaire d’Albertville a notamment débouté la société Le Nid d’Aigle de sa demande d’annulation du congé délivré le 30 mai 2022 pour défaut de justification d’un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-7 du code de commerce et a rappelé que le congé avec refus de renouvellement ouvre droit à paiement d’une indemnité d’éviction pour la société Le Nid d’Aigle en application des dispositions de l’article L.145-14 du même code.

Le 12 juin 2025, la société Onzerock a interjeté appel du jugement rendu le 02 mai 2025.

Par acte du 31 octobre 2025, complété par dernières écritures notifiées par voie électronique le 31/12/2025, la société Onzerock a fait assigner la société Le Nid d’Aigle devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir :

— déclarer recevable son action,

— juger que la demande aux fins de désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de chiffrer l’indemnité d’éviction au profit de la société Le Nid d’Aigle ne vaut pas reconnaissance du bien-fondé du caractère dû de cette indemnité d’éviction à la société Le Nid d’Aigle,

— prendre acte des protestations et réserves d’usage formulées par la société Le Nid d’Aigle,

— voir désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de donner au tribunal tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Onzerock à la société Le Nid d’Aigle et ce aux frais d’expertise partagés à parts égales entre les parties,

— réserver les dépens,

— rejeter les demandes formulées par la société Le Nid d’Aigle,

— condamner la société Le Nid d’Aigle à verser à la société Onzerock la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour justifier sa demande d’expertise, elle indique que même si elle conteste le principe de l’indemnité d’éviction, le jugement rendu le 02 mai 2025 en première instance est exécutoire. Dans l’attente d’une décision définitive et en l’absence de transmission des documents comptables par le preneur, elle souhaite que le montant de l’indemnité d’éviction soit déterminé.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025 la société Le Nid d’Aigle émet protestations et réserves d’usage à la demande d’expertise aux frais avancés de la société demanderesse et sollicite la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile civile, outre la réserve des dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 06 janvier 2026 et les parties ont indiqué s’en référer à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que l’office du juge des référés est fondé sur l’évidence et qu’il ne lui appartient pas de se prononcer sur les intentions des parties. Il n’a donc pas compétence pour juger qu’une demande d’expertise en calcul du montant de l’indemnité d’éviction vaut ou non reconnaissance du bien-fondé du principe même de l’indemnité d’éviction. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention de la société Onzerock.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction au jour de la saisine du juge des référés, et que cette évaluation implique de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, la société Onzerock a fait signifier son congé avec refus de renouvellement du bail commercial à la société Le Nid d’Aigle sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime par acte du 30 mai 2022. Cependant, le tribunal judiciaire d’Albertville a considéré, dans son jugement du 02 mai 2025 bénéficiant de l’exécution provisoire de droit, que le bailleur ne justifiait d’aucun motif légitime et grave au sens de l’article L.145-17 du code de commerce, ouvrant ainsi droit au paiement d’une indemnité d’éviction. (Pièce n°4 demandeur)

La société Onzerock a interjeté appel de cette décision le 12 juin 2025, sans qu’il ne soit justifié d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement auprès de la première présidence de la cour d’appel de Chambéry.

Il sera également souligné que la procédure pendante devant la cour d’appel quant à l’existence ou non de motif grave et légitime rend plausible l’existence d’un litige entre les parties quant à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction pouvant être due.

Ainsi, et en l’absence d’opposition de la partie défenderesse, il apparaît que la société Onzerock justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soit évalué le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due à la société Le Nid d’Aigle.

En conséquence, l’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés de la société Onzerock ayant sollicité la mesure d’expertise, et selon mission reprise au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la partie demanderesse, la société Onzerock.

Au vu du contexte, aucune équité ne conduit au stade de la demande d’expertise judiciaire, d’allouer à l’une ou l’autre des parties, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ces demandes seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Onzerock pour “juger que la demande aux fins de désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de chiffrer l’indemnité d’éviction au profit de la société Le Nid d’Aigle ne vaut pas reconnaissance du bien-fondé du caractère dû de cette indemnité d’éviction à la société Le Nid d’Aigle”,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de la société Onzerock et la société Le Nid d’Aigle,

COMMETTONS pour y procéder,

M. [K] [E]

E-mail : [Courriel 1]

Adresse : [Adresse 3]

[Localité 4]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

Tél. fixe: [XXXXXXXX02]

Avec mission pour lui de :

1° se rendre sur les lieux et les visiter,

2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

3° fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice,

4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux au Bâtiment “[K]” sis [Localité 2] à [Localité 3], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,

° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELONS qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert

peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne,

et DISONS que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent

remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 17 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par la société Onzerock avant le 24 mars 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de la société Onzerock,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,