Décision du 13 Février 2025

Minute n° 25/00014

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT

du 13 Février 2025

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° RG 24/00027 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHSH

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEURS :

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIRE (SCI) SIGER

Siège social sis [Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE (SARL)AR REGIS

Siège social sis [Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE (S.A.R.L). AGENCE FUNERIA

Siège social sis [Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE

[Adresse 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Dates de la première évocation et des débats : 12 septembre 2024 ; 17 octobre 2024

Date de la première mise à disposition : 12 décembre 2024

Date de prorogation de la mise à disposition : 13 Février 2025

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI SIGER est propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 11], parcelles cadastrées section P[Cadastre 2] et P[Cadastre 3].

Les parcelles ont une affectation de déchargement, stockage, dépôts, habitation et garage pour l’activité de deux sociétés locataires, la société AR REGIS et la société AGENCE FUNERIA.

Par un arrêté en date du 27 mai 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique le projet de restructuration urbaine du secteur [Localité 12]-Joffre sur la commune d'[Localité 11] au profit de l’EPFIF et l’a autorisé à acquérir les immeubles et droits réels immobiliers dont l’acquisition est nécessaire pour la réalisation de cette opération d’aménagement.

Les deux parcelles P[Cadastre 2] et P[Cadastre 3] se trouvent dans le périmètre de cette opération.

Par un arrêté en date du 2 août 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré immédiatement cessibles, au profit de l’EPFIF, les biens situés dans le périmètre de restructuration.

Par ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny a déclaré expropriée ces parcelles au profit de l’EPFIF et l’ensemble des biens a été éteint.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2020, l’EPFIF avait notifié à la SARL AR REGIS ses offres indemnitaires.

Aucune réponse n’a été apportée.

L’EPFIF saisissait le juge de l’expropriation par mémoire du 15 février 2021.

Par un jugement en date du 20 juillet 2021, le tribunal administratif de Montreuil a prononcé l’annulation des deux arrêtés du 27 mai 2019 et 2 août 2019.

Par un arrêt rendu le 29 février 2024, la Cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement. Aucun recours n’a été formé contre cet arrêt, ce dernier est devenu définitif.

Par mémoire de saisine en date du 3 mai 2024 et régulièrement notifié, l’EPFIF notifiait un mémoire aux fins de renonciation à l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 et aux fins de désistement d’action.

Par un “mémoire à fins de constatation de manque de base légale” notifié le 15 octobre 2024, et soutenu à l’audience, la SCI SIGER, la SARL AR REGIS et la SARL AGENCE FUNERIA sollicite du juge de l’expropriation de :

— déclarer irrecevables les mémoires de l’EPFIF des 3 mai 2024 et 11 octobre 2024 ;

— juger que l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 (RG 19/00323, minute n°19/00297) manque de base légale ;

— annuler l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 ;

— ordonner la restitution à la SCI SIGER de ses biens immobiliers, à savoir les parcelles cadastrées P[Cadastre 2] et P[Cadastre 3] sise [Adresse 1] à [Localité 11] ;

— condamner l’EPFIF à payer, en réparation des préjudices causés par une opération de restructuration urbaine irrégulière, la somme de 160.000 €, composée comme suit :

—  100.000 € à la SCI SIGER ;

—  30.000 € à la SARL AR REGIS ;

—  30.000 € à la SARL AGENCE FUNERIA ;

— condamner l’EPFIF à payer à la SCI SIGER les frais de publicité foncière à engager en application du jugement à intervenir ;

— débouter l’EPFIF de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner l’EPFIF à payer à chacune des requérantes la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par son dernier mémoire, soutenu à l’audience, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

— déclarer irrecevables les demandes formées par la SARL AR REGIS et par la SARL AGENCE FUNERIA ;

— se déclarer incompétent pour connaître de la demande d’indemnisation formée par la SCI SIGER au profit du tribunal administratif de MONTREUIL ;

— à titre subsidiaire, de ce chef, rejeter la demande d’indemnisation formée par la SCI SIGER ;

En tout état de cause,

— constater que l’arrêté déclaratif d’utilité n°2019-1307 pris au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 27 mai 2019 a été annulé de manière définitive par la Cour administrative d’appel de Paris ;

— constater que l’arrêté de cessibilité n°2019-2150 pris au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 2 août 2019 a été annulé de manière définitive par la Cour administrative d’appel de Paris ;

— constater que l’ordonnance d’expropriation n°19/000297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny a été annulée en totalité aux termes d’un jugement rendu le 18 juin 2024 par le même juge ;

En conséquence,

— constater la perte de base légale et l’annulation de l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 du 3 décembre 2019 ;

En tant que de besoin,

— Annuler en toutes ses dispositions l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 du 3 décembre 2019 ;

— déclarer que l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France renonce au bénéfice de l’ordonnance d’expropriation n°19/000297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, au besoin lui en donner acte ;

— déclarer que l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France se désiste de l’ensemble de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro d’instance RG n°21/00029 ;

— déclarer que l’immeuble situé au [Adresse 1] à EPINAY SUR SEINE édifié sur les parcelles cadastrées section P[Cadastre 2] et P[Cadastre 3], d’une superficie totale de 1.699 m², est restituable à la SCI SIGER, propriétaire, sans indémnité à verser préalablement par elle, l’EPFIF n’ayant pas pris possession de l’immeuble ;

— rejeter les demandes formées par la SCI SIGER;

— Laisser les dépense à la charge de l’EPFIF ;

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu.

L’affaire a été plaidée le 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 12 décembre 2024, puis prorogée au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de l’EPFIF et des sociétés AR REGIS et AGENCE FUNERIA tendant notamment à constater que l’ordonnance d’expropriation RG 19/00323 du 3 décembre 2019 (minute 19/00297) est dépourvue de base légale

Conformément aux dispositions de l’article L.223-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “sans préjudice de l’article L. 223-1, en cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation. Après avoir constaté l’absence de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété, le juge statue sur les conséquences de son annulation.”.

L’article R.223-6 du même code indique :

“Le juge constate, par jugement, l’absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit.

I. – Si le bien exproprié n’est pas en état d’être restitué, l’action de l’exproprié se résout en dommages et intérêts.

II. – S’il peut l’être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d’immeuble dont la propriété est restituée. Il détermine également les indemnités à restituer à l’expropriant. Il statue sur la demande de l’exproprié en réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière. Il précise que la restitution de son bien à l’exproprié ne peut intervenir qu’après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation.

En cas de restitution, lorsque des ouvrages ou plantations ont été réalisés, le juge peut décider, à la demande de l’exproprié et sous réserve des exigences de l’intérêt général ou de l’impossibilité tenant à la nature de l’ouvrage :

1° Soit leur suppression aux frais de l’expropriant ;

2° Soit leur maintien et leur remboursement par l’exproprié à l’expropriant. Ce remboursement est effectué, au choix de l’exproprié, soit par le versement d’une somme égale au montant de la plus-value dégagée par ce bien, soit sur la base du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent ces ouvrages ou plantations.”

L’action en annulation prévue par ces dispositions n’est pas exclusive du droit pour l’expropriant de renoncer à l’expropriation. La renonciation, qui a un effet abdicatif, ne procéde que d’une seule volonté et ne saurait nuire qu’au renonçant.

Par son effet abdicatif, la renonciation au bénéfice d’une ordonnance d’expropriation entraîne l’anéantissement du transfert de propriété au bénéfice de l’expropriant et emporte nécessairement la restitution du droit de propriété à l’exproprié, qui peut être demandée au même titre que l’action prévue à l’article L.223-2 précité.

En l’espèce, l’EPFIF fait valoir son droit à la renonciation aux bénéfices de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019, en raison des annulations des arrêtés de cessibilité du 2 août 2019 et de déclaration d’utilité publique du 27 mai 2019 par jugement rendu le 20 juillet 2021 par le tribunal administratif de Montreuil, confirmé par un arrêt du 29 février 2024 par la cour administrative d’appel de Paris, devenu définitif en l’absence de pourvoi.

La SCI SIGER et les sociétés locataires soutiennent, quant à elles, que l’EPFIF est irrecevable en raison de son absence de qualité à agir au regard des dispositions de l’article L.223-2 du code de l’expropriation.

L’EPFIF, quant à lui, soulève l’irrecevabilité des demandes formées par la SARL AR REGIS et la SARL AGENCE FUNERIA, arguant du fait que le droit d’agir prévu par les dispositions précitées n’appartient qu’à la SCI SIGER en sa qualité d’exproprié.

La renonciation au bénéfice d’une ordonnance d’expropriation n’étant pas interdit par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et au surplus, tendant à l’une des fins que l’action prévue par l’article L.223-2 dudit code, à savoir la restitution de la propriété, rien ne fait obstacle à ce que l’expropriant puisse agir en renonciation. Les demandes de l’EPFIF sont donc recevables.

Concernant les demandes de la SARL AR REGIS et la SARL AGENCE FUNERIA, force est de constater qu’elles sont formées conjointement avec la SCI SIGER sur le fondement de l’article L.223-2 du code cité. Or, ce texte qui ne souffre d’aucune interprétation, n’offre le droit d’agir qu’à la seule partie expropriée et non aux locataires de cette dernière. Les demandes de la SARL AR REGIS et la SARL AGENCE FUNERIA, comprenant les demandes indemnitaires, sont donc irrecevables.

Sur la demande tendant à constater que l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 est dépourvue de base légale

L’article L223-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que : « Sans préjudice de l’article L223-1, en cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation ».

La SCI SIGER soutient que l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 du 3 décembre 2019 en ce qu’elle a transféré la propriété des parcelles bâties P n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sise [Adresse 13] à [Localité 11] à l’EPFIF est dépourvue de base légale.

Elle indique que l’EPFIF n’a jamais pris possession de l’immeuble exproprié, qu’il est donc restituable et sollicite que le tribunal en ordonne la restitution.

Elle fait également valoir que l’EPFIF n’a pas versé d’indemnités d’expropriation et demande au juge de l’expropriation de juger que la SCI SIGER n’a pas à restituer une quelconque somme à l’EPFIF.

L’EPFIF acquiesce aux demandes de la SCI SIGER concernant le manque de base légale.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que par décision du 29 février 2024, la cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement annulant l’arrêté de déclaration d’utilité publique, prononcé par le tribunal administratif de Montreuil, privant ainsi l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 de base légale.

Par ailleurs, il ressort des écritures des parties qu’aucun recours n’a été formé contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris, de sorte que ce dernier est définitif.

Au regard de ces éléments, il convient de constater que l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 rendue le 3 décembre 2019 emportant transfert de propriété des parcelles P n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sis [Adresse 13] à [Localité 11](Seine-Saint-Denis) au profit de l’EPFIF, est dépourvue de base légale.

Sur les conséquences de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation

Aux termes de l’article R223-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : " Le juge constate, par jugement, l’absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit.

I. – Si le bien exproprié n’est pas en état d’être restitué, l’action de l’exproprié se résout en dommages et intérêts.

II. – S’il peut l’être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d’immeuble dont la propriété est restituée. Il détermine également les indemnités à restituer à l’expropriant. Il statue sur la demande de l’exproprié en réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière. Il précise que la restitution de son bien à l’exproprié ne peut intervenir qu’après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation.

En cas de restitution, lorsque des ouvrages ou plantations ont été réalisés, le juge peut décider, à la demande de l’exproprié et sous réserve des exigences de l’intérêt général ou de l’impossibilité tenant à la nature de l’ouvrage :

1° Soit leur suppression aux frais de l’expropriant ;

2° Soit leur maintien et leur remboursement par l’exproprié à l’expropriant. Ce remboursement est effectué, au choix de l’exproprié, soit par le versement d’une somme égale au montant de la plus-value dégagée par ce bien, soit sur la base du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent ces ouvrages ou plantations ".

En l’espèce, au regard du constat de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019, l’EPFIF entend se désister de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/00027. Si la SCI SIGER ne répond pas à cette demande de désistement, force est néanmoins de constater que ce désistement est une conséquence logique à l’annulation de la déclaration d’utilité publique par les juridictions administratives et, par voie de conséquence, au constat du manque de base légale de l’ordonnance d’expropriation querellée. Il y a donc lieu de constater ce désistement parfait.

Au surplus, il ressort des déclarations concordantes des parties, d’une part que le bien immobilier en litige est en état d’être restitué, d’autre part qu’aucune indemnité n’a été versée par l’autorité expropriante à l’expropriée.

— Sur la restitution des parcelles

Les parties sont d’accord sur la restitution des parcelles litigieuses.

En l’espèce, en l’absence de fixation judiciaire d’une indemnité de dépossession, l’EPFIF n’a pas pris possession des parcelle P n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Par ailleurs, aucuns travaux n’ont été diligentés dans le cadre du projet d’aménagement déclaré d’utilité publique.

En conséquence, il convient d’ordonner la restitution des parcelles P n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] située [Adresse 1] à [Localité 11] par l’EPFIF à la SCI SIGER.

— Sur l’absence de restitution d’indemnité à l’EPFIF au titre de l’expropriation

Les parties sont d’accord sur le fait que la SCI SIGER n’a pas été indemnisée par l’EPFIF au titre de l’expropriation des parcelles querellées.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à restitution d’indemnités au profit de l’EPFIF.

— Sur la demande en réparation du manque à gagner

L’article R223-6 II du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que le juge de l’expropriation statue sur la demande de l’exproprié en réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière.

L’EPFIF demande au juge de l’expropriation de se déclarer incompétent au profit du tribunal administratif de MONTREUIL au motif que la demande indemnitaire de la SCI SIGER n’est pas en lien avec le transfert irrégulier de propriété.

La SCI SIGER indique qu’elle a, pour projet depuis plusieurs années, de réaliser la construction d’une chambre funéraire et que les prémices de la procédure d’expropriation “datant d’il y a près de 15 années” auraient été un obstacle à ce projet.

La SCI SIGER allègue ainsi un préjudice financier résultant directement de la procédure d’expropriation irrégulière d’un montant de 100.000 €.

Sur la question de la compétence du juge de l’expropriation, la restitution du bien n’interdit pas au propriétaire de réclamer auprès du bénéficiaire de l’expropriation des dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, en réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière, sur le fondement de l’article R.223-6 précité.

En l’espèce, force est cependant de constater que la demande indemnitaire ne repose que sur de simples allégations, aucune pièce n’étant produite permettant d’affirmer qu’un tel projet ait été envisagé, avant même la mise en oeuvre de la procédure d’expropriation.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI SIGER de sa demande indemnitaire.

Sur la demande relative aux frais de publicité foncière

Aux termes de R223-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les frais de publicité foncière engagés en application du jugement sont à la charge de l’expropriant ».

La SCI SIGER sollicite de condamner l’EPFIF à lui rembourser les frais de publicité foncière du jugement à intervenir.

Cette demande ne faisant que reprendre le principe légal, elle sera accueillie et l’EPFIF sera condamné à rembourser à la SCI SIGER les frais de publicité foncière qui seront par elle engagés pour l’application dudit jugement, sur présentation d’un justificatif.

Sur les mesures accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % ».

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, succombant, à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros à la SCI SIGER.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 ».

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de l’EPFIF qui succombe à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et susceptible d’appel :

DECLARE irrecevables les demandes formées par la SARL AR REGIS et par la SARL AGENCE FUNERIA ;

CONSTATE que l’ordonnance d’expropriation du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny datée du 3 décembre 2019 (minute n°19/00297), emportant transfert de propriété au profit de l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France est dépourvue de base légale,

ORDONNE la restitution des parcelle cadastrée Section P n°[Cadastre 2] et P n°[Cadastre 3] situé au [Adresse 1] à [Localité 11], au profit de la SCI SIGER,

DIT qu’il n’y a pas lieu pour la SCI SIGER de restituer une quelconque indemnité à l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France,

CONSTATE le désistement de l’EPFIF de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/00027, parfait ;

DEBOUTE la SCI SIGER de la demande d’indemnisation formée au titre du gain manqué ;

CONDAMNE l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à la SCI SIGER les frais de publicité foncière engagés en application du présent jugement, sur production de justificatif,

CONDAMNE l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à la SCI SIGER la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Cécile PUECH

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge