TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01963 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2BA

Minute : 25/00014

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [I] [B] [X] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [M] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

venant aux droits de l’OPH DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Monsieur [I] [B] [X] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [M] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juin 2000, l’OPH de [Localité 11] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [M] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 1812 francs soit 276,24 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de [Localité 11] a fait signifier à Mme [M] [P] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 17 309,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 26 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de BOBIGNY a fait assigner Mme [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 6 décembre 2024, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 7] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 25 373,25 euros, arrêtée à la date du 2/08/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 8 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par [I] [B] [X] muni d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [M] [P] a comparu en personne. Elle a indiqué qu’elle avait effectué un paiement de 1500 euros le 5 décembre 2024 et en a apporté la preuve. Elle a ajouté qu’elle avait obtenu le 20 novembre 2018 un jugement condamnant son bailleur à faire des travaux dans son appartement sous astreinte, que faute de moyens suffisants elle n’avait pas pu faire signifier ce jugement et que le bailleur n’avait pas procédé aux travaux ordonnés. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de payer 50 euros par mois en plus du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort notamment que Mme [M] [P] perçoit une indemnité de fonction en sa qualité de conseillère municipale mais qu’elle la reverse dans son intégralité à son parti.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail le 20 juin 2000, du commandement de payer délivré le 2 mai 2023 et du décompte de la créance arrêté au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse et du versement de 1500 euros fait par la locataire le 5 décembre 2024 que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 25 982,52 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [M] [P] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 25 982,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à hauteur de 25 373,25 euros à compter du 7 août 2024, date de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2024. La dette actuelle était déjà partiellement née à la date du 26 avril 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 6 décembre 2024.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 20 juin 2000 contient une clause qui prévoit : « en cas de non-paiement de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant égal à trois mois du loyer en principal, le présent contrat pourra être, après examen en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de l’Office HLM, par un commandement de payer resté sans effet. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour saisir le juge des référés ».

La loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public prévoyait à son article 24 au moment de la conclusion du contrat comme de son dernier renouvellement, que la clause résolutoire insérée au bail ne pouvait produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 2 mai 2023 à Mme [M] [P] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 17 309,09 euros, somme au moins égale à trois mois de loyers.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 20 juin 2000 est résilié à la date du 3 juillet 2023.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [M] [P] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 50 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’elle a commencé à appurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [M] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [M] [P] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [M] [P] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [M] [P] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 3 juillet 2023, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [P], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 mai 2023 et de l’assignation du 7 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande d’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 juin 2000, entre l’OPH de [Localité 11] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [M] [P] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 3 juillet 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [M] [P] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle 25 982,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à hauteur de 25 373,25 euros à compter du 7 août 2024, date de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Accorde un délai à Mme [M] [P] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [M] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 6] de Mme [M] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [M] [P] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 juillet 2023, déduction faite des paiements déjà intervenus, jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés,

Condamne Mme [M] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2023 et de l’assignation du 7 août 2024,

Condamne Mme [M] [P] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge