TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13654

N° Portalis 352J-W-B7I-C6I4A

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Octobre 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [J] [H][2]

[2]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Médiateur : Emmanuelle-Karine LEVY

[Adresse 4]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 25 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [W]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par Maître Audrey CHELLY SZULMAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1406

DEFENDERESSES

S.C.I. EUROSCI

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0064

Madame [V] [E]

[Adresse 3]

[Localité 11]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 août 2014, Mme [V] [E], en sa qualité d’usufruitière, et la société S.C.I EUROSCI, en sa qualité de nue-propriétaire, ont donné à bail commercial à M. et Mme [W] [O] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 1er avril 2013 au 31 mars 2022, l’exercice de l’activité de « IMPORTATION, EXPORTATION, VENTE DE TOUS ARTICLES EN CUIR, MAROQUINERIE, ACCESSOIRES DE MODE, ARTICLES DE PARIS, BIJOUX DE FANTAISIE », et un loyer annuel de 44.542 euros hors taxes et hors charges.

Mme [V] [E], en sa qualité d’usufruitière, étant décédée le 07 décembre 2021, la société S.C.I EUROSCI est devenue propriétaire des locaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 octobre 2022, M. et Mme [W] [O] ont sollicité du mandataire immobilier du bailleur, la société JACAR IMMOBILIER, le renouvellement du bail arrivé à expiration le 31 mars 2022.

Le 24 juillet 2024 M. et Mme [W] [O] ont notifé par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [V] [E] et à la société S.C.I EUROSCI un mémoire sollicitant notamment du juge des loyers commerciaux qu’il juge que le bail s’est renouvelé à effet du 1er avril 2022 et qu’il fixe le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit une somme de 33.462 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié les 23 et 28 octobre 2024, M. [W] [O] a assigné Mme [V] [E] et à la société S.C.I EUROSCI à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2025 à laquelle M. [W] [O] et la société S.C.I EUROSCI étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son mémoire régulièrement notifié, M. [W] [O] demande au juge des loyers commerciaux de :

« – JUGER que le bail commercial s’est renouvelé à la suite de la demande du Preneur adressée par courrier recommandé du 31 octobre 2022,

— FIXER le montant du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 1er janvier 2023,

— JUGER que le montant du loyer annuel sur la base de 44,84m² doit être fixé à compter du 1er avril 2022 à la somme de 33.462 euros, composé de :

o 23.869 euros HT/ HC pour la surface locative du local commercial

o 9.566 euros HT / HC pour la surface locative du local d’habitation – JUGER que les sommes versées en trop au bailleur porteront intérêts au taux légal et seront capitalisés en application de l’article 1342-3 du Code civil,

— Si une mesure d’expertise était ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 33.462 euros et DONNER dans cette hypothèse à l’expert la mission, notamment de fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles et tous éléments de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement, en panachant les prix de marché, les valeurs statutaires, et les fixations judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R145-7 du Code de commerce,

— CONDAMNER solidairement la S.C.I EUROSCI au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER solidairement la SCI EUROSCI aux entiers dépens, lesquels comprendront les honoraires de l’expertise de Madame [R] ».

Au visa des articles L. 145-33, L.145-34, R.145-7 et R.145-8 du code de commerce, M. [W] [O] indique reconnaître que le renouvellement du bail prend effet au 1er janvier 2023. Il soutient que le loyer est susceptible d’être modifié compte tenu de la commercialité du quartier qui a fait l’objet de grands changements dans la dynamique commerciale depuis quelques années notamment depuis 2013 et en raison de la crise sanitaire ainsi que des prix pratiqués dans le voisinage. Il se réfère à un avis sur la valeur locative établi par Mme [C] [R], expert près la cour d’appel. Il évalue la valeur locative au prix unitaire de 600 euros /m²P pour le local commercial avec un abattement de 6 % à appliquer pour tenir compte des charges exorbitantes du droit commun et au prix unitaire de 16,90 euros / m² SHAB pour l’appartement, soit une valeur locative pour le local commercial de 26.904 euros, minorée après abattement pour charges à 23.896 euros et une valeur locative pour l’appartement de 9.566 euros, soit une valeur locative pour l’ensemble de 33.462 euros. Il souligne qu’un chantier de longue durée rend la boutique difficile d’accès et diminue encore plus l’affluence, de sorte que le chiffre d’affaires ne cesse de diminuer.

Aux termes de son mémoire régulièrement notifié, la société S.C.I EUROSCI demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal :

— SE DECLARER incompétent au profit du Tribunal judiciaire de PARIS

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER Monsieur [W] [O] de sa demande de fixation du loyer à la somme de 33.462 euros.

— FIXER le loyer en renouvellement au 1er janvier 2023 à la somme de 51.856.08 euros annuelle hors charges et hors taxes ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [W] à verser à la S.C.I EUROSCI la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’ArticIe 700 du Code de Procédure Civile ».

En vertu de l’article R.145-23 du code de commerce, la société S.C.I EUROSCI expose que compte tenu du désaccord qui l’oppose à M. [W] [O] sur la date d’effet du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux doit se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire.

Subsidiairement, elle invoque que l’expert du preneur a procédé a une pondération des surfaces sans pour autant être en possession d’un relevé des surfaces du local mais en se contentant d’un plan remis par le locataire lui-même dont les surfaces ne correspondent pas nécessairement aux surfaces réelles du local. Elle conteste ensuite la pertinence des loyers de référence retenus par l’expert du preneur aux motifs que les dates d’effet sont trop anciennes ou les activités exercées fort différentes.

Elle considère que le loyer retenu pour l’appartement alors qu’il dispose d’une entrée indépendante n’est pas assez élevé. Elle en déduit que ce rapport ne saurait justifier une minoration du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’exception d’incompétence

Les parties étant désormais d’accord sur la date de renouvellement du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur l’exception d’incompétence soulevée par la société S.C.I EUROSCI.

2- Sur le principe du renouvellement du bail

Il ressort de l’article L. 145-10 du code de commerce qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’article L.145-12 du même code prévoit que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023 par l’effet de la demande de renouvellement notifiée par M. [W] [O] à la société S.C.I EUROSCI le 31 octobre 2022 et du défaut de réponse de cette dernière dans le délai de trois mois à compter de cette notification.

Cela sera constaté, les parties s’accordant sur ce point.

3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

En l’espèce, en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour fixer la valeur locative au 1er janvier 2023 et statuer en conséquence sur le loyer du bail renouvelé. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par M. [W] [O].

Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de M. [W] [O] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a seul intérêt à obtenir que le loyer soit fixé à un montant inférieur au loyer plafond.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par M. [W] [O] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 127-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant M. [W] [O] et la société S.C.I EUROSCI pour les locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 7], à compter du 1er janvier 2023 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [J] [H]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 15]

expert près la cour d’appel de Paris, avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 12], [Adresse 7], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 juillet 2026 ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [W] [O] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 13]) au plus tard le 31 octobre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 12 décembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame Emmanuelle-Karine LEVY

[Adresse 4]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 25 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER